由业主共同决定。小区更换物业公司,应该首先召开业主大会,由全体业主决定,可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,超半数以上的业主同意就可以更换物业公司。
更换物业首先要成立业委会,成立后召开业主大会对更换物业管理相关事宜进行表决,过半业主同意即可。成立业委会首先该小区的入住率需在百分之五十以上,其次商品住宅出售时间要满两年以上,最后一条就是首批物业费交付时间已满两年。满足这上个条件之后,小区业主们便可向相关部门申请成立业委会。
1. 拟定选聘方案
2. 完善选聘方案
3. 表决选聘方案
4. 落实服务企业
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时,即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除,业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。
业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序,重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。