何谓“前期物业管理”？是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

此时，由于业委会尚未选举产生，前期物业管理由建设单位（通常是开发商）负责，究竟是由建设单位自管自治，或是直接协议委托物业公司，或者通过招标方式选聘物业公司？上述何种方式更高效且降低法律风险？且看下文分析。

一、前期物业管理简介及企业主要工作

“前期物业管理”，是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

前期物业服务企业的工作，主要是对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。工作内容与后来的物业服务企业一致，此时签订的合同为《前期物业管理服务合同》。

二、前期物业服务企业如何选聘

1、选聘主体

《深圳经济特区物业管理条例》第五十条规定：建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。上述规定可以看出，前期物业服务企业由建设单位负责选聘，即开发商作为选聘主体。由于此时业主委员会尚未选举产生，无法履行法定的自治权及物业管理权能，而在此期间，若将小区物业管理置之不理，将会造成配套的设施设备和相关场地无人维修、养护、管理，环境卫生和相关秩序混乱，故而法律赋予建设单位一定的使命和责任，代为管理前期物业，或选聘物业服务企业对前期物业进行管理，保障业主的相关权益。

2、选聘方式

《深圳经济特区物业管理条例》规定：

第七十二条 选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。本条例另有规定的除外。逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。

第七十三条 物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。

第七十四条 符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；

（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；

（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；

 （四）公开招标的投标人少于三人的。

符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。

同时，结合《广东省物业管理条例》第三十六条第一款规定：投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。可以明确前期物业服务企业的选聘，应当采用招标方式。若有特殊情形要采用协议方式选聘的，需经区主管部门批准。招标选聘的优势在于，通过中标条件的设置和评标筛选，淘汰良莠不齐的物业公司，事前了解各项服务管理方案，选择综合实力强大的物业公司和量身定做的高质量服务。而协议选聘，较为高效便捷，但易出现关系户或挂靠的物业公司，形同虚设，可能无法提供基础的物业服务。

3、签约方式

中标之后，由建设单位与中标的物业公司签订《前期物业管理服务合同》，以书面形式约定前期物业服务内容，包括物业服务的收费标准、酬金标准、服务内容、合同期限等，并应当就物业管理区域内实行生活垃圾和建筑废弃物的分类投放、分类收集、分类运输、分类处理事项进行约定。