一个可靠的物业管理服务企业，在搬进小区新房，成立行业委员会后，一定要服务好。那么，找物业管理服务企业需要什么手续呢？哪些物业管理服务企业好？从那以后，我采访了相关专业人士。

1、前期物业和后期物有什么区别？

答：物业管理公司分为前期物管和后期物管两种情况。前期物管一般是由房地产开发商指派或委托一家物管公司进行管理，由该公司管理好所在楼盘的设施设备，便于保证把房屋交给业主之前完好无损。不同于前期物管，后期物管面临着更多更繁琐的问题

2、选聘物业公司的相关流程有哪些？

答：成立了业主委员会后，需要聘请物业管理公司。聘请物业管理公司需要小区业主2/3左右的业主同意，然后审批合格后报到社区，社区审后报街道办事处备案，物管公司签订合同后就可以正式入驻。《四川省物业管理条例》四十七条规定，物业服务事项应当包含下列内容：建筑物共有部位的维护管理；共用设施设备的日常运行维护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范、车辆停放管理；物业服务档案和物业档案管理；法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

3、发生不交物业费的情况，该如何处理？

答：物管入驻小区后为广大业主提供卫生、安全等方面服务。相应的，业主也必须承担物管费。如果业主无正当理由的情况下不交物管费，物业公司可以向人民法院起诉，追缴物管费。如果物业服务合同双方当事人要解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务，合同未约定告知限期的，应当提前60天告知

代表业主成立业主委员会，维护整个小区的业主权益，尤其是通过业主委员会协调业主与物业之间的矛盾，甚至更换不称职的物业，是一件好事。但小区业主委员会选定新物业后，旧物业不认可，新旧物业交接尴尬。

业主：换了老物业 新物业却未能进场新里魏玛公馆小区共13栋楼，2469户。小区2008年建成，业主入住后，一直是西安永绿物业服务有限公司（以下简称“永绿物业”）为小区提供物业服务，但是很多业主对其服务质量并不认可。“小区很多设施年久失修，比如花园的围栏锈蚀严重断裂脱落，花廊、景观亭照明缺失、立柱破损，楼道内瓷砖脱落这些都是存在严重安全隐患的，可是却迟迟得不到改善和提升。”小区业主郗女士说，“不仅如此，小区的治安环境和保洁质量也与小区高端的定位不符，当初买房时小区的房价就比周边同品质的小区售价高出几百元，可是由于小区后期运维不佳，导致目前小区的房价低于其他小区每平方米好几千元。”

为了能够提升小区的物业服务质量以及管理水平，2018年8月，新里魏玛公馆小区业主委员会成立了。“成立后我们曾经多次向永绿物业提出希望改善服务的意见建议，但成效不大。”小区业主委员会副主任杨先生说，经过多次协商，业主委员会收回了小区外围停车场的管理权以及小区电梯广告收益，经过这两年的运维，小区仅外围停车场的收益就比物业公司管理时多出20倍，由此可见小区各方面的管理还是有很多可以提升的空间，可是物业公司的工作却未能达到大部分业主的期望。

在此情况下，小区业主委员会于2020年9月召开了业主大会，小区共1395户投票不再续聘永绿物业。之后，业主委员会通过招投标公开选聘了新的物业公司，并于今年1月4日，与新物业签订了服务合同。当天，小区业主委员会向永绿物业出具了告知函，要求其在一周内完成交接及退场事宜。“根据《民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，但是永绿物业却不肯配合，直到现在也未能撤出小区。” 小区业主尹女士说，现在小区里很多事情都悬而未决，让人住得很不踏实，一些业主都已经开始筹划着要卖房了。

老物业:业委会“更换物业”不合法 结果不认可

对于业主们的说法，今年2月1日，记者来到西安永绿物业服务有限公司，一位姓李的负责人表示目前相关部门已经介入此事，相关问题物业公司的法律顾问将作出回复。可直到1个月后，记者也未得到任何答复。3月2日，记者再次联系了这位姓李的负责人，他表示，永绿物业目前已对小区的物业服务进行了全面提升，至于其他的问题公司有规定不能接受媒体采访。

事后，小区业主委员会向记者提供了一份西安永绿物业服务有限公司关于业主委员会要求其撤出小区告知函的回函，大致内容为：小区业主委员会组织物业企业选聘过程存在诸多违法违规之处，过程不公开不透明，因此对于选聘结果永绿物业不认可；另外，业主委员会选聘新的物业企业并未在政府备案也未履行公示程序，部分业主对于选聘结果已经提起诉讼，基于此，永绿物业将继续为小区提供服务。

