如果小区的业主对现在的物业公司不满意想要更换物业公司，或者小区与物业公司聘任到期，业主想要更换物业、选聘和解聘物业公司，该如何正常启动整个程序？杭州简邻根据自己多年的

物业服务企业续聘、选聘工作经验来讲讲如何选聘和解聘物业公司？

基本原则：业主大会成立后，由业主大会选聘或解聘物业公司。

1.选聘方式

根据《物业管理条例（2018修订）》第26条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。新聘物业公司可以采用公开招标方式或协议方式。国家鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

2.更换物业公司的方式

（1）届满选聘

物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对续聘或者选聘物业服务企业的方案进行表决，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

（2）行使约定解除权（合同法第93条）

①协商一致解除物业合同。

②合同尚未到期，但出现了物业合同约定的解除事由，可根据合同的约定直接解除。

（3）行使法定解除权（合同法第94条）

有下列情形之一的，业主委员会可通知物业管理公司解除合同，物业公司有异议的，业主委员会可依法起诉，待解除物业合同的裁判文书生效后，再聘请新的物业公司：

①因不可抗力致使不能实现物业服务合同目的；

②在履行期限届满之前，物业公司明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；

③物业公司延迟履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④物业公司存在其他违约行为致使不能实现物业服务合同目的。

3.签订书面物业服务合同

业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

4.物业服务企业退出物业服务后的义务

①向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等物业服务相关资料，以及物业服务用房和其他物业共有部位、共有设施设备；无业主委员会的，向街道办事处、乡（镇）人民政府移交；

②撤出物业管理区域内的物业服务人员；

③结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用；

④结清委托专业性服务企业对设施设备、清洁卫生、园林绿化等开展专项服务的费用；

⑤法律、法规规定的其他事项。

注意：原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接。

5.物业服务中的常见问题

①物业服务收费项目、标准以及收费方式，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

②物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

③专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务，不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共有部位的服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

④物业服务企业、业主委员会等应当妥善保存业主信息资料，不得非法收集、利用、加工、传输业主信息，不得非法提供、公开或者出售业主信息。