从融入基层社会治理体系、完善业主委员会治理结构、提高物业管理服务水平、促进生活服务业发展、规范维修资金使用管理、加强物业服务监督管理等6个方面提出了21项措施。

在优化市场竞争环境方面，加强物业服务企业注册信息共享，探索建立和完善物业服务合同和项目负责人备案制度。完善物业管理招投标制度，加强对招标代理机构、评标专家和招投标活动的监督。指导业主委员会通过公开招标选择物业服务企业。住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立了物业服务企业红名单和黑名单制度，促进优胜劣汰市场环境的形成。对于严重违反法律法规，情节恶劣的，物业服务企业和直接责任人员应当依法清场。

在建立物业服务企业信用管理体系方面，应建立物业服务信用评价体系，制定统一的信用评价标准，构建国家信用信息管理平台。根据合同履行情况、投诉处理情况、日常检查情况和街道意见，收集相关信用信息，实施综合信用评价，并依据法律法规披露企业信用记录和评价结果。城市住房和城乡建设部门将根据企业信用状况，授予信用星级标志，实行信用分类监管，在物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等前期加强信用信息应用。

在完善维修资金管理制度方面，要提高维修资金管理机构的专业化、规范化管理水平。通过公开招标的方式，综合考虑存款利率、资产规模、服务效率等因素，选择有专门账户管理的银行，控制有专门账户管理的银行数量。

在完善物业服务价格形成机制中，物业服务价格主要通过市场竞争形成，服务价格由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，可以根据服务标准、价格指数等因素动态调整。提倡付费制。市住房和城乡建设部门应当公布物业服务清单，明确物业服务的内容和标准。物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和定价规则，为业主和物业服务企业协商物业成本提供参考。引导业主和物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格由政府指导价的，有定价权的物价部门和住房城乡建设部门应当制定并公布基准价格及其浮动幅度，建立动态调整机制。

近日，洛江区津汇红树湾A区的业主刘先生反映，小区业委会在没有经过业主大会的同意下，私自招标物业公司，小区业主为此颇为不满，现在已有超过一半的业主表示要推翻此前的招标结果。

业主反映 未经过业主大会同意 业委会私自选聘物业

刘先生是洛江区万安街道津汇红树湾A区的业主。A区的房子是2017年交房的，当时约定每个月物业费为2.5元/平方米，由于收费较高，加上前期物业公司存在一些管理问题，所以业主决定重新选聘新的物业公司来管理小区。

刘先生说，去年，小区成立业委会，着手物业公司选聘事宜。本来选聘物业公司是业主大会的权限，可是业委会在业主不知情的情况下，私自招标了一家物业公司。他和其他业主认为，业委会只是执行机构，不能擅自替全体业主做决定，而且选聘物业公司的方式和要求都要由业主大会决定。可业委会选聘物业公司全程没有公示，直接出示中标结果，甚至还直接跟中标物业公司签合同。不仅如此，业委会还提出每个月2.5元/平方米的物业费要留0.3元/平方米到公共账号上，中间可能存在猫腻。为此，业主们对此次招标的结果表示极大的不满，觉得业委会的行为侵犯到他们的权益，现在已有超过一半的业主表示要推翻此结果。

刘先生说，当时业委会选聘物业公司是没有经过业主大会同意的，他希望有关部门能够查清此次物业招标过程中是否存在问题，同时希望能在住建部门、街道办事处等单位的见证下，召开业主大会公开选聘物业公司管理小区。

业委会表态 招标文件合法且合规 发在业主群告知业主

对此，津汇红树湾A区业委会孙主任表示，针对小区要重新选聘物业公司这件事，此前业委会曾跟街道办事处、社区居委会商量过，也曾在媒体上刊登招标公告。原本是准备从报名的物业公司中选出三家让业主投票决定的，可是程序走了一半，部分业主却不同意这样操作，无奈只能叫停。后来，业委会就委托第三方公司进行选聘。当时制定的招标文件和合同都是合法、合规的，唯一的瑕疵就是招标文件没有公示，只是发在业主群里告知业主。

孙主任说，每个月留下的0.3元/平方的物业费是放在物业公司和业委会设立的公共账号上，主要是作为小区的小额维修费用和景观维修费用。此外，公开招投标是无法保证哪家公司中标的，因此中间不存在猫腻。中标的物业公司有6个月的试用期，如果做不好可以解聘。招标文件设置的很多条件和处罚都是为了保证业主们的权益。