说法：小区物业“辞旧选新”成难题 破解是关键

随后，记者联系了经开区住建局物管中心，工作人员称，此前工作人员针对新里魏玛公馆小区的问题进行过多次调解，目前小区涉及两起诉讼，尚未开庭审理，因此对于业主委员会新选聘的物业也未进行备案，待审理完结后，小区的问题才能合理合法解决。

据了解，在业委会选聘新物业的过程中，新老物业交接不顺利，甚至为此对峙不下的情况并不少见。物业公司“辞旧选新”虽是小区业主权利，但实施起来却往往要面对程序、利益等各种复杂因素纠葛，如何破解才是解决问题的关键。

按照《陕西省物业管理条例》第七十条规定：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

除此之外，也有业主提出，在小区的日常管理中，业主、业委会、小区物业三方应相互理解。物业公司应该虚心接受业主意见，对于服务不到位之处进行整改，同时，业主也应该给予物业公司整改的机会。另外，业委会与物业也不是对立的关系，业委会与物业公司双方共同管理小区，为小区业主提供优质服务，让业主安居乐居才是关键。

杭州滨江区浦沿街道的六合天寓小区业委会与物业公司签订物业服务合同时有一个“特别”约定，业主只需支付11个月的物业费，剩下的1个月由业委会承担。然而正是因为这个“好心”的与欸的那个，却让业委会吃了官司。

一、起因：解聘物业

“越华物业是因为业主对服务不满意而提前撤出的。”现任业委会委员方小姐说，越华物业移交时，经检查发现，小区的消防设备设施存在不少故障点没有修复，越华物业说是上一任物业公司的“历史遗留问题”。但据方小姐所知，越华之前的物业公司在撤出时，提供的消防设备检测报告并没有显示有故障点，“即便后来出现故障，越华物业也有义务维修”。

　　电梯问题更是让小区业主怨声载道。方小姐说，去年夏天，小区电梯出现大面积故障，“大热天业主要爬32楼回家”。后来业委会找来电梯维保公司，经排查是电梯门挂轮老化，“这说明越华物业没有对电梯维保公司起到监管作用”。

　　去年，小区业委会进行业主满意度调查，超过半数的业主对越华物业服务不满意，根据合同约定，小区与越华物业提前解约。

二、被诉：“赔钱吧，业委会！”

今年6月，小区业委会收到了一张法院传票，越华物业作为原告起诉称，其与六合天寓小区第三届业主委员会2015年1月签订《物业服务合同》，为期五年。合同里有一个特别约定：“每年物业费，业主自行支付11个月，在年度结束后60天内，业委会从公共收入中代业主支付1个月。”

2016年12月，双方又签订《提前终止物业服务合同协议》，约定在新物业公司进驻之前三个月的临时托管期内，物业费标准不变，由越华物业向业主收取物业费，不足部分由业委会垫付，但业委会垫付金额不超过小区住宅物业一个月的物业费。

越华物业提出，根据上述两份合同约定，2016年度应该由业委会代付的一个月物业费有30.25万元、托管期内代缴的有30.22万元，再加上滞纳金、律师费等，共计66万余元，要求六合天寓小区业委会承担。

对此，业委会表示：“合同其实是上一届业委会与越华物业签署的，约定‘由业委会代付一个月物业费’，一方面是对业主的回馈，另一方面也是对物业公司的监督，并且业委会给付都是附有条件的。”方小姐表示，如果业委会帮没有缴纳物业费的业主垫付，那对主动缴费的业主来说不公平，而且在越华物业撤出后，她仍看到过越华向业主发的物业费征收函。

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

三、反诉与激辩！

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

越华物业提起诉讼是基于合同中的两个“特别”条款，“一般来说，物业服务合同纠纷的当事双方确实是业主和物业公司，但上述两份合同约定了由业委会代付的条款，根据《合同法》的精神，相应的物业费就应当由业委会给付。”

但业委会方面认为，根据《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。可见，物业服务合同的真正主体是“业主和物业服务公司”，业委会并不是真正合同当事人，仅仅只是签订物业服务合同的形式代表。

