物业服务企业选聘方案 (草案)

根据中华人民共和国《物权法》、国务院和哈尔滨市《物业管理条例》、《哈尔滨市物业服务收费管理办法》等法律法规，以及哈尔滨市南岗区闽江小区（以下简称“本小区”）《管理规约》《业主大会议事规则》的相关规定，制定本小区物业服务企业的选聘方案。

一、物业服务企业选聘的原则：

（一）根据国务院《物业管理条例》第一章第三条的规定，物业企业的选聘工作坚持公开、公平、公正的原则。根据《哈尔滨市物业管理条例》第三十一条的规定，选聘工作采取协议选聘方式进行。

（二）根据本小区《管理规约》第十一条、《业主大会议事规则》第十七条的规定，业主委员会作为业主大会执行机构，负责制定实施物业服务企业选聘方案的相关事宜。为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳定，选聘工作由业委会领导下的选聘工作组具体实施。

（三）物业服务企业选聘结果，根据《业主大会议事规则》第十四条的规定，由全体业主投票表决，经专有部分建筑面积占建筑物总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票通过后生效。

（四）参聘物业服务企业应本着公平竞争的原则，各物业公司宣传时可作比较，提出多项主张和意见，但不得攻击其他物业公司，不得以各种不正当的手段进行上门拉票，不得有乱张贴、乱派发资料、虚假宣传等影响公平竞争和干扰业主生活、扰乱正常选聘工作的行为。如有上述不正当手段和现象之一，则经业委会选聘工作组核实后决定是否取消其参聘资格。

（五）为避免出现恶性压价竞争，给本小区留下服务隐患，参与选聘的物业服务企业必须保证后期的服务质量不低于《哈尔滨市物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》所规定的物业服务标准，在住宅和商铺物业费上不得低于现行市内物业服务费标准。

二、服务质量标准：

（一）标准一：维持现物业服务收费标准；服务质量不得低于《哈尔滨市物业服务收费管理办法》中服务收费所相符的服务质量水平，在安防、卫生、绿化方面应有所提升（服务质量标准见附件）；公共产权收益归全体业主所有，物业公司按照商铺物业服务收费标准按面积收取管理费用。

（二）标准二：按《哈尔滨市物业服务收费管理办法》中级差物业服务收费标准重新制定收费，积极恢复达到或超过刚入住时的物业服务水平；公共产权收益归全体业主所有，物业公司按照商铺物业服务收费标准按面积收取管理费用。

 以上两个标准，在业主大会召开前由业主委员会在广泛收集业主意见基础上表决选定一个标准，提交业主大会表决。

三、参聘物业服务企业报名基本条件：

（一）必须是依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得有效执照证书的企业。

（二）为本物业管理区域配备的物业服务力量与《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》相对应。

（三）其他详细要求由选聘工作组另行制定。

四、选聘及评定工作流程

1、根据通过的选聘方案开展选聘工作，制定选聘要求、细化报名条件、制定评定方案，邀请达到标准且有意向的物业服务企业参与竞聘。

2、安排竞聘物业服务企业展示物业服务方案和现场答疑，组织业主代表对竞聘物业在管小区参观考察。

3、业委会组织业主代表和业委会成员一起评定，预选出物业服务企业。

4、公示评定和投票选择结果，提供给业主大会投票决定。

5、组织召开业主大会表决候选物业服务企业，经专有部分建筑面积占建筑物总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票通过后生效。

6、公布表决结果，宣布中选企业，并向中选企业发出中选通知书；若仍未能有效过半，则依法重新组织选聘工作。

7、公示物业服务合同内容。

8、业委会与中选物业服务企业签订本小区物业服务合同。

9、安排工作交接。