部门回复 双方已达成一致看法 对招标程序进行检查

针对此事，记者采访了洛江区住建局、万安街道办事处。

洛江区住建局房管股陈股长告诉记者，业委会代表的是业主们的权益，涉及小区的重大事项都是要进行公示的，目前万安街道办事处正在协调此事，他们也将持续关注。

万安街道办事处叶主任表示，此事部分业主和业委会各有自己的说法。8日上午，业委会、业主代表以及街道、社区的相关负责人一起开会协商此事。目前，业主代表和业委会达成一致看法，业委会将提供招投标中的所有材料，由街道办事处会同住建部门对招标程序进行检查，如果确实存在问题就当作废标。如果没有问题，该中标物业就可以接手管理小区。

小区选聘物业谁做主？小编通过一则案例告诉你！

业委会：过半业主支持公开选聘物业公司

景香苑小区业委会负责人刘涤平告诉记者，湖南名家物业管理公司管理该小区11年，就侵占了小区11年的公共收益，且从不公布收益财务报表。一些本应维修的公共设施也没有及时维修，还挪用小区业主的水费。

刘涤平告诉记者，上一届业委会与名家物业公司签的物业服务合同2016年11月30日到期。小区新一届业委会去年9月成立后，针对名家物业公司的问题召开了一次业主大会，超过半数的业主反对与名家物业公司续签合同，支持公开选聘物业公司。

刘涤平提供了业主意见征求表，记者看到，每一名业主在备选栏都对“公开选聘”或“续签合同”表了态，结果显示：专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主（简称“双过半”）同意选聘物业公司。业委会根据业主大会的授权，向长沙多个物业公司发出文书，也通知了名家物业公司。但名家物业公司不参与竞标，在新的物业公司选聘出来后也拒绝移交。

物业：服务11年，物业业主亲如一家

湖南名家物业管理公司长沙分公司负责人石女士告诉记者，小区业委会这次选聘物业公司是违法的，社区、街道和区城乡建设局房屋管理科都不认同小区业委会的做法。

在景香苑小区内，记者见到了多份名家物业公司对于小区业委会关于物业公司不作为的书面回应和反驳，其中一封致小区全体业主的公开信中表示：名家物业公司11年为小区服务，做到了物业业主亲如一家。本届小区业委会成立以来，提出各种苛刻条件。选聘物业公司不能由业委会决定，而应由全体业主现场投票表决。

监管部门：小区选聘物业未依法依规进行

记者在采访过程中见到了一份开福区城乡建设局与芙蓉北路街道办事处致景香苑小区全体业主的公告，公告称根据《物权法》第七十六条：“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人员，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意方可生效。”公告认为本次选聘物业公司未按相关规定依法依规进行，选聘结果不成立，不能进行物业交接。

开福区城乡建设局房屋管理科负责人李先生告诉记者，选聘物业必须要召开业主大会，可以集中到一起来讨论，也可以书面委托的方式表态。被选中的物业公司必须得到业主“双过半”的认可。

律师说法：监管部门应尽快协助小区选聘物业

湖南英萃律师事务所律师张桂枝表示，不管选聘物业公司是否需要“双过半”，小区物业服务合同到期后，如果小区与物业公司没有再签订服务协议，那么物业公司在没有小区授权情况下继续进行物业管理是没有法律依据的，如果物业公司继续服务，业主可不支付物业服务费用。相关管理机构在认定选聘物业服务公司正确程序的同时，面对小区物业服务合同过期的状况，应尽快协助景香苑小区选聘物业公司。因为目前这种情况拖得越久，对景香苑小区全体业主的影响越大。

一个可靠的物业管理服务企业，在搬进小区新房，成立行业委员会后，一定要服务好。那么，找物业管理服务企业需要什么手续呢？哪些物业管理服务企业好？从那以后，我采访了相关专业人士。

1、前期物业和后期物有什么区别？

答：物业管理公司分为前期物管和后期物管两种情况。前期物管一般是由房地产开发商指派或委托一家物管公司进行管理，由该公司管理好所在楼盘的设施设备，便于保证把房屋交给业主之前完好无损。不同于前期物管，后期物管面临着更多更繁琐的问题

2、选聘物业公司的相关流程有哪些？

答：成立了业主委员会后，需要聘请物业管理公司。聘请物业管理公司需要小区业主2/3左右的业主同意，然后审批合格后报到社区，社区审后报街道办事处备案，物管公司签订合同后就可以正式入驻。《四川省物业管理条例》四十七条规定，物业服务事项应当包含下列内容：建筑物共有部位的维护管理；共用设施设备的日常运行维护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范、车辆停放管理；物业服务档案和物业档案管理；法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