该《条例》还规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业委会方面认为，直接由业委会承担物业服务费的合同约定应属无效条款，越华物业要求业委会支付物业费的条件不成就。对于拖欠费用的业主，物业公司可以继续向业主主张权利。

目前，该案还在进一步审理中，将继续保持关注！

案例介绍

据多家媒体报道，广州市南沙区某城小区因更换物业公司问题引发原物业公司与业主多次激烈冲突，最终闹上法庭。历时一年多，业主们的艰辛维权路终于结束。

小区原物业公司服务质量每况愈下，该物业公司对业主们的合理整改要求却视而不见听而不闻。业主们对此极为不满却无可奈何，为维护业主自身合法权益，2019年在多方努力下顺利成立小区业主委员会。同年10月业委会草拟了物业公司选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核，业委会选出4家候选物业公司并将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等渠道发布。

2019年12月，该小区通过电子投票形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。经过最终统计，有效票共计640票，其中选择新物业的为637票，赞成继续聘用原物业的仅2票，弃权1票，选择聘用新物业公司的业主人数及所占物业面积均超1/2。

虽然业主大会通过表决并选出新物业公司，但原物业公司拒不退场。2020年1月，南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书。直到2020年5月，经过多次交涉后原物业公司在业主的集体驱逐下被迫退场，但仍拒不办理交接手续，导致新物业公司无法正常进驻服务。

原物业公司还将该小区业委会诉至南沙区法院。根据法律规定，只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼，法院一审遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服提起上诉，广州中院裁定驳回上诉。

法院裁定后，业主本以为新旧物业公司可以顺利交接。但事情再起波澜，该小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人，又以同样理由提起诉讼要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

本案例主要问题及焦点

1.业主更换物业公司的表决结果是否侵犯了开发商的投票权利？

2.小区更换物业的表决结果在程序上和实体上是否合法？

法院判决结果

南沙区法院经审理认为，业主大会选聘新物业公司的表决结果符合法律规定，也符合绝大多数业主的意愿，并无侵害开发商的合法权益，判决驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据。日前，新物业公司终于成功进驻小区，开始为小区提供物业管理服务。

评析及建议

本案中，小区通过电子投票的形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决，经过前期会前公示、中期会中派票投票、后期会后表决公示，最终选择聘用新物业的业主人数及所占物业面积均超过1/2，符合《物权法》和《物业管理条例》双过半的规定，表决结果合法有效。

至于开发商认为业委会没有派票给其以及其他少数业主，因此剥夺其投票权利，法院认为开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示，其未能及时行使表决权等相关权利，不应归责于业委会，法律不会保护权利上的睡眠者；同时，业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益，因此驳回开发商的诉讼请求。

小区安保形同虚设、经常发生偷盗事件、卫生绿化服务差、公共设施不维护、公共道路被车辆霸占……大部分小区都会发生形形色色的物业管理缺位状况，一般业主投诉或者拒交物业费，物业公司总会有改善；但面对只收取物业管理费却不干活的小区物业，业主反复投诉也不改善，怎么办？当前期物业服务合同约定的时间到了，或者其他约合同终止条件也满足了，业主不希望原物业公司继续留在小区服务，原物业公司就是不退出小区，业主应该如何解决？是通过拒绝缴纳物业费？还是向行政主管部门进行投诉？许多业主为此很困惑。

多数业主会选择忍耐或者不闻不问，少数有权利意识的业主会组织发起成立业委会，然后表决更换物业公司。当然，某些小区管理比较规范和完善，却有部分“物闹”为了一己之私，煽风点火制造矛盾，以更换大品牌物业公司提升物业价值的噱头唆摆业主更换物业公司，这就涉及各利益方的博弈问题。人性有时候总是贪婪的，由此衍生出一个伪命题：换了不代表好，但不换就肯定不好！

无论何种理由更换物业公司，都必须要合法合规才能经得住历史考验。以下介绍具体更换物业的合法流程：

1.召开第一次业主大会，成立业委会

本专题前一篇文章，植婷婷律师已经向大家介绍了成立业委会的规定和流程，本篇就不再累述。

2.召开第二次业主大会，表决是否续聘或者选聘新物业

虽然前期物业服务合同到期，并不必然地代表物业公司必须要退出管理。根据《民法典》第九百四十七条、第九百四十八条规定，物业服务合同在届满之前，业主应当就物业公司是否续聘旧物业公司或者另外选聘新物业公司作出业主共同决定。如果业主未作出续聘或另聘物业公司的决定，原物业服务合同继续有效。

