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业委会未备案,签订的物业服务合同有效吗?

发表时间:2020-09-30 15:50

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案例介绍

二零一零年九月份至十一月,某居民小区以书面形式征询全体人员小区业主建议的方式举办业主委员会

开会时间期满后,经核对表决票和选举票,《业主大会议事规则》和《物业管理规约》以76.4%的决议率根据;业委会7名侯选人以67%之上支持率根据。业委会创立后,未到房管局备案。

业委会依照业主委员会的受权与甲物业管理公司签署了物业管理合同书。

二零一一年五月,因甲物业管理公司管理方法不当,一部分小区业主诉至人民法院以业委会没经办理备案不具有签署物业管理合同书的法律主体,规定确定物业管理无效合同。

经典案例

它是一起因为一部分小区业主觉得业主委员会的创立与举办程序流程上存有一定缺陷,业委会也未到房管局备案,造成 支配权损伤提起诉讼物业管理公司确定物业管理无效合同的纠纷案件。

此案涉及到的关键难题是没经办理备案的业委会签署的物业管理合同书是不是合理。

最先,业委会的依规创立与办理备案

国务院办公厅《物业管理条例》第16条要求:“业委会理应自大选造成生效日30日内,向物业管理所在城市的区、县人民政府房地产业行政部门主管机构办理备案。”不难看出,业委会经业主委员会大选造成后,应向房地产业行政部门主管机构办理备案。

该类办理备案有别于别的要求中的“备案”,是企业、社会团体法人的创立以备案为创立要素,而业委会的办理备案仅仅将创立时的有关文档备存于行政部门主管机构,便于行政部门主管机构对业委会开展监管和管理方法。

业委会办理备案备案属备查簿特性的行政管理学个人行为,并不是行政许可事项,也不是行政确认个人行为,也不是对业委会的法律法规影响力、权利与义务的确定或是否认。

业委会办理备案备案不容易造成业委会获得运营或管理方法的资质和工作能力,例如对外开放签合同的法律法规实际效果。

此案中,业委会早已合理创立,尽管沒有到房管局备案,可是这并不危害业委会的合理创立。

次之,没经办理备案的业委会签署的物业管理合同的效力

业委会做为业主委员会的常设机构和执行器,其履行支配权的根据是根据全体人员小区业主的受权,应在受权范畴内从业与物业管理服务有关的主题活动。

《武汉市物业管理条例》第49条要求:“物业管理合同书由业委会与业主委员会聘用的物业管理公司签署。”依据上述要求,聘用物业管理公司由业主委员会决策,物业管理合同书由业委会签署。

业委会签署物业管理合同书的支配权来源于业主委员会的受权,而不是房地产管理单位的办理备案备案。

因而,此案中,业委会依据业主委员会的受权与甲物业管理公司签署的物业管理合同书是合理合法合理的。

最终,备案办理备案个人行为对业委会的创立的具体危害

业委会办理备案规章制度是对业委会的创立执行监管,办理备案具备授予业委会开展对外开放主题活动法律主体的法律效力。

《武汉市物业管理条例》第25条第二款要求:“业主委员会依规创立后三十日内,业委会理应就业主委员会创立事宜向区房子主管机构和社区服务中心、城镇市人民政府办理备案,并依规刻制公章和应用业主委员会(业委会)图章。”办理备案的关键功效之一是刻制印章。

刻制印章是民事法律关系行为主体对外开放开展民事诉讼主题活动的关键凭据,业委会要是没有合理合法合理的图章,将难以开展具体运行,其意味着全体人员小区业主所做的民事法律行为将不被外部认同。

为严格监督和管理方法,业委会理应在要求的時间内就业主委员会创立事宜向物业管理所在城市的区、县人民政府房地产业行政部门主管机构和社区服务中心、城镇市人民政府办理备案。


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