更换物业常见问题 - 业主大会第三方服务机构

关于小区维修资金，你知道多少？

共用部位？

公共部位？

公用部位？

共有部分？

公共设施？

......

看到这些差不多的名词

大家是不是感到

生活中好像很熟悉

但事实上又有些傻傻分不清呢？

其实

它们的规范称谓是这样：

住宅共用部位、共用设施设备

有一点值得强调：

“住宅专项维修资金”

在保障

共用部位、共用设施设备

正常使用和房屋使用安全方面

发挥了重要作用

那么问题来了

住宅共用部位包括哪些？

共用设施设备包括哪些？

“住宅专项维修资金”由谁管着？

需要用的时候向谁申请？

问

住宅专项维修资金是啥？

专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

答

问

哪些属于住宅共用部位？

一般包括：住宅的基础承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

答

问

哪些属于共用设施设备？

一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

答

问

“住宅专项维修资金”由谁管着？

维修资金实行属地化管理,坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

答

问

如何申请维修资金？

答

第一步：业主报修

首先向小区业主委员会报修。没成立业主委员会的小区，可以直接报告给所在社区居委会，也可委托物业将报修信息转告社区居委会。

答

第二步：制定维修或改造计划

由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划。业委会、社区、物业组织进行现场核实，由物业编制维修资金使用方案。

答

第三步：管理机构备案和组织实施

业主委员会组织有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数的三分之二以上的业主书面签字同意后，进行备案和组织实施。若委托物业实施，应由业主委员会或社区居委会签订委托协议书，物业持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续并组织实施。（收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据。）

关于“应急维修”

应急维修程序，无需经过业主表决环节，采取先行维修、事后公示的方式，高效、快速拨付维修资金，实施项目维修，确保人民群众的生命财产安全和正常生活秩序。

有下列情形之一的，

可以启动应急维修程序

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道严重堵塞或爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

街道办不予备案，被业委会起诉

此判例意义重大！

淮安市清江浦区人民法院认为，

业主委员会备案属于行政登记，

不同于行政许可，

为避免干预业主自治。

淮安市清江浦区人民法院认为，行政机关无需对业主委员会成立的合法性进行全面实质审查，但应该按照法律、法规的规定，履行形式审查义务。

街道办作出的《关于要求万达一期住宅小区完善业主委员会备案材料的回函》中，要求原告补充的材料已经超越了上述文件对备案材料形式性审查的相关规定，不具有合法性和正当性。

淮安市清江浦区人民法院于2021年9月30日下达行政判决书，判决如下：

1．撤销被告淮安市清江浦区水渡口街道办事处2021年3月26日作出的《关于对万达一期住宅小区业主委员会暂不予备案的决定》；

2．责令被告淮安市水渡口街道办事处对备案申请依法予以重新处理；本案案件受理费50元，由被告承担。

法院判物业公司全额退还物业费、停车费，原因是........

委会与物业公司解除了物业服务合同，

但物业公司通过向法院提起诉讼的方式

拖延退场时间近一年。

在拖延退场的这段时间里，

小区业主要继续交纳物业服务费等费用吗？

业委会向物业公司发送解除函，

但物业公司拒不退场

物业公司收到解除函后不同意退场，一直在该小区提供物业服务至2019年，并于2018年3月26日向一审法院提起诉讼，要求确认上述解除行为无效。一审法院判决驳回其诉讼请求，后物业公司又提起上诉，南京中院判决驳回上诉，维持原判。

拒不退场期间交纳的物业费

可以要求物业公司退还吗？

彭某是案涉小区的业主，其向该物业公司交纳了2018年4月1日之后的物业费217.5元及停车费1800元，合计2017.5元。彭某一纸诉状将物业公司告上法庭，要求物业公司退还上述费用。

彭某认为，经业主大会表决，业委会通知某物业公司自2018年1月1日解除与其签订的物业服务合同，并通知被告某物业公司于2018年3月底办理交接手续并撤出该小区，但此后某物业公司拒不退出小区，并以不缴费就不让停车为由要挟原告，强行向原告收取物业费及停车费，在此情况下业主缴纳费用系受胁迫，属于某物业公司的不当得利，应当予以返还。

某物业公司辩称，彭某要求返还的是2018年4月1日至同年9月30日期间的费用，在此期间，某物业公司实际提供有序的物业服务，原告享受服务，应当缴纳服务费。

一审法院判决物业公司退还彭某已交纳物业费、停车费的30%。彭某不服，上诉至南京中院。

二审改判：物业公司全额退还

本案二审的争议焦点在于某物业公司是否有权收取业委会通知退场后的物业服务费用。

物业承接查验表（查验要点和标准）

1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（包含电子文档）

项目		查验要点和标准	查验情况记录
竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；	竣工图纸类	1.用地红线图； 2.总平面图（道路、给排水、强弱电等）； 3.建筑、结构、水（给排水、消防）、电、暖通； 4.防雷接地； 5.弱电智能化； 6.配套附属工程（如：天燃气、电信、有线等） 7.绿化景观 8.二次装修：会所及样板房等的二次装修图
	验收备案等	1.竣工验收备案证明 2.公共配套综合验收合格证 3.建设工程规划验收合格证 4.人防验收意见 5.消防验收意见及使用意见书 6.建筑工程竣工消防审核意见书 7.公共安全技术防范工程设施使用证 8.通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 9.质监验收意见 10.电梯运行许可证、电梯准用证 11.建设工程竣工验收质量认定书
	施工设计资料	1.地质勘察报告书 2.图纸会审记录 3.工程设计变更通知、施工变更通知及技术核定单（包括工程质量事故处理记录） 4.自动仪表的调试记录、出厂合格证明 5.新材料、构配件的鉴定合格证书 6.园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项及样机协议及相关合同