需要特别注意的，作出续聘、选聘的业主大会决定，必须符合《民法典》及《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的相关规定，方能保证表决结果合法、合规，不被撤销。

《民法典》未生效前，按照《物权法》和《物业管理条例》规定，业主想要重新选聘或者续聘物业公司必须达到两个1/2通过，即“数人头”和“数砖头”。

什么是“数砖头”？每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有部分面积的1/2以上，即算通过。

什么是“数人头”？每张产证记为1票投票权（开发商或拥有多套房产的业主记1票），必须达到建筑规划小区内所有产权证投票权数1/2以上，即算通过。

而《民法典》生效后，“数人头”和“数砖头”的标准更为严苛！根据《民法典》第二百七十八条规定，参加业主大会投票的业主的投票权数和面积必须过双2/3，并且经参加投票的业主“双过半”同意，方能通过选聘新物业的表决（即至少经过面积和权数达到2/3*1/2=1/3的业主同意才能保证表决结果合法有效）。

另外要特别注意会前和会后公示。根据《广东省物业管理条例》第十九条和《佛山市物业管理办法》第十九条之规定，在召开业主大会之前必须提前15天公示召开业主大会的时间、地点、议题和议程，在投票期限届满后，必须将书面征求意见的计票结果在小区物业管理区域公示30日以上，接受业主监督和质询；30日后，业委会根据投票统计数据将最终的表决结果在小区内正式公布。

3.召开第三次业主大会，表决通过选聘新物业的方式以及确定新物业服务合同条款。（或与第二次业主大会内容合并表决）

（1）是否需要分两次业主大会表决？

按照《佛山市物业管理办法》第五十四条以及《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》第四条第一款及附件一《业主、业主大会物业管理招投标操作指南》之规定，对“确定续聘物业服务企业或者选聘物业服务企业”、“物业服务收费标准和物业服务内容”、“是否委托业委会以招投标方式确定新的物业服务企业”需要分步表决——若业主大会表决通过同意续聘原物业服务企业，程序终止，无需进入选聘物业服务企业的程序；若业主大会表决同意选聘新物业服务企业的，则再召开业主大会对是否授权业主委员会或业主代表履行招标人职责、物业服务收费标准、物业服务标准、合同期限等进行表决。

实际上，笔者认为，上述规定属于地方政府规章和规范性文件，并非法律、法规，因此即使不按照前述规定分步召开业主大会，只要不违反《民法典》第二百七十八条之规定，则不构成违反法律规定无效或者侵害业主权益被撤销之情形。而文初介绍的案例，也是一次性就续聘、选聘事宜、在4家候选物业公司中确定新物业公司等事项的作出业主大会决定的典型个案。在笔者接触过的案件或经手指导更换物业公司的表决流程，第二、第三次业主大会是可以一并表决，但是有关表决票必须设计得精妙，才能既符合法律、法规规定，又符合佛山地方性规定，不侵害业主权益，不容易被提出异议。

（2）表决选聘物业的方式

 在未成立业委会之前，前期物业服务是必须通过招投标方式确定前期物业服务企业。但是在成立业委会之后，业委会可以征求全体业主意见，确定是否通过公开招标、邀请招标或者协议选聘方式确定新物业公司，并且是否委托业委会履行招标选定物业公司的职能。具体选聘的方式，参见本系列专题由吴泳君律师撰写的文章。

4.业主委员会应当提前六十天书面通知旧物业公司的解聘决定，并给予合理期限办理物业公司撤出场地、资料、设施设备的查验手续。

根据《民法典》第九百四十六条第一款规定，赋予业主在物业服务合同未到期的情形下，享有对该合同的随时解除权，但应在业主大会作出解聘物业公司的共同决定后，提前六十天通知物业公司。同样，根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务合同到期后，如果业主没有作出续聘或选聘的决定，旧物业可以继续提供不定期的物业服务，但是业主可提前六十天进行通知解除该不定期物业服务合同。

根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，旧物业公司应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业委会，并配合做好交接工作。

