【摸清家底配置】

小区业委会成立后的第一件事，必须做的第一件事就是要“认真、仔细”的摸清好本小区的“家底配置”。小区的“家底配置”涵盖；1；围绕构筑小区建筑物的规划设计图、竣工验收单（图）、业主产权信息册、业主入住概况信息册。2；建筑物附属的设施、设备详尽配置单（图）、标配对应生产厂家，安装单位，有效保质期限及维保维修单位的文件、合同，设施设备运行中的维保、维修记录台账，支付维修费用总览情况及其凭证。3；特别关注、收集并整理成档案的建筑物、园区公共区域内“隐蔽”部位，即；地面、楼宇的管网设计布局。这类管网设计指涉及安全居住的“消防管网布局”、“生活用水管网布局”、“治安监控线路布局”、“安保总值班监控室总配置、总安装图”。4；获悉公共区域环境绿地植树、小道楼宇、地库车位、景观设置、布局等配置要数。

【摸清家底经济状况】

小区“家底经济状况”指；小区公共区域产生的经济收入。主要来源；小区附属配置的“经营性”用房、小区附属电梯的视频广告宣传、小区路面的停车泊位费。这是小区“家底经济”的三大主要收入来源。是支撑小区公共区域设施、设备小修、小补及环境建设等方面，日常支出费用的主要保障钱。（目前情况下，存放在属地房管部门的物业维修基金池里的钱，不到万不得已情况下才动用支出。日常中的维修费用支出，尽可能用公共区域产生的“经营性收入”进行支付。以确保“物业维修基金”的钱，用到大的维修之处）这里面要强调；A；经营性的商品房，其租赁合同的约定（出租合同），必须完备存档。前期物业公司代为出租的，到了首届业委会成立，前期物业和承租户的“租赁合同”自然终止。下一轮的“租赁合同”续签或者重签，都必须由首届业委会代表全体业主行使职权，并将“租赁合同”主要条款，告知广大业主。B；电梯视频广告的发布，采用市场招标制。目前杭州市场“电梯视频广告”发布单位有多家，采用“电梯视频广告”招标制，做的这个电梯视频收益的最大化。坚决杜绝业委会某一人或者业委会几个人说了算的“独行方式”。C；“物业维修基金”池里的钱，是每位购房业主，在购买房屋时，以购房款的总价中，按比例提取房屋“维修基金款”，存放在属地房管部门监管的“维修基金中心”。严格的说法，每个小区的“物业维修基金款”精准分计算到每一户产权业主。一旦小区公共区域里的重要设施（消防）、设备（水泵）、大面积绿地植树、治安监控、管网改造等所需大额费用支出，由小区全体业主承担【即动用物业维修基金费用】。但是，有一个状况列外，即园区单元楼有（电梯）的，其维修费用的支出，由住在这个单元楼的全体业主承担。不得占用其他单元楼业主的“维修基金费用”。业委会对于“物业维修基金”费用的支出，经由小区2/3产权业主、住户面积二个要素的书面表决同意，方可使用，而且必须要有详尽的明细台账，不能糊里糊涂的随意支出。D；小区“家底经济状况”的财务收支情况，业委会必须每半年向全体业主报告。这份财务的收支报告，以标准格式向业主们报告表明收支项目，单价、结余等明细状况，接受业主们监督、查验。且抄送属地社区备案。E；小区公共区域路面的停车泊位费收入，属于全体业主拥有。物业企业在代收“停车泊位费”的服务过程中，应当享受“代收服务费”的报酬，行业普遍的行规是收取3到4个点的服务费。业委会不得阻碍、拒绝支付“代办服务费”。