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​业委会可以直接指定物业吗?

业委会可以直接指定物业吗?


答案是可以的!《物权法》出台以后,对于业主的权利进行了明确的规范。可以这么说,业主的权利很大,但业主使用这个权利却需要明确程序。

在小区以何种方式委托物业公司,完全由法定的业主大会或者全体业主书面征求意见来决定。小区有了决议以后,具体由业主委员会执行。业主大会为小区的权力机构,最终拍板决定,作为执行机构的业委会无权单独与任何一家物业公司签订委托合同。


1、直接与目标物业公司协议委托物业服务合同。与目标物业公司直接商议具体条款,这种方式简单简洁,比较快捷。

2、邀标:小范围地定向邀请有意向的物业公司进行投标。这种方式目标公司相对明确,相对于直接协议方式,业主的选择性更多一些。

3、公开招标:这一定的范围内,公开媒体发布投标通知。这种方式操作比较复杂,投标公司不确定,相对来说暗箱操作的可能性最小。需要专业的招标公司辅助操作。

《物权法》出台,把小区的管理决策权明确归于广大业主所有,除了以上三种确立委托物业公司外,还可以表决小区是否实行自管。

无论通过哪一种方式,在操作中,只要过程符合《物权法》、《物业管理条例》、《招标投标法》和《合同法》等等国内的相关法律法规,即为有效。


如果业主对物业服务不满意,可以换物业吗?小区物业怎么聘?到底是谁说了算?

如今,在人们生活的社区里,财产是必不可少的。但就是这样一个与我们日常生活息息相关的服务部门,却大多搞不清物业公司是怎么招进来的。怎么提意见?如果不满意可以改吗?

对于人们的提问,李宴民告诉记者,物业的选择有两种情况,一是前期物业管理,二是聘用合同到期后的选择。对于前期物业管理,一般指建设单位在出售房屋前通过招标方式选择前期物业,前期物业服务期不超过三年。同时,省规定还明确规定,新建住宅物业的建设单位不得选择由其出资的物业服务企业,由建设单位法定代表人或股东持股的物业服务企业承担该物业的前期物业服务。被评为省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外。但前期物业服务合同期满后,业主决定继续聘用原物业服务提供者的除外,应当公开招标。

作为行业协会副会长的蒋树新对这两点高度认可,因为这是“建管分离”政策的具体落实。施工单位在选择由其出资的物业服务企业时,容易隐藏施工过程中存在的问题,损害业主的知情权,从而将问题转嫁给业主。此外,新房入住前的检查需要制作和保存视频资料,这也是对业主权益的全面保护。省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外,因为这些企业具有较高的信誉,让优秀、有实力的物业企业承接物业项目,使物业项目管理更加规范,让业主满意。


如果业主对物业服务不满意,可以换物业吗?应该怎么换?


“如果我对现在的物业服务不满意,我是可以放弃让他为我服务还是可以主张换物业公司?我不知道这个财产是怎么来的,我只想知道怎么让他走!”对于这个问题,记者在采访中经常能听到。

但作为房屋所有权人,他单方面提出放弃物业服务,更换物业公司,省里规定里明确告知不允许!物业服务合同一经签订,业主不得以未接受或者在合同期限届满前不需要接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。更换物业公司,物业服务公司只能由业主大会选举和罢免,由业主共同决定,并经半数以上投票赞成专有部分的业主和半数以上投票赞成的业主同意。

同时,一方依法提出解除物业服务合同的,应当按照有关规定执行。原物业服务提供者拒绝退出物业管理区域,或者拒绝移交相关材料、财产和资产的,可以由街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门进行调解。调解不成的,应当向当地县级人民政府报告。县级人民政府可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门对原物业服务提供者的退出进行监督,阻挠执行公务或者扰乱公共秩序的,由公安机关依法处理。


物业选聘方式有哪项?

第一项、公开招投标。由业委会选一家专业招投标公司协助,公开向社会上的物业公司发出招标公告,在投标公司中选定一些知名、优秀的物业公司来评选出物业管理单位。

第二项、邀标。和招标方式类似,但是不公开招标,而是定向,选择一些优秀的物业公司发出邀标书,邀请他们来,从中选择一个来实施物业管理。

第三项、直接指定。一般采用这个方式的,通常都是业主数量比较少的商业物业,可以在同几家物业公司协商后,直接指定其中一家作为物业管理单位。

第四项、续聘原有物业公司。原物业公司管理比较规范,业主比较满意其管理的,不打算更换物业公司的,在其物业管理合约到期后,可以直接签署续聘合同


小区没有业委会,业主如何选聘物业公司?