5、物业公司拒不撤出小区，拒绝移交设施、资料的，业主可以拒交物业费，并通过业委会起诉物业公司办理移交手续或者通过住建部门督促其履行交接工作。

根据《民法典》第九百四十九条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，旧物业公司在接到业委会的撤场通知后，仍然拒绝撤出小区的，不得要求业主支付物业管理费。因此，在业主大会在物业服务合同未到期前作出解聘旧物业决定或者物业服务合同到期后业委会作出旧物业撤场的决定，应当通过书面方式通知旧物业公司撤场并交接，并保留好通知函的证据，在通知发出后，旧物业公司起诉业主缴纳应撤场之日起的物业管理费，法院将不会支持。这是一个大招，是最终促使旧物业公司离场的尚方宝剑。当然，如果旧物业公司不愿意交接物业用房或者相关物业资料，则业委会可以依法直接起诉要求旧物业公司撤场并做好交接工作，无需召开业主大会表决（但要求移交公共收益除外）。

根据《物业管理条例》第五十八条规定，物业企业不移交有关资料的，住建部门应责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对物业企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。在佛山地区，如果旧物业公司不肯撤场，业主进行投诉，一般住建部门会责令其撤场并通知街道、居委、公安部门等作为交接指导和维稳工作，但是极少对抵赖不走的物业企业进行罚款，只会对其通过行业协会通报批评和诚信扣分，因此在巨大利益面前，很多旧物业企业会采取拖字决，导致小区交接期间发生冲突的事情比比皆是，动荡不堪。因此，是否决定更换物业，也是一道需要三思而后行的选择题，若处理不当，往往会影响业主安宁和社会稳定。这个时候，更需要政府部门作出适当指引，该罚就罚，该出具行政处理决定责令物业公司改正就应当履行政府职能，担当在先，街道、居委和社工在矛盾冲突产生在萌芽阶段协调处理好业主和物业公司的关系。

新老物业之间、业主与物业公司之间的纠纷，往往反映了业主自治从幻想到觉醒的动态可变过程，以及公共利益与私人寻租利益博弈的囚徒困境。最终，无论是新的成功还是市场的坚持，都需要极大的智慧和专业的法律团队的支持。所以在满足绝大多数业主利益的前提下，合法合规的续聘物业公司，是公平的方式，经得起人心和岁月的考验。

一、关于民法典中选、续聘物业条文

本条是对业主解聘物业服务人的规定。业主以及业主大会、业主委员会与物业服务人的关系，是合同关系。业主有权依照自己的意志选聘物业服务人订立物业服务合同，也有权解除物业服务合同，解聘物业服务人。业主对物业服务人行使解聘权的方法是：1.解聘程序和方法：业主行使解聘权，依照法定程序共同决定。按 照民法典第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是全体业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人 数占比2/3以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数 的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照这样的程序作出解聘决定后，行使解聘权的方法是，通过解除物业服务合同，解聘物业服务人。2.行使解聘权的时间要求：决定解聘物业服务人的，应当提前60日 书面通知物业服务人，如果物业服务合同对通知期限另有约定，应当依照其约定，不适用60日的规定。3.行使解聘权的损害赔偿责任：解聘物业服务人是单方解除合同， 因解除物业服务合同造成物业服务人损失，是否承担赔偿责任，标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由，如果解除合同不可归责于业主的决定，而是物业服务人的责任，业主不承担赔偿责任；否则业主应 当赔偿损失，例如业主无正当理由解除物业服务合同进而解聘物业服务人。

二、案例详情

2014年3月12日，原告九江市公园一号小区业主委员会与被告九江中辉恒佳物业服务有限公司签订《公园一号小区物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，约定物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日，由被告给原告所在小区业主提供物业服务。2016年2月28日，在九江市浔阳区物业与住宅室内装饰装修管理办公室 及九江市浔阳区白水湖街道花果园社区居委会的见证下，九江市公园一号小区召开业主大会形成决议，起诉要求解聘被告。人民法院经审理认为：依据物权法及物业服务相关司法解释规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因本案中原告所在小区已在相关部门的见证下召开业主大会，投票 方式符合法律规定，其投票结果为起诉解聘被告，故原告要求解除与被告的物业服务合同符合法律规定，予以支持。

三、案例分析

本案中，业主依照法定程序共同决定解聘了物业服务人。根据民法典第946条的规定，业主解聘物业服务人，除需依照法定程序共同决定外，还需符合行使解聘权的时间要求，即决定解聘物业服务人的，应当提前60日书面通知物业服务人，如果物业服务合同对通知期限另有约定，应当依照其约定，不适用60日的规定。此外，依照上述规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。