小区业主的一纸起诉状，使徐汇区太阳科投商务大厦业主委员会的物业管理聘用程序流程深陷争夺，缘故为什么？根据业主委员会、业主委员会与小区业主的小区业主撤销权纠纷案件一审判决的简易整理，大家讨论一下业主委员会物业管理聘用不成功的案件重要对焦点。

立案时间：2018年7月31日

原告：业主王维昌

被告：上海市徐汇区阳光科投大厦业主委员会、业主大会

诉讼请求：判令撤销2018年6月19日被告聘用上海益镇物业管理有限公司的决议

案由：业主撤销权纠纷

一审法院：业主胜诉

结案时间：2019年4月18日

案情简介

阳光科投小区原物业公司“黎某物业”的物业服务合同已到期。之后部分小区业主提议通过招标方式向社会聘请物业公司，黎某物业亦可参与投标。但是业委会在未向业主公布竞聘物业投标文件的情况下，擅自将“益镇物业”作为唯一候选单位，并发出业主表决表，原告业主认为此举违背了业主选聘物业的初衷。

经原告初步调查，益镇物业口碑不佳，故原告在表决票中签署了反对意见。2018年6月20日，业委会公布开票结果，显示对于聘请益镇物业这一事项已经表决通过。上述公告贴出后，业委会成员戴某出具的《告科投大厦办公楼全体业主书》，声称开票统计公告中关于选聘益镇物业的决议存在违法违规之处。其后，原告向办公楼业主询问选聘物业事项的表决过程，部分业主表示没有签署表决表，部分业主表示被蒙骗。原告认为，被告在召开业主大会以及发布选聘益镇物业作为小区物业单位决议的过程中，存在违法违规之处，故原告提起上述诉请。

被告业委会辩称

选聘决议真实合法有效，不应该被撤销。因阳光科投小区的面积低于相关法律规定，故可以不采用招投标方式选聘物业服务企业。阳光科投业委会已在前期接洽了多家物业服务企业，并将合理定价和服务内容初步协商后的最终结果通过书面征询的程序告知全体业主，符合程序和常理。

院方观点

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

本案中，阳光科投小区选聘物业服务企业，应当严格按照业主大会议事规则及管理规约操作、执行。根据2016年8月5日阳光科投业主大会通过的《管理规约》第二十一条约定，不采用续聘方式的，业主大会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同。故在阳光科投业主大会已表决不再续聘黎某物业的情况下，应采取公开招标的方式选聘物业服务企业。

阳光科投业委会、阳光科投业主大会辩称，因阳光科投小区的面积低于相关法律规定，可以不采用招投标方式选聘物业服务企业。本院认为，管理规约是全体业主订立的关于建筑区划内事务的自治规则，系全体业主的共同法律行为。本案中，《管理规约》明确约定，不采用续聘方式的，业主大会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，对全体业主具有约束力。

《上海市物业管理招投标管理办法》第四条【公开招标规定】规定，除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。

第五条【协议选聘情形】规定，符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：(一)建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目......虽然阳光科投小区的建筑面积小于5万平方米，符合《上海市物业管理招投标管理办法》第五条之规定，可以采用协议方式选聘，但是管理办法亦明确规定，业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当公开招标。故，在业主大会已就物业服务企业的选聘方式作出明确约定的前提下，业主委员会应当妥善履行职责，按约定之程序选聘物业服务企业，本院对阳光科投业委会、阳光科投业主大会的辩称意见不予采纳。

综上，阳光科投业委会未经公开招投标的方式，而是由业委会先行筛选并选定益镇物业作为新的物业服务企业并据此召开业主大会进行表决，作出聘用益镇物业的决议，侵害了广大业主的合法权益，原告要求撤销上述决议，于法有据，本院予以支持。

那么小区业委会如何更换物业服务公司，更换物业公司的流程是怎么样的？

第一步，由业主委员会草拟物业企业选聘方案，业委会草拟后，在物业管理区域进行公示，公开征求业主意见，征求的时间一般为7至15天。

第二步，物业选聘方案征求业主意见后，提交到业主大会去表决。

第三步，选聘方案业主大会通过后，根据选聘方案制定选聘文件，这个可以委托第三方来做，选聘文件一般包含《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等内容。

第四步，制定制定选聘标准、评标办法，成立评标小组。成立评标小组；如由物业评标专家X人（住建专家库随机抽取）、业委会委员X人（业委会内部推选产生）、业主代表X人组成选聘小组。业主代表由业主在规定时间内报名产生，如报名人员超过所需人数，则到评标现场由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本来不来则视为放弃权力），未参与评选的报名人员可以进行现场监督；

第五步，发布选聘公告。

第六步，组织物业服务企业报名。这个可以委托第三方负责代为报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送物业公司终止物业服务函；

第七步，开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为选聘小组、选聘文件，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分。

第八步，评标定标。阅标后召开答辩会，按抽签顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及选聘小组成员提出的问题予以解答，选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第二名与第三名排名同名时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第二名）；

第九步，出具评标结果，出二家候选单位名单，同时邀请二家候选单位进小区展示或路演；

第十步，业主大会表决。组织召开业主大会，以书面表决形式，从2家候选单位中选出一家，经专有面积和户数均超过1/2的业主通过为最终中标物业服务企业。

第十一步，公布表决结果。根据业主大会书面表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十二步，签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承担查验工作；