第一步，召开业主大会，成立业主委员会。

第二步，由业委会召开业主大会，投票决定更换物业公司。

第三步，将业主大会决定更换物业公司的相关材料报送社区、街道和物业公司。

第四步，进入预备招标阶段，是否请代理公司，当地社区和街道介入程度视当地政策为准。招标文件编制好，进行公示。评标委员会也要确定好，一般情况下政府都会指导下。

第五步。开标评标，按照招标文件要求来就好了。

第六步，进行合法公示，公示期满后签订合同，新物业进来老物业拜拜。这个环节最刺激，不细说了。

移交的资料包括：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料。

2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料。

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取，如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

业主委员会通过招标方式更换物业之前，应当就哪些事项形成决议？

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，是否需要备案？

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

业主委员会通过招标方式更换物业，应当提前多少天告知原物业？

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业公司。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业的，应当在做出决议后及时书面告知物业。

业主委员会招标应当何时完成？

业主大会通过招标方式选聘物业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

业委会成立后,小区招投标选聘物业,适用什么法律法规？

《中华人民共和国招标投标法》---流程

《物业管理条例》---要求

《业主大会议事规则》---决定

物业公司选聘时可不可以拉票？

物业公司选聘，由招聘单位发布招标信息，选取几家投标单位。联系物业主管部门、物业协会，抽取评标专家，由专家根据现场答辩选择物业企业！

业主代表有权代表业主选聘物业公司吗？

有权，但前提是需要在业主委员会通过，同时征得全体业主三分之二以上同意。

选聘新的物业评委由哪些组成？

由业主代表（占评委总数一半以上），房管部门代表，居委会或街道办事处代表，特邀的物业管理专家等组成。为了表示评审的公平、公开、公正，还应该请公证处做评选的现场公证。

物业选聘开标后,合同报价还能改吗？

开标后合同报价不能改了。如果中标了，可以与业主协商解决。如果业主不同意就不能修改的！

公开招标后，合同到期，在什么情况下可以续签合同？

政府财政资金的物业管理在合同期满之后可以继续续签，也可以进行招标目前我国在物业管理行业，没有法律法规规定必须要招投标。仅仅有《物业管理条例》对住宅物业有相关规定《物业管理条例》第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是除个别单位另有规定除外，比如政府个别部门对自己的部门另有规定的，比如规定必须采用招投标，按照规定执行。

选聘等于招标吗?

选聘不等于招标。选聘是业委会前期经过考察初步选择几家物业公司，然后通过业主投票的方式选择其中一家。招标是通过正规的招投标程序，由专业的招投标代理机构进行招标来确定一家中标的物业公司。这两种方法都可以，各有利弊。

 业主大会的决定对什么人具有约束力？ 

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。      

物业提前去业主家收取物业公司是否选聘的选票,构成什么行为？

1、该行为无效，投票结果对业主没有约束力。

2、业主大会有严格的法定程序，不得违反。有证据证明这些提前确定的票，可以让业主重新确认。

开发商能选聘自己子公司的物业公司吗？

当然可以，只要符合国家规定就可以。很多开发商用的都是自己旗下的物业公司，举几个比较有代表性的，中海物业、万科物业、金地物业、长城物业、招商局物业……等等

选聘物业公司党员可以评分吗？

物业公司党员当然可以评分的，而且选聘物业公司的时候，党员也是有权利的，他们还是可以做这方面的评分人员

为进一步提升物业小区的精细化管理水平，鲤城区住建局制定出台《物业住宅小区精细化管理工作考评方案》。目前，全区已完成78个物业小区的首次全面考评。

据了解，城区共有依托物业服务企业实施物业管理的住宅小区78个，管理水平参差不齐。为进一步提升物业小区精细化管理水平，出台《物业住宅小区精细化管理工作考评方案》。考评共设细则8大项68小项，涵盖“基础管理”“房屋管理与维修养护”“保安、消防、车辆管理”“环境卫生管理”“绿化管理”“共用设施设备管理”等方面。

工作人员告诉记者，区住建局牵头成立考评组，由5名区住建局工作人员和10名泉州市物业管理专家组成。相关街道办事处、社区居委会、小区业委会及职能部门也参与考评工作。据了解，考评实行100分制，其中住建局考评分值占60%，街道办事处和社区居委会考评分值占30%，小区业委会或相关职能部门分值占10%。

为了通过考评促进长效、规范、精细化管理，住建局建立奖惩机制，实施“星级”考评制度。同时建立物业服务企业“黑名单”，对连续两次年度考评成绩低于60分且排名后五名的小区，由鲤城区住建局责成物业服务委托方在90日内重新选聘物业服务企业。所属企业应按《物业管理条例》有关规定办理相关移交和退出手续，同时记入物业服务企业不良信息档案。

“待今年的考核成绩出炉后，将会发放考评公示牌。”住建局工作人员表示，通过建立奖惩制度、考评曝光等方式将倒逼物业企业改善服务方案，从而推动全区物业服务健康有序发展。

据介绍，第二次考评将于今年年底进行，届时考评成绩将进行公示。