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小区业委会如何更换物业服务公司,更换物业公司的详细流程是怎么样的

发表时间:2020-09-26 18:13

小区业委会如何更换物业服务公司,更换物业公司的详细流程是怎么样的

 当业主提及更换物业,说明业主在意识或者行为上来讲,业主的主人翁意识越来越强,从正府发文中提到物业管理到物业服务转变,从官方层面明确服务企业的服务义务有很大的引导作用。当然涉及到小区更换物业服务企业也得合法合理合规的按照流程去进行操作。杭州简邻根据3年的业主大会的实践经验谈一下小区更换物业具体的流程是怎么样的,小区如何规划化更换物业服务企业。

1、明确当前小区所处的状态

如小区是否有成立业委会,当前物业服务企业属于前期物业,还是已经正式签过合同的物业企业,合同属于到期,还是正在履行的情况需要中止当前服务合同等。甚至跟街道(镇)、社区居委会的态度都有一定的关系,按照国家物业管理条例的规定,业主大会需要在街道、社区居委会的指导下进行,如果他们的态度不支持,业主大会进展也很缓慢。

2、更换物业企业的方式

 目前更换物业企业的方式有三种方式,协议选聘、公开选聘、邀请选聘方式等。根据杭州简邻的观察,目前市面上比较主要的方式是采取公开选聘,公开的方式是面对广大社会的物业服务企业进行公开招标,从流程、结果上更为公平,让更多符合条件的企业进行参与。

    具体决定方式由业主大会决定,一般由业主委员会进行草拟物业选聘方案(包括物业选聘方式),由业主大会会议进行表决通过。也有些小区的物业选聘方案在业主大会议事规中约定授权业主委员会拟定。

3、更换物业企业流程

   在这里因为公开选聘物业企业的方式目前实名上采用的比较多,杭州简邻根据三年的实践经验,主要对公开选聘物业企业流程进行表述。

   前提:已经成立业委会,物业服务企业属于前期物业或者合同到期

首页,由业主委员会草拟物业企业选聘方案,物业选聘方案一般包括物业选聘主体,物业服务企业的基本要求,信用、业绩要求等,物业服务标准、物业服务内容、物业收费方案,候选服务企业产生办法等。业委会草拟后,在物业管理区域进行公示,公开征求业主意见,征求的时间一般为7至15天,在这个过程中,可以采取手机短信,微信业主群,微信小程序等各种方式,广泛告知业主,让业主知晓小区接下来选聘物业企业的基本要求,以及让业主大会通过的可能性更高。

第二步,物业选聘方案征求业主意见后,提交到业主大会去表决。

第三步,选聘方案业主大会通过后,根据选聘方案制定选聘文件,这个可以委托第三方来做,选聘文件一般包含《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等内容。

这个过程中大部分小区也会单独成立选聘小组,选聘小组组成一般包含业委会代办、业主代表、社区代表。成立选聘小组的目的可以适当的规避物业服务企业选哪家由业委会说了算。

第四步,制定制定选聘标准、评标办法,成立评标小组。成立评标小组;如由物业评标专家X人(住建专家库随机抽取)、业委会委员X人(业委会内部推选产生)、业主代表X人组成选聘小组。业主代表由业主在规定时间内报名产生,如报名人员超过所需人数,则到评标现场由报名业主进行抽签产生(不得委托其他人,如本来不来则视为放弃权力),未参与评选的报名人员可以进行现场监督;

 

第五步,发布选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布选聘公告,内容主要是拟定竞选单位条件,报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。选聘文件及有关设计图纸、技术资料,确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑;

第六步,组织物业服务企业报名。这个可以委托第三方负责代为报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计,代为出中标通知书;同时抄送物业公司终止物业服务函;

第七步,开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后,在规定的时间、地点开标。参加人员为选聘小组、选聘文件,并唱读其报价,开标后应将竞选文件书发给评标成员,由各成员独立详细阅读、审查竞选文件,就竞选文件给出评分。

第八步,评标定标。阅标后召开答辩会,按抽签顺序,各竞选单位负责人(一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理)参加答辩。就公司介绍及选聘小组成员提出的问题予以解答,选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位(如出现第二名与第三名排名同名时,则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定,得分高者为第二名);

第九步,出具评标结果,出二家候选单位名单,同时邀请二家候选单位进小区展示或路演;

第十步,业主大会表决。组织召开业主大会,以书面表决形式,从2家候选单位中选出一家,经专有面积和户数均超过1/2的业主通过为最终中标物业服务企业

第十一步,公布表决结果。根据业主大会书面表决结果,宣布中标企业,并向中标企业发出中标通知书;

 小区更换物业流程图

第十二步,签订物业服务合同。公示物业服务合同内容,业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同,安排好物业做好承担查验工作;

以上小区更换物业的完整流程,整个周期预计需要2-3个月,物业服务企业换好后,按杭州简邻公司多年的实践经验来讲,可能还会涉及老物业公司拒绝配合交接的问题,甚至出现暴力抗拒移交的情况。


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