业委会换物业，未经“双过半”业主同意，是否有效？

位于江苏睢宁县的一个小区，成立了行业委员会，选择了房地产公司。去年1月，该小区业主王某等人发现，产业委员会未通知业主，擅自与新房地产公司签订了服务合同，该合同严重损害了所有业主的利益。因此，王某等人将产业委员会告上法庭，要求取消选举决定。最近，睢宁县人民法院审理了这个事件。

双方各执一词。

物业服务合同损害业主的利益。

王某等人所在的小区是普通带电梯的高层住宅，所有者有300户以上。去年1月，王某、郭某等人发现，产业委员会在不通知住宅区老板的情况下，解雇原房地产服务企业后，于2019年1月26日与新房地产公司签订了某住宅区房地产委托服务合同。王某等人认为，产业委员会采用新房地产公司，没有得到专有部分占建筑总面积的一半以上所有者，占总人数的一半以上所有者的同意，没有集体讨论，是产业委员会主任顾某的个人行为。

去年9月，王某、郭某等人向睢宁县人民法院起诉了住宅区业委会。审判中，王某等人表示，产业委员会于2019年4月10日发出通知，通知所有者可以与价格便宜、服务更好的房地产公司联系，期限为4月10日至16日，热心所有者代表实践后，被告区产业委员会拒绝谈判。

一些业主代表于2019年4月16日向所有业主公布其他房地产公司的更优惠费用和服务标准。在业主的多次要求下，产业委员会于2019年4月24日公布了1月份签订的某住宅区房地产委托服务合同。

王某等人认为，该合同严重损害了业主的利益，违反了物业管理条例和物权法的有关规定，要求法院撤销被告住宅区业委会采用的江苏某物业服务有限公司作为其物业服务企业的决定，业主选择了新的物业服务企业。

行业委员会:公告进行了，但没有召开会议。

被告某行业委员会主张在选择某房地产公司之前进行了公告。2019年1月，产业委员会在住宅区发布公告，通知所有业主由两家房地产公司选择本住宅区的房地产服务，向所有者推荐正规房地产公司参加选举，时间为3天，通知所有者如果有异议书面提出。

行业委员会采用这种公告形式，是因为小区内业主人数多，各自的工作时间不同，不能同时召集。行业委员会表示，公告期满后，行业委员会与第三方江苏某房地产服务有限公司签订房地产合同，该合同代表大部分业主的利益，合法有效。

2019年4月10日和2019年6月12日，产业委员会通过所有者的微信群和住宅区的公告方式通知所有者，提出对住宅区的房地产合同有异议的书面信息，但公告期满后也没有收到一半以上的反对意见。原告没有要求取消房地产服务合同的主体资格，要求取消房地产服务合同也没有事实和法律依据。

作为第三者的房地产公司，公司在2019年初受到行业委员会的邀请后，参加了选举。双方达成一致意见后，公司立即向城管局物管中心备案，进入该地区提供服务。本公司作为服务人员受到出资人的邀请后，应签订房地产服务合同。该房地产公司认为原告没有法律依据，必须驳回。

法院作出了判决。

侵犯业主的合法权益应当撤销。

睢宁县人民法院调查后，2019年1月26日，被告某行业委员会采用第三人某房地产公司为某住宅区房地产服务公司，与该公司签订了某住宅区房地产委托服务合同。合同规定第三方服务期限为5年，2019年2月1日至2024年1月31日的房地产服务费以承包制的形式按二级服务标准征收，高层住宅按0.9元/平方米/月征收，公共能源公营费用每户每年300元等。另外，业委会、业主大会的事务经费约定按住宅区房地产费总额的10%支付。

《睢宁县房地产服务收费管理实施细则》(试行)第七条第二项规定，普通电梯住宅前期房地产公共服务收费标准(基准价格):达到睢宁普通住宅区房地产服务一级标准时，达到实行1.10元/平方米/月的睢宁普通住宅区房地产服务二级标准时，达到实行0.80元/平方米/月的普通住宅区房地产服务三级标准时，实行0.60元/平方米/月。房地产服务企业可以根据服务规模、特点和实际情况在基准价格上浮20%以下，浮动幅度不受限制。相关住宅区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅区房地产服务二级标准。第三方认为服务质量有缺陷。

睢宁县人民法院认为，业主大会和业委会决定侵犯业主的合法权益的，被侵犯的业主可以请求人民法院撤销。被告某产业委员会采用第三人某房地产公司为某住宅区的房地产服务企业未经业主大会决定，未经专用部分占建筑总面积的一半以上业主，占总人数的一半以上业主同意，违反了《中华人民共和国房地产权法》和《房地产管理条例》等法律法规，而且第三人的服务质量有缺陷，其服务内容和服务标准征收的房地产服务费用过高，有的甚至违反费用，如产业委员会、业主大会的办公费用按住宅区房地产费用总额的10%提取支付等，侵犯了原告等业主的合法权益，被告采用住宅区的房地产服务

法官说。

判决后，当事人诉说了判决。

睢宁县人民法院主审法官表示，产业委员会是业主大会的执行机构，应当正当履行业主和业主大会选择的物业管理企业签订物业管理合同的责任，维护业主的合法权益。但是，现在一些住宅区的产业委员会非法采用房地产公司，房地产公司的服务质量有缺陷，侵犯了所有者的合法权益，所有者不满意，社会秩序不稳定。主审法官表示，《中华人民共和国物权法》第78条规定，业主大会或业主委员会作出的决定，侵犯业主的合法权益的，被侵犯的业主可以请求人民法院撤销。

法院审理后，判决撤销被告采用某房地产公司作为该小区房地产服务企业的决定。判决后，当事人诉说了判决。本案处理结果在维护有关住宅区业主的合法权益的同时，对住宅区业委会履行职责发挥了指导作用。