2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料

项目		查验要点和标准	查验情况记录
共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；	供电系统	1.供电系统设备购买、安装合同 2.供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3.供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 4.低压配电柜、配电箱等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等） 5.低压配电柜、配电箱等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单及操作使用工具等） 6.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 7.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 8.低压配电柜、配电箱等设备试运行检验记录、运行许可证 9.配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等） 10.灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 11.配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）
	给排水系统	1.给排水系统设备购买、安装合同 2.给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3.给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 4.水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等） 5.设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料及操作使用工具等） 6.设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 7.主要材料和制品的合格证或试验记录 8.配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）
	电梯系统	1.电梯设备购买安装合同 2.电梯制造、安装单位、维护单位资料 3.电梯产权所有者及用户的名称和地址 4.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料及操作使用工具等） 5.设备安装调试记录 6.电梯设备检验记录、运行许可证、维保合同 7. 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）
	消防系统	1.消防设备购买、安装合同 2.消防设备制造、安装单位、维护单位资料 3.消防设备产权所有者及用户的名称和地址 4.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料及操作使用工具等） 5.消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 6.消防验收合格证书、维保合同 7.消防调试报告及地址编码表 8.消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）
	弱电系统	1.弱电系统设备购买、安装合同 2.弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3.弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料及操作使用工具等） 4.弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 5.弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）
	发电系统	1.发电机系统设备购买、安装合同 2.发电机系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3.发电机系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料及操作使用工具等） 4.发电机系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书 5.发电机系统设备参数（系统、型号、规格、数量） 6.发电机系统附属设备（包括通风、环保等）配套设备参数（系统、型号、规格、数量）
	其他设施、设备	泳池设备、景观设备、健身娱乐设施、会所设施等： 1.生产单位、安装单位、维护单位资料 2.设施、设备参数（系统、型号、规格、数量） 3.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 4.调试运行检验记录、安装检验合格证书、国家安全许可使用证明

３.供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件

项目

查验要点和标准

查验情况记录

供水、供电、供气；

1.供水协议书

2.供用电合同、同意供电通知

3.供气协议书

４.物业产权资料

项目	查验要点和标准	查验情况记录
物业产权资料	（一）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
	（二）业主资料：业主清册（业主姓名、产权、居住位置、房号、建筑面积清单、业主联系电话），经营台账(物业收费、电费、水费、停车收费、生活垃圾清运费、广告经营等)
	（三）前期合同文件资料： 1.前期物业服务合同 2. 临时管理规约
业主大会资料	（四）业主委员会资料 1.业主委员会备案资料 2.管理规约 3.业主大会议事规则 4.业主委员会工作规则 5.涉及到物业服务的重要会议纪要

让业主大会筹备更容易——业主大会发起成立十步工作

住宅小区筹备成立业主大会，选举业主委员会，堪称世界最严格、最繁琐的会议和选举，需要小区业主人数和所占用面积的双过半，才能通过会议决议和选举业主委员会；否则就是失败。如果让小区筹备业主大会过程更简便，法律上更有效，业主关系上更团结，成为业主大会筹备的关键。

刘海川律师多年关注和辅导多个小区业主大会筹备召开，总结发起筹备成立业主大会十步工作，和各位同仁探讨。

这些工作，不仅仅是形式的表面的工作，更重要的是，参与的业主代表理念和认识统一了，在推动筹备工作的每一步，都形成有效的工作成果，稳打稳扎，在筹备过程中减少各种风险和矛盾。

第一步：联系小区业主，寻找共同志向的业主，一起探讨筹备成立业主大会。

第二步：五名左右的骨干业主的联络培训工作。工作有：

1、形成有利于业主大会成立的好的理念，有利于减少内部矛盾，和外部矛盾的理念，为形成合作多赢的局面做好基础工作。

2、学习《物业管理条例》、各地地方法规、指导意见。对业主大会筹备召开，有了基本的认识。必要的时候请专业有业主大会经历的人员探讨。

3、形成初步的业主大会筹备流程，了解其中容易发生问题的地方。

第三步：骨干业主分头联系小区业主，争取合适的业主担任业主代表。

1、理念的传播。寻找能接受共同理念的业主，并影响理念动摇的业主。

2、初步认识分布不同楼层的业主，从时间自由对、精力充沛度、工作经历、家庭背景、社会关系、处理问题观念能力上评估是否适合参与担任业主代表

3、介绍业主大会的工作职责，业主代表的工作任务等等。

第四步：组织业主代表开会、交流、培训。

1、进一步沟通交流小区管理的理念、认识、观念。

2、统一学习业主大会筹备流程和，《物业管理条例》等有关法律法规，指导意见。

3、让业主代表基本形成业主大会筹备的思路，了解业主代表的职责任务。

第五步：组织业主代表开会表决事项，演练业主大会召开。

1、确认小区业主大会发起委员会人员名单，秘书名单。

2、起草和修改《业主大会发起委员会管理和会议召开办法》。

3、起草和修改《业主大会业主代表产生和管理办法》。

4、起草和修改《业主大会发起筹集资金和使用管理办法》。

第六步：组织业主代表入户授权签名，时间一周。

1、起草授权业主代表委托书，做到简便全面，让业主容易理解，容易接受。

2、根据楼层的特点，分配业主代表工作任务。

3、对业主代表入户签名授权委托，进行培训，解答问题。

第七步：组织业主代表召开总结会议。

1、了解各业主代表对负责楼层的介绍，工作成果，遇到的困难，

2、如何推动入户授权签名，征求各业主代表意见。

3、统计各楼层业主，和业主代表授权签名结果。

第八步：当签名业主超过三成，就可以由业主代表提起申请成立业主大会。

第九步：组织业主代表开会，通报申请进展情况。