物业管理公司服务项目不及时、多头管理，小区业主能规定更換物业管理公司吗？更換物业管理要走哪些步骤？操作步骤是啥？

一、小区业主是不是能更換别的物业管理服务企业

《物权法》做出明文规定，小区业主有权利更換物业管理。小区业主有权利挑选物业管理公司《物权法》第81条、82条要求：小区业主能够自主管理方法房屋建筑以及附设设备，还可以授权委托物业管理公司或是别的管理员管理方法。对施工单位聘用的物业管理公司或是别的管理员，小区业主有权利依规更換。物业管理公司或是别的管理员，依据小区业主的授权委托管理方法工程建筑划分内的房屋建筑以及附设设备，并接纳小区业主的监管。

依据在我国《物业管理条例》有关要求业主委员会有权利决策聘用、辞退物业管理服务公司。在小区业主、业主委员会聘用物业管理服务公司以前，施工单位聘用物业管理服务公司的，理应签署书面形式的前期物业服务协议。前期物业服务协议能够承诺限期；可是，限期没满、业委会与物业管理服务公司签署的物业管理合同生效的，前期物业服务协议应予以停止。

假如买房者所属的住宅小区早已创立了业主委员会，则能够根据业主委员会聘用新的物业管理公司对接原物业管理公司，向业主出示物业管理服务服务项目。假如所属的住宅小区并未创立业主委员会，则没法立即聘请物业管理服务企业。

二、更換物业管理基础步骤和提前准备原材料

1、提交申请

物业管理服务住宅小区(商务大厦)合乎以下状况之一的，小区业主五人之上联名鞋可以向该住宅小区(商务大厦)所属的社区服务中心(或镇市人民政府，相同)书面形式提交申请，申报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，创立第一届业委会：

1）物业管理已交付的总建筑面积做到50%之上；

2）物业管理已交付的总建筑面积做到30%之上不够50%，且应用超出一年的。

2、创立业委会筹划工作组

社区服务中心接到申请办理后，做出书面形式审批建议，具体指导住宅小区创立业委会筹划工作组。

3、筹划工作组进行前期工作

1）筹划工作组经审批创立后，应告之施工单位或物业管理公司在十五日内将其把握的全体人员小区业主名册、通讯地址以及联系方式等原材料报社区服务中心；社区服务中心接到相关原材料后五日内将所述材料交由筹划工作组。

2）筹划工作组自创立生效日30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在住宅小区(商务大厦)内显著部位贴到发布，征询小区业主建议。筹划工作组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传牌内发布并派发给小区业主。

3）筹划工作组机构各房屋小区业主根据自我推荐或强烈推荐方法造成业委会侯选人。

4）筹划工作组将业委会侯选人简历表、业委会选票格式样版、业主委员会议程安排向小区业主贴到发布，另外将《业主委员会选举办法》书面形式送到全体人员小区业主。

4、递交有关原材料。

召开大会选举委员筹划工作组进行之上工作中后，将小区业主侯选人名册及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送到社区服务中心，并明确提出举办业主委员会或小区业主大会的申请书，另外搞好会务服务前期工作，包含贯彻落实场所，机构工作人员印刷选举票，机器设备网络投票猜箱，通告全部选举权人，通知社区服务中心、公安局、开发公司、物业管理公司等相关工作人员。

筹划工作组依据议程安排召开大会：搜集、备案选举票；决议并决议根据《业主委员会章程》及《业主公约》；公布唱票、点票，诵读选举结果，造成业委会委员会。

会议后筹划工作组将交流会签到表、选举结果统计分析表给予发布。

5、申请办理备案业委会

自造成生效日十五日内，持以下文档向所在区域或地级市房地产业行政部门主管机构申办办理备案登记：业委会备案申请表格、社区服务中心审批证实、业委会选举票、小区业主意味着选举票、小区业主委托授权书、业主委员会或小区业主大会签到表、业委会规章、业主公约、别的相关资料。

6、审批审批

区或地级市房地产业行政机关经审批，给与业委会书面形式审批建议。业委会凭批件到公安机关申请办理刻印公章办理手续，并将公司章款式报区或地级市房地产业行政机关及社区服务中心办理备案。

总的来说，小区业主是有权利更換物业管理公司的，但就所述程序流程而言有点儿太不便，因此现实生活中我觉得大部分小区业主都没有那样去执行这一程序流程，大部分還是置若罔闻，默认设置了物业管理公司。