业主有权更换物业吗？业主怎么更换物业？选聘新的物业公司有哪些流程？

对于家住小区的业主而言，从小区公共管理到个人居家安全，日常生活的许多内容都需要与物业公司打交道。小区物业服务到位，将大幅提升业主们的生活质量。

但是，现实中还是有部分的物业公司服务做得非常“不靠谱”，甚至出现“不作为”、“乱收费”等现象。

基于这种情况，如果业主对物业公司的服务不满意，可不可以自行更换？相关的法律法规对此是怎么规定的？在今天的文章中，杭州简邻根据3年的业主大会的经验与大家分享一些相关的法律知识。

业主可以解聘、更换物业公司吗？

可以。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，是业主们有权共同决定的事项。业主们可以通过业主大会行使选聘、解聘的权利，从而达到合法更换物业公司的目的。

需要多少业主同意，才能更换物业公司？

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

简而言之，人数过半且面积过半的业主同意即可更换物业公司。这里的人数与面积怎么计算呢？根据相关司法解释的规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。而业主人数，则是按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计。

选聘新的物业公司有哪些流程？

具体而言，业主选聘新的物业公司可以根据以下流程实施：

（一）开会表决

业主大会通过征集意见，制出选聘方案，并召开业主大会对选聘方案进行表决。表决通过后，形成业主大会的有效决议，并对该决议进行不少于7天的公示。

（二）开展招标工作

业主大会可以授权业主委员会或者委托招标代理机构开展招标工作。出于公平、公正、公开的考虑，业主可以通过组织公开投标方式进行新物业公司的选聘，也可以邀请有资质的物业公司参与投标。

（三）组织评审委员会，进行初选

业主可组织评审委员会，对参与投标的物业公司进行综合评分，以此确定入围最终选聘的名单。确定入围名单后，应将名单进行公示，并发布召开进行最终表决的业主大会的公告。

（四）由业主大会最终确定

再次召开业主大会，在业主代表、街道、居委会、物业主管部门的监督下，对入围的物业公司进行表决。满足《物业管理条例》等法律规定关于选聘选票要求的物业公司，即为最终选聘的新物业公司，并由经业主大会授权的业主委员会与选聘的公司签订物业服务合同，确立物业管理服务关系。

（五）交接

业主委员会同选聘的物业公司签署物业服务合同后，需要配合新物业公司开展工作，安排进场，并与原物业公司进行相关工作与一应资料的交接。

（六）备案

与选聘的物业公司签订物业服务合同后，业主委员会还应该将选聘情况报送街道办事处和物业主管部门，并及时办理业主大会决议备案变更手续。

原物业公司“赖着不肯走”怎么办？

业主们通过合法途径更换物业公司后，原物业公司很有可能拒绝配合业主与新的物业公司进行交接工作，甚至拒绝退出小区。对此，多地政府在出台的相关文件中，对这一现象规定了处罚措施。

以广东省为例，《广东省物业管理条例》第六十三条规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。”

根据上述规定，原物业公司如果“赖着不肯走”，不但有可能被罚款，甚至还可能面临被吊销相关资质的行政处罚。