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选聘新的物业企业的通常履行哪些程序?

业主大会选聘新的物业企业的,通常履行下列程序:

1、业主委员会应当根据业主大会决议拟制招标文件草案,在小区显著位置公示,广泛征求业主意见,并认真做好招标文件的修改工作;

2、组织召开业主大会会议对招标文件进行书面表决确认;

3、业主委员会向有意向且符合相应投标条件的物业服务企业发出投标邀请函(按规定不得少于3家),组织现场查勘,做好答疑工作;

4、确定投标的物业服务企业;

5、由业主委员会牵头组建评标委员会,通常由业主委员会成员、业主代表和邀请的物业管理行业专家组成;

6、由评标委员会按照招标文件规定的评标方法和评标标准组织开标评标,确定中标候选人;

7、业主委员会将中标候选人及有关情况在小区显著位置公告;

8、业主委员会组织业主大会会议书面表决,确定中标物业服务企业,并将结果在小区显著位置公告。

9、业主委员会在向中标人发出中标通知书之日起30日内,代表业主大会签订物业服务合同;

10、业主委员会组织新老物业企业按照规定做好交接工作。


物业选聘,更换业委会的流程

关于流程:

1、依《民法典》和各级别的《物业管理条例》,小区更换、选聘物业企业,由全体业主共同决定。与开发商、物业、政府相关机构等没关系(因故被街道、社区托管的小区例外)。选聘完毕后,被选物业应去房管局备案,不被备案并不影响业主大会的共同决定;

2、更换、选聘物业企业前,必须召开业主大会,同时要有业委会。如没有业委会,须组织20%以上的业主发起召开业主大会,主持这一工作的是街道和社区。

没有召开过业主大会,也就没有业委会的小区,如要更换、选聘物业企业,基本上是:想多了;

3、不一定需要招标代理,更不一定需要评委、专家(专家库里的专家,绝大多数来自于房管局指定的某个物业公司高管),他们彼此之间都很熟悉,这对小区更换、选聘物业并非利好。


新老物业交接要注意哪些问题?

选聘物业公司是小区的大事,通过业主大会中标物业公司与原物业公司交接时要注意什么呢?


1、业主多交物业费怎么办?


《浙江省物业项目服务退出管理办法》第十条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前,物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业;原欠缴的物业服务费,业主应当按照物业服务合同的约定,及时补缴。


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2、新老物业怎么交接?


《浙江省物业项目服务退出管理办法》第十一条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定,在物业项目管理移交前30日,与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续,移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等,并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。


第九条新建物业承接验收时应移交下列资料:


(一)物业竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册和物业清单;

(五)临时管理规约;

(六)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册;

(七)物业服务用房及物业管理所必需的相关资料;

(八)法律、法规规定的其他应提供材料。


第十条原有物业承接验收时应移交下列资料:


(一)第九条除第(五)项以外的全部内容;

(二)管理规约;

(三)物业档案资料,包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料,有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料;

(四)物业服务收费资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料,利用物业共用部位、共用设施设备等所得收益的明细帐目和收支情况;

(五)业主缴纳水电费和公用水电费的记载资料;

(六)物业服务区域内共用设施设备维保协议;

(七)与物业管理和物业经营相关的合同及资料;

(八)物业管理需要的其他资料。

《浙江省物业项目服务退出管理办法》第十二条 新受托物业服务企业接管物业时,应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。

查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人签字。对查验中发现的问题,应详细记录,双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。


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3、业委会如何和原物业配合移交?


原物业公司退出项目时,不一定配合业委会和新受托物业服务企业,同时业委会只是由业主组成的群众性自治组织,没有执法权。好在有《杭州市物业管理条例》。其中“第三条市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责,协助做好物业管理的监督管理工作。”基层政府组织对辖区内物业公司有监督管理权。

同时当原物业公司退出新物业公司未能接收时,按“《杭州市物业管理条例》第三十六条 物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务,相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。”基层政府组织对辖区内物业服务有应急管理的义务 。


新小区的物业究竟是谁选的?前期物业要如何才能更换?

买房之前,可以发现开发商早已经帮我们选好了物业公司并签订合约了,甚至一些优秀的物业公司都将会成为开发商有力的大卖点。那么问题来了,开发商在卖方之前是怎样去选定物业公司的呢?

根据《物业条例草案》第四十条规定:住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前,应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的,经县级以上人民政府房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并报县级以上人民政府房产行政主管部门备案。


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简单来说,开发商选聘物业是要走正规的招标程序的。除非该社区住宅面积不到3万㎡,那么开发商就可以自己去选聘。但小型社区一般也难以选聘上资质级的物业,目前梅州许多老旧社区都是开发商自持物业,存在许多的管理问题。

而如今也越来越多人知道,如果对开发商选聘的物业公司不满意的话,是可以实现更换并业主自行选择物业公司的。

根据《物权法》第八十一条的规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。


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只要小区的业主达到百分之七十以上的入住率,并成立了业主委员会,那么业主们就有权终止前期物业管理合同,无论期限是多长都可以终止。然而目前梅城无论新旧的小区都难以达到成立业主委员会的条件,对于物业的管理服务,由于大多业主对于其它物业公司的管理模式、收费模式都不了解。相关咨询机构体制也不完善,因此实非迫不得已的情况下,大多都协商处理、委曲求全。


更换物业公司的条件具体是什么?更换物业需要移交哪些资料?

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更换物业公司的条件具体规定如下:


1、召开全体业主大会,经全体业主双三分之二以上同意即可重新选聘物业公司。


2、因为物业公司管理不作为,可以重新选聘,业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。


3、前期物业服务合同约定期限到期了。


更换物业公司后需要交接的资料,根据相关规定,新的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。


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移交的资料包括:


(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料。


(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料。


(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。


(4)物业管理所需的其他资料,譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同,各种物业服务债权债务账册等。


关于业主委员会以上资料的获取,是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交,可向他们索取,如果是由于开发商的原因,则可以向开发商主张,必要时可通过法律途径予以解决。


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