小区换物业首先要先召开业主大会进行投票表决，同意人数超过三分之二的话便能换物业公司。然后由业委会来管理招标事宜，标书做好后联系物业公司进行公开物业招标。招标后由业主联合组建评标小组评标，并选出中标的物业公司，最后表决通过后签订管理协议。

更换小区物业管理公司是一项非常困难且具有一定风险的工作，为了能使更换物业公司的工作能顺利进行，必须先具备充分的群众基础以及法律依据。首先小区业主需召开产权人大会，并做好相关的保密工作，以免过渡期中出现管理的真空，同时也要避免出现有关财务以及账务上的修改，还有资金转移的现象，避免产权人以及使用人的利益受到损害。

另外，要将更换物业管理公司的意见以及安排都上报给小区办，这样才能取得正确的指导以及支持。在通常情况下，要将原物业管理公司给撤出还是比较困难的，若出现拒不交出物业的情况，还是需要联系政府主管部门来进行协调。

物业的交接工作也是一项非常繁琐且细致的工作，需要精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化等，这样才能将有损于产权人以及使用人利益的几率给降到最低。

业委会可以直接指定物业吗？

答案是可以的！《物权法》出台以后，对于业主的权利进行了明确的规范。可以这么说，业主的权利很大，但业主使用这个权利却需要明确程序。

在小区以何种方式委托物业公司，完全由法定的业主大会或者全体业主书面征求意见来决定。小区有了决议以后，具体由业主委员会执行。业主大会为小区的权力机构，最终拍板决定，作为执行机构的业委会无权单独与任何一家物业公司签订委托合同。

1、直接与目标物业公司协议委托物业服务合同。与目标物业公司直接商议具体条款，这种方式简单简洁，比较快捷。

2、邀标:小范围地定向邀请有意向的物业公司进行投标。这种方式目标公司相对明确，相对于直接协议方式，业主的选择性更多一些。

3、公开招标:这一定的范围内，公开媒体发布投标通知。这种方式操作比较复杂，投标公司不确定，相对来说暗箱操作的可能性最小。需要专业的招标公司辅助操作。

《物权法》出台，把小区的管理决策权明确归于广大业主所有，除了以上三种确立委托物业公司外，还可以表决小区是否实行自管。

无论通过哪一种方式，在操作中，只要过程符合《物权法》、《物业管理条例》、《招标投标法》和《合同法》等等国内的相关法律法规，即为有效。

如今，在人们生活的社区里，财产是必不可少的。但就是这样一个与我们日常生活息息相关的服务部门，却大多搞不清物业公司是怎么招进来的。怎么提意见？如果不满意可以改吗？

对于人们的提问，李宴民告诉记者，物业的选择有两种情况，一是前期物业管理，二是聘用合同到期后的选择。对于前期物业管理，一般指建设单位在出售房屋前通过招标方式选择前期物业，前期物业服务期不超过三年。同时，省规定还明确规定，新建住宅物业的建设单位不得选择由其出资的物业服务企业，由建设单位法定代表人或股东持股的物业服务企业承担该物业的前期物业服务。被评为省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外。但前期物业服务合同期满后，业主决定继续聘用原物业服务提供者的除外，应当公开招标。

作为行业协会副会长的蒋树新对这两点高度认可，因为这是“建管分离”政策的具体落实。施工单位在选择由其出资的物业服务企业时，容易隐藏施工过程中存在的问题，损害业主的知情权，从而将问题转嫁给业主。此外，新房入住前的检查需要制作和保存视频资料，这也是对业主权益的全面保护。省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外，因为这些企业具有较高的信誉，让优秀、有实力的物业企业承接物业项目，使物业项目管理更加规范，让业主满意。

如果业主对物业服务不满意，可以换物业吗？应该怎么换？

“如果我对现在的物业服务不满意，我是可以放弃让他为我服务还是可以主张换物业公司？我不知道这个财产是怎么来的，我只想知道怎么让他走！”对于这个问题，记者在采访中经常能听到。

但作为房屋所有权人，他单方面提出放弃物业服务，更换物业公司，省里规定里明确告知不允许！物业服务合同一经签订，业主不得以未接受或者在合同期限届满前不需要接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。更换物业公司，物业服务公司只能由业主大会选举和罢免，由业主共同决定，并经半数以上投票赞成专有部分的业主和半数以上投票赞成的业主同意。

同时，一方依法提出解除物业服务合同的，应当按照有关规定执行。原物业服务提供者拒绝退出物业管理区域，或者拒绝移交相关材料、财产和资产的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门进行调解。调解不成的，应当向当地县级人民政府报告。县级人民政府可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门对原物业服务提供者的退出进行监督，阻挠执行公务或者扰乱公共秩序的，由公安机关依法处理。

第一项、公开招投标。由业委会选一家专业招投标公司协助，公开向社会上的物业公司发出招标公告，在投标公司中选定一些知名、优秀的物业公司来评选出物业管理单位。

第二项、邀标。和招标方式类似，但是不公开招标，而是定向，选择一些优秀的物业公司发出邀标书，邀请他们来，从中选择一个来实施物业管理。

第三项、直接指定。一般采用这个方式的，通常都是业主数量比较少的商业物业，可以在同几家物业公司协商后，直接指定其中一家作为物业管理单位。

第四项、续聘原有物业公司。原物业公司管理比较规范，业主比较满意其管理的，不打算更换物业公司的，在其物业管理合约到期后，可以直接签署续聘合同