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更换物业需要移交哪些资料?

移交的资料包括:

1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料。

2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料。

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、物业管理所需的其他资料,譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同,各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取,是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交,可向他们索取,如果是由于开发商的原因,则可以向开发商主张,必要时可通过法律途径予以解决。


业主委员会通过招标方式更换物业之前,应当就哪些事项形成决议?

业主委员会通过招标方式更换物业之前,应当就哪些事项形成决议?


根据不同情况,业主大会应当在招标前决定以下事项:

(1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(2)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;

(4)物业服务价格幅度或水平。


业主委员会招标前是否需要备案?


业主委员会招标前,应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时,应提交以下资料:

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。


业主委员会通过招标方式更换物业,应当提前多少天告知原物业?


原物业服务合同即将到期,业主大会决定重新选聘物业的,应当及时召开全体业主大会,并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业公司。前期物业服务合同尚未到期,业主大会决定另行选聘物业的,应当在做出决议后及时书面告知物业。


业主委员会招标应当何时完成?


业主大会通过招标方式选聘物业的工作,应在原物业服务合同到期前一个月完成。


小区招投标选聘物业有哪些法律法规?业主代表有权代表业主选聘物业公司吗?

业委会成立后,小区招投标选聘物业,适用什么法律法规?

《中华人民共和国招标投标法》---流程

《物业管理条例》---要求

《业主大会议事规则》---决定


物业公司选聘时可不可以拉票?

物业公司选聘,由招聘单位发布招标信息,选取几家投标单位。联系物业主管部门、物业协会,抽取评标专家,由专家根据现场答辩选择物业企业!


业主代表有权代表业主选聘物业公司吗?

有权,但前提是需要在业主委员会通过,同时征得全体业主三分之二以上同意。


选聘新的物业评委由哪些组成?

由业主代表(占评委总数一半以上),房管部门代表,居委会或街道办事处代表,特邀的物业管理专家等组成。为了表示评审的公平、公开、公正,还应该请公证处做评选的现场公证。


物业选聘开标后,合同报价还能改吗?

开标后合同报价不能改了。如果中标了,可以与业主协商解决。如果业主不同意就不能修改的!


公开招标后,合同到期,在什么情况下可以续签合同?

政府财政资金的物业管理在合同期满之后可以继续续签,也可以进行招标目前我国在物业管理行业,没有法律法规规定必须要招投标。仅仅有《物业管理条例》对住宅物业有相关规定《物业管理条例》第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是除个别单位另有规定除外,比如政府个别部门对自己的部门另有规定的,比如规定必须采用招投标,按照规定执行。


选聘等于招标吗?

选聘不等于招标。选聘是业委会前期经过考察初步选择几家物业公司,然后通过业主投票的方式选择其中一家。招标是通过正规的招投标程序,由专业的招投标代理机构进行招标来确定一家中标的物业公司。这两种方法都可以,各有利弊。


 业主大会的决定对什么人具有约束力? 

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。      


物业提前去业主家收取物业公司是否选聘的选票,构成什么行为?

1、该行为无效,投票结果对业主没有约束力。

2、业主大会有严格的法定程序,不得违反。有证据证明这些提前确定的票,可以让业主重新确认。


开发商能选聘自己子公司的物业公司吗?

当然可以,只要符合国家规定就可以。很多开发商用的都是自己旗下的物业公司,举几个比较有代表性的,中海物业、万科物业、金地物业、长城物业、招商局物业……等等


选聘物业公司党员可以评分吗?

物业公司党员当然可以评分的,而且选聘物业公司的时候,党员也是有权利的,他们还是可以做这方面的评分人员


小区考评不达标,须重新选聘物业?

为进一步提升物业小区的精细化管理水平,鲤城区住建局制定出台《物业住宅小区精细化管理工作考评方案》。目前,全区已完成78个物业小区的首次全面考评。


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据了解,城区共有依托物业服务企业实施物业管理的住宅小区78个,管理水平参差不齐。为进一步提升物业小区精细化管理水平,出台《物业住宅小区精细化管理工作考评方案》。考评共设细则8大项68小项,涵盖“基础管理”“房屋管理与维修养护”“保安、消防、车辆管理”“环境卫生管理”“绿化管理”“共用设施设备管理”等方面。

工作人员告诉记者,区住建局牵头成立考评组,由5名区住建局工作人员和10名泉州市物业管理专家组成。相关街道办事处、社区居委会、小区业委会及职能部门也参与考评工作。据了解,考评实行100分制,其中住建局考评分值占60%,街道办事处和社区居委会考评分值占30%,小区业委会或相关职能部门分值占10%。

为了通过考评促进长效、规范、精细化管理,住建局建立奖惩机制,实施“星级”考评制度。同时建立物业服务企业“黑名单”,对连续两次年度考评成绩低于60分且排名后五名的小区,由鲤城区住建局责成物业服务委托方在90日内重新选聘物业服务企业。所属企业应按《物业管理条例》有关规定办理相关移交和退出手续,同时记入物业服务企业不良信息档案。

“待今年的考核成绩出炉后,将会发放考评公示牌。”住建局工作人员表示,通过建立奖惩制度、考评曝光等方式将倒逼物业企业改善服务方案,从而推动全区物业服务健康有序发展。

据介绍,第二次考评将于今年年底进行,届时考评成绩将进行公示。


物业公司服务差,业主是否有权更换物业?

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召开业主大会选出新物业

据南沙区某城小区业主刘先生介绍,该小区原物业公司近年来的服务质量严重下滑,业主们对该物业公司产生诸多不满,多次要求整改,却始终没有改善。

2019年,该小区成立业委会。“可以说我们成立业委会就是为了更换物业公司。”刘先生说。同年10月,业委会草拟了物业公司选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核,业委会选出4家候选物业公司,将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等向业主发布。

2019年12月,该小区通过电子投票形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。选择聘用新物业公司的业主人数及所占物业面积均超1/2。

虽然业主大会选出了新的物业公司,但原物业公司却拒不退场。2020年1月,南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书。经过多次交涉,直到2020年5月,原物业公司才在业主的集体驱逐下被迫退场,但仍拒不办理交接手续,导致新物业公司无法正常进驻服务。

原物业公司还将该小区业委会诉至南沙区法院。根据法律规定,只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼,法院一审遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服提起上诉,广州中院裁定驳回上诉。

有了法院裁定,业主本以为可以顺利实现新旧物业公司交接。谁知,某城小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人,又以同样理由提起诉讼,要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

南沙区法院经审理认为,开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示,其未能及时行使表决权等相关权利,不应归责于业委会。同时,业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益,业主大会选聘新物业公司符合法律规定范围的绝大多数业主的意愿。最终,法院驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据。日前,新物业公司终于成功进驻小区,开始为小区提供物业管理服务。


《民法典》明确保护业主合法权利


据了解,民法典对保护业主合法权利作出了具体规定,用基本法明确了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序要求。

民法典第二百七十七条规定:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

民法典第二百七十八条规定:下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


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