3、发生不交物业费的情况，该如何处理？

答：物管入驻小区后为广大业主提供卫生、安全等方面服务。相应的，业主也必须承担物管费。如果业主无正当理由的情况下不交物管费，物业公司可以向人民法院起诉，追缴物管费。如果物业服务合同双方当事人要解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务，合同未约定告知限期的，应当提前60天告知

代表业主成立业主委员会，维护整个小区的业主权益，尤其是通过业主委员会协调业主与物业之间的矛盾，甚至更换不称职的物业，是一件好事。但小区业主委员会选定新物业后，旧物业不认可，新旧物业交接尴尬。

业主：换了老物业 新物业却未能进场新里魏玛公馆小区共13栋楼，2469户。小区2008年建成，业主入住后，一直是西安永绿物业服务有限公司（以下简称“永绿物业”）为小区提供物业服务，但是很多业主对其服务质量并不认可。“小区很多设施年久失修，比如花园的围栏锈蚀严重断裂脱落，花廊、景观亭照明缺失、立柱破损，楼道内瓷砖脱落这些都是存在严重安全隐患的，可是却迟迟得不到改善和提升。”小区业主郗女士说，“不仅如此，小区的治安环境和保洁质量也与小区高端的定位不符，当初买房时小区的房价就比周边同品质的小区售价高出几百元，可是由于小区后期运维不佳，导致目前小区的房价低于其他小区每平方米好几千元。”

为了能够提升小区的物业服务质量以及管理水平，2018年8月，新里魏玛公馆小区业主委员会成立了。“成立后我们曾经多次向永绿物业提出希望改善服务的意见建议，但成效不大。”小区业主委员会副主任杨先生说，经过多次协商，业主委员会收回了小区外围停车场的管理权以及小区电梯广告收益，经过这两年的运维，小区仅外围停车场的收益就比物业公司管理时多出20倍，由此可见小区各方面的管理还是有很多可以提升的空间，可是物业公司的工作却未能达到大部分业主的期望。

在此情况下，小区业主委员会于2020年9月召开了业主大会，小区共1395户投票不再续聘永绿物业。之后，业主委员会通过招投标公开选聘了新的物业公司，并于今年1月4日，与新物业签订了服务合同。当天，小区业主委员会向永绿物业出具了告知函，要求其在一周内完成交接及退场事宜。“根据《民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，但是永绿物业却不肯配合，直到现在也未能撤出小区。” 小区业主尹女士说，现在小区里很多事情都悬而未决，让人住得很不踏实，一些业主都已经开始筹划着要卖房了。

老物业:业委会“更换物业”不合法 结果不认可

对于业主们的说法，今年2月1日，记者来到西安永绿物业服务有限公司，一位姓李的负责人表示目前相关部门已经介入此事，相关问题物业公司的法律顾问将作出回复。可直到1个月后，记者也未得到任何答复。3月2日，记者再次联系了这位姓李的负责人，他表示，永绿物业目前已对小区的物业服务进行了全面提升，至于其他的问题公司有规定不能接受媒体采访。

事后，小区业主委员会向记者提供了一份西安永绿物业服务有限公司关于业主委员会要求其撤出小区告知函的回函，大致内容为：小区业主委员会组织物业企业选聘过程存在诸多违法违规之处，过程不公开不透明，因此对于选聘结果永绿物业不认可；另外，业主委员会选聘新的物业企业并未在政府备案也未履行公示程序，部分业主对于选聘结果已经提起诉讼，基于此，永绿物业将继续为小区提供服务。

说法：小区物业“辞旧选新”成难题 破解是关键

随后，记者联系了经开区住建局物管中心，工作人员称，此前工作人员针对新里魏玛公馆小区的问题进行过多次调解，目前小区涉及两起诉讼，尚未开庭审理，因此对于业主委员会新选聘的物业也未进行备案，待审理完结后，小区的问题才能合理合法解决。

据了解，在业委会选聘新物业的过程中，新老物业交接不顺利，甚至为此对峙不下的情况并不少见。物业公司“辞旧选新”虽是小区业主权利，但实施起来却往往要面对程序、利益等各种复杂因素纠葛，如何破解才是解决问题的关键。

按照《陕西省物业管理条例》第七十条规定：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

除此之外，也有业主提出，在小区的日常管理中，业主、业委会、小区物业三方应相互理解。物业公司应该虚心接受业主意见，对于服务不到位之处进行整改，同时，业主也应该给予物业公司整改的机会。另外，业委会与物业也不是对立的关系，业委会与物业公司双方共同管理小区，为小区业主提供优质服务，让业主安居乐居才是关键。