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更换物业公司的条件具体是什么?更换物业需要移交哪些资料?

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更换物业公司的条件具体规定如下:


1、召开全体业主大会,经全体业主双三分之二以上同意即可重新选聘物业公司。


2、因为物业公司管理不作为,可以重新选聘,业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。


3、前期物业服务合同约定期限到期了。


更换物业公司后需要交接的资料,根据相关规定,新的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。


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移交的资料包括:


(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料。


(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料。


(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。


(4)物业管理所需的其他资料,譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同,各种物业服务债权债务账册等。


关于业主委员会以上资料的获取,是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交,可向他们索取,如果是由于开发商的原因,则可以向开发商主张,必要时可通过法律途径予以解决。


物业管理招标分为哪些类型?物业招标方式有哪些?物业招标、投标包括哪些内容?

物业管理招标类型


(1)根据物业类型划分:可以将物业管理招标分为住宅物业招标和非住宅物业招标。

(2)按项目服务内容的实施划分:根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可以将物业管理招标分为:整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标。

(3)按招标主体的类型划分:前期物业管理一般以建设单位为招标主体;物业管理正常运作后,一般以业主大会为招标主体;若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公大楼设施,招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。

(4)按项目服务方式不同:物业招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标。


物业管理招标方式


(1)公开招标:是指招标人通过公共媒介发布招标公告,邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式;特点:公开招标的评选条件及程序是预先设定的,且不允许在程序启动后单方面变更。

(2)邀请招标:又称有限竞争招标或选择性招标,特点:招标人不使用公开方式,投标人是特定的。


物业管理招标、投标内容


(1)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容


①对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议

②对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见

③对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要,提供专业意见并对现场进行必要的监督

④提出投标物业的其他管理建议

⑤参与物业的竣工验收,并提出相应整改意见

⑥设计物业管理模式,制订员工培训计划

⑦对经营性物业进行经营策划,制订租赁策略方案和宣传推广方案

⑧建立服务系统和服务网络,制订物业管理方案

⑨办理移交接管,对业主入住、装修实施管理和服务


(2)常规物业管理招标内容

①项目机构的建立与日常运作机制的建立,包括机构设置、岗位安排、管理制度等

②房屋及共同设施设备的管理;

③环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等。

④客户管理、客户服务和便民措施;

⑤精神文明建设;

⑥物业的租赁经营;

⑦财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。


(3)物业管理招标中管理方式的确定

物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理方式和合资合作等三种方式。


物业管理招标投标的基本原则


公开、公平、公正、合理、守信践诺


(1)由招标人依法组织实施。招标人不得于不合理条件限制或者排斥潜在投标人;不得对潜在的投标人进行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格要求。

(2)应当严格遵守相关法律、法规和招标文件的要求。

(3)确保招投标公开、公正地实施。

(4)实事求是,守信践诺。


小区前期物业服务是谁招投标呢?业主大会有权选聘物业公司?

一、前期物业服务的招投标


1、前期物业招投标的要求

应当招标选聘:住宅,物业管理区域内有住宅的其他建筑;

提倡招标选聘:其他物业(非住宅、物业管理区域内无住宅项目的);

特殊情形:投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县政府主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业公司。


2、前期物业招标的形式

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。


3、招标的完成期限

新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。


4、评标

评标由招标人依法组建的评标委员会负责;

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二;

评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定;

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。


5、中标备案

招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上政府主管部门进行备案;

备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。


6、前期物业服务合同的签订

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

以上,就是《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中值得关注的内容,但由于国内绝大部分省、市制定了关于前期物业管理招投标的制度、文件,所以在具体执行过程中,都是按地方的制度文件执行。


二、业主大会选聘物业公司


虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定:业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。但在早期,很多地方都是直接规定业主大会选聘物业公司也要严格按招投标程序进行,对此也引起很多争议、诉讼等情况。

随着《物权法》的发布,政府主管部门、社会各界都知道,业主成立业主大会后,对于采取何种物业管理方式、采取什么形式选聘物业管理公司,都是业主的权利,只要按业主大会的议事规则、由业主共同决定即可。所以《物权法》之后,对业主大会选聘物业公司不再做严格规定了。

但业主大会与物业公司签订《物业服务合同》后,合同应向政府主管部门进行备案。


什么是物业服务合同?物业管理合同基本内容有哪些?

一、什么是物业服务合同?