随着社会经济水平的发展,小区居民生活水平逐步提升,业主们对小区的物业管理服务要求也越来越高,物业费也逐渐增长了起来。但是有些物业公司却是出工不出力,使得小区生活条件越来越差。为此许多业主都渴望更换一个负责任的物业公司。


1、更换物业的理由要有法律依据


在《物业合同》有效期内,物业不能随意更换,要物业公司违反其《物业合同》的内容,有违约的情况并且有足够的证据,才可以根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期了,走居委会程序,不自动续签,另外招标新的物业公司就可以了。


2、三分之二的业主参与过半同意更换物业


首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向,才能成功更换物业。做一个统计表格,每家每户去找业主签字同意更换物业。户数和面积都要过三分之二的业主参与表决,且参与表决中过半数的业主同意才行。


3、与原物业协商解除合同


三分之二的业主同意更换物业了,就派代表去找物业公司的负责人,协商和平解决。如果物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理,就需要走以下程序。


4、居委会申请更换物业


拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商,让其主动退出。如果物业不同意,就会走法律程序。


5、解除物业公司所签的《物业合同》


如果证据充足,法院会支持业主的诉求,解除物业公司的《物业合同》,让物业公司做好交接工作,限时撤场。


6、招标聘请新物业


没有业委会可以委托居委会招标,或者其它机构组织招标,聘请其它物业公司,也可以直接邀约其物业公司进行管理。


以上是在没有业委会的情况下,业主更换物业的步骤。如果小区有业委会,步骤就简单很多了。

由业主大会组织投票、递交申请、与物业协商等,可以省掉不少麻烦。业主大会应当在准备更换物业公司前,及时书面告知原物业服务企业。


哪些情况业主可以不交物业费,哪些情况下业主需要交物业费?

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首先,咱们可以看一下经常出现的不交物业费的几种情况,以及这几种情况的合法程度。


1、不住、未使用可拒交物业费


根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业服务支出一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。因此,即使买了房没住,一样还是要缴纳物业费的。


2、人身、财产受到损失可拒交物业费?


根据《物业管理条例》的规定,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。也就是说,你可以追究物业公司的责任,但是物业公司还是履行了服务合同,因此你不可以拒交物业费。


3、未签物业合同可拒交物业费?


根据《物权法》和《物业管理条例》的规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。也就是说,只要业主委员会同意了物业管理协议的条款,且业主事实上已经接受了物业服务,就应该按照实际发生的服务价格向物业公司缴费。


4、 物业服务质量不合格可拒交物业费?


物业服务质量不合格不代表物业公司没有履行物业合同,业主可以依法追究违约责任,要求继续履行、赔偿损失,但不能以此为理由拒交物业费。


5、 物业公司利用公用面积经营可拒交物业费?


根据《物业管理条例》的规定,物业公司利用物业共用部位或共用设施进行经营的,应征得业主、业主大会同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。所以说,如果物业公司确实占用了公用区域或设备,但收益是拿来补充专项维修资金了,业主一样不能拒交物业费。


6、 原业主欠费可拒交物业费?


根据《物业管理条例》的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。所以说,业主与物业使用人对物业费是负有连带责任的,如果原业主不缴纳的话,物业使用人就需要缴纳物业费。


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假设物业服务差、不给力,业主们只能自认倒霉?NO!NO!NO!其实业主可以通过相关合法的流程,更换物业。具体流程如下:


1、召开业主大会,就小区更换物业的问题进行投票表决,全体业主投票表决(应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意)即可换掉物业公司;


2、由业主委员会草拟物业企业选聘方案,物业选聘方案一般包括物业选聘主体,物业服务企业的基本要求,信用、业绩要求等,物业服务标准、物业服务内容、物业收费方案,候选服务企业产生办法等。业委会草拟后,在物业管理区域进行公示,公开征求业主意见,征求的时间一般为7至15天,在这个过程中,可以采取手机短信,微信业主群,微信小程序等各种方式,广泛告知业主,让业主知晓小区接下来选聘物业企业的基本要求,以及让业主大会通过的可能性更高。


3、物业选聘方案征求业主意见后,提交到业主大会去表决。


4、选聘方案业主大会通过后,根据选聘方案制定选聘文件,这个可以委托第三方来做,选聘文件一般包含《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等内容。


5、制定制定选聘标准、评标办法,成立评标小组。成立评标小组;如由物业评标专家X人(住建专家库随机抽取)、业委会委员X人(业委会内部推选产生)、业主代表X人组成选聘小组。业主代表由业主在规定时间内报名产生,如报名人员超过所需人数,则到评标现场由报名业主进行抽签产生(不得委托其他人,如本来不来则视为放弃权力),未参与评选的报名人员可以进行现场监督;


6、发布选聘公告,联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标;


7、评标,并选出中标的物业公司;


8、由业委会向业主大会做招投标报告,并出示评标过程及最终结果,业主大会对业委会的结果进行投票表决;


9、业主大会表决通过,由业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同,安排好物业做好承担查验工作、新老物业交接手续,新物业进场;


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