物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。


二、物业管理合同基本内容


基于契约自由原则,当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内,得订立任何内容的债权契约,是为债权契约自由原则。但值得注意的是,民法虽对契约不采类型强制原则,但对于若干日常生活常见的合同,各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定,按学者解释,这不外基于两项机能,其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。

查现行合同法相关规定,可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定,在现行立法上,物业管理合同自应属于无名合同之一种。实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的,各地的做法存在较大差异和不规范性,学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论,合同内容,尤其是其中的主要条款,是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现,亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况,对物业管理合同的主要内容,作一个大致概括,为最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫:


三、物业管理合同的主要条款由以下方面构成:


1、当事人和物业的基本情况,主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

2、双方的权利和义务,主要是物业所有人或使用人支付物业管理费,物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款,具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异,一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

3、物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外,各地的地方性规章也大都进行了底限性规定,但各地规定的情况参差不齐,可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准,归纳起来有以下四点:

(1)火警防范,如加强消防设备、防火设施的管理;

(2)清洁维护,定期清除垃圾,清理水沟,外墙洗刷等;

(3)公共设施维修,水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;

(4)花木整理,修剪花草树木,随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。


4、物业管理服务费的标准和收取方法,物业管理合同皆为有偿合同,因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款,主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

6、维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来,其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

7、合同的有效期限,合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异,物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同,如果一方提出要在合同期限内解除合同,就必须依据合同的具体条款进行协商,协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

8、违约责任、解决纠纷的途径。物业管理关系虽然仅在物业所有人使用人和物业管理公司之间发生效力,但由于物业管理关系存在特殊性,物业所在地居委会、城建部门和相关市政部门也对其享有一定行政管理和监督的职能,因而物业管理关系的纠纷解决及关系结束也与其他合同存有差异。

9、当事人根据具体情况约定的其他主要条款。

由此可见,相较与其他合同,物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处,但在理论和实务中,学者和法官对此并没有引起相应的注意,关于物业管理合同的定性现在比较流行的观点有两种,即或认为物业管理合同为委托合同的一种,或认为物业关系为民法中代理制度的特殊类型,物业管理合同亦为设立代理关系的合同,以下将对这两种观点分别予以检讨。


如不满前期物业,业主有权更换?

住上新房是件开心事,但因各种原因拒交物业费的业主也不在少数。福州一男子就对开发商委托的物业不满,不认可物业费缴纳标准,同时认为未直接与物业公司签订合同,十多年来一直不愿交费。物业公司诉至法院,近日,福州鼓楼法院认定,开发商与物业签订的管理委托合同有效,物业提供服务,业主也有缴费义务。《民法典》第九百三十九条明确规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。

不满收费标准 十来年没交物业费

陈先生家住福州鼓楼区,2000年左右家中老房拆迁,他和福州某房地产开发公司签订拆迁过渡安置协议。

2003年新房建好,房地产开发公司和某物业公司签订《物业管理委托合同》,将承建的小区委托管理,期限至2033年6月29日。物业公司根据省物价部门文件具体收费标准,核定小区的物业管理费为住宅1元/平方米·月。

拿到新房准备入住的陈先生一算,根据房屋建筑面积,他每月要交127元物业管理费。这下他不乐意了,他提出拆迁过渡安置协议中约定,物业费按物价部门定价的40%收取,他每月只能交50.8元。陈先生同时认为,自己也没有直接和物业公司签订物业服务协议,遂拒交物业费。

虽然之后也享受着物业公司提供的保洁、安保等服务,但从2004年7月开始,陈先生就没交过物业费。去年7月,物业公司多次催收未果后,向法院起诉,要求陈先生缴付物业管理费、水电费公摊等合计24384元。

物业管理委托合同有效 享受服务就有缴费义务

鼓楼法院审理认为,物业公司与房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》合法有效,物业公司提供了服务,业主也有按时缴纳物业管理费的义务。

法院同时认为,陈先生提出的安置协议,是他与房地产开发公司所签,物业公司非协议当事人,协议对其无约束力,陈先生可另行主张权利。此外,因为物业公司从去年7月才向陈先生邮寄催款函,2017年7月前的物业管理费用诉请已超过诉讼时效,法院不予支持。因此,陈先生应支付2017年7月至2020年6月的物业费,计4572元。

鼓楼法院法官表示,根据《民法典》第九百三十九条的规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。

需要注意的是,新建小区建成与业主收房签订正式物业合同,存在一定时间差,在此期间物业要对小区建筑及其附属设施进行维修养护,对卫生和相关秩序进行管理维护。因此,虽然未签订正式物业服务合同,但业主事实上已经享受了物业公司提供的各项服务,与物业公司形成了物业服务法律关系。因此,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由,拒绝支付物业费。

提醒

不满前期物业 业主有权更换

那么,业主若对小区开发商委托的前期物业公司不满意,是否有权更换物业公司?

法官表示,业主委员会有权解除,但应该提前通知。《民法典》第九百四十条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

业主按照《民法典》第九百四十六条规定,联合业主召集业主大会,共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前60日以书面形式通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。



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