首先，评标办法重在物业管理单位的服务能力。

物业管理项目招标采购的标的是"服务"，其与一般的货物、设备或工程等招标的最大区别表现在：物业单位不承担物质生产任务，只是受采购人的委托，依据国家有关法律、法规对项目提供保洁，设备维护、环境卫生，安全等服务。

鉴于以上特性，选择物业服务中标人的基本原则是"基于团队能力和项目经理的选择"。服务工作完成得好还是不好，不仅依赖于执行物业业务是否遵循了规范化的管理程序和方法，还取决于参与物业管理工作具体人员的业务专长、经验、判断能力、创新想象力，以及风险意识等。因此，对物业公司的选择很大程度上是取决于整体服务方案策划及实施方案、项目管理组织架构及管理制度、项目人员配置、项目经理能力等，这些因素应当成为物业服务采购项目评审的重点，因此设定评标办法时应当考虑以上因素。

第二，只重报价会得不偿失。

一般的货物、设备或工程等招标时，选择中标人的原则是：在技术上达到需求标准的前提下，主要考虑价格的竞争性。而物业管理业务不直接产出新的物质成果或信息成果，物业服务工作是智力服务。物业招标中把物业单位的服务能力放在第一位，物业单位如能提供高质量的服务，往往能使采购人获得节约项目投资的效益，因此如过多考虑报价因素将得不偿失，依据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令87号）第五十五条，最低报价分不低于10分，在实际操作中，报价分值不宜过高，一般报价分宜控制为10-20分，适当弱化报价的权重。

选择物业管理单位时，鼓励的主要是能力竞争，而不是价格竞争。如果对物业单位的服务能力不给予足够重视，只依据报价高低确定中标人，就忽视了高质量的服务。因此，物业招标评审时以技术和人员素质为主，不以最低价格为主要定标的标准，这是与一般的货物、设备或工程等招标项目的评标因素最大的不同。

 

第三，要合理设定业绩加分项。

在具体操作中，不宜以业绩作为资格条件或门槛，限制投标人进入政府采购市场。理论上讲，政府采购不应过分追求投标人的业绩，但对于服务采购，业绩通常是一个加分因素。这主要是因为服务项目不直接产出新的物质成果或信息成果，是一种人的服务，而人的服务好坏，大多取决于服务人员的经验和经历，因此将业绩作为加分项，有助于采购到高质量的服务。

实际操作中，对投标人的相关业绩情况进行科学合理的考查，可以更直观地反映出投标人在经营销售状况和项目实施能力等方面的差异，有助于形成公平合理的评标结论。但业绩加分不宜过高，可以控制在3-5分左右，如果业绩加分过大，势必造成有过度扩大业绩的倾向，对新成立的公司不公平。

《政府采购法实施条例》对可作为加分条件和中标条件的业绩、奖项做出了明确限制。该条例第二十条第(四)款规定：“以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标、成交条件的”属于以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。笔者认为，该条规定并非禁止类似业绩作为加分条件，而是禁止以特定行政区域或者特定行业的业绩作为加分条件，其目的是为了打破地区封锁，形成全国统一开放的市场。笔者的理解是：类似业绩要求不能加上行政区域或行业的名称，比如在招标文件中的业绩要求中不能限制在上海市范围内或在某一行业内等等。 需要强调的是，只有在投标时递交了符合要求的业绩证明才可以在评标时被加分。

 

第四，评标办法中宜明确哪些为客观分

 

在制定技术分评定办法或标准时，为提高评审效率和评审更加客观公正，评标办法宜客观分和主观分互相补充和搭配，而且宜在招标文件中明确哪些评审项目为客观分。客观分的评分可以讨论，每个评委的打分必须一致。物业服务项目中，报价得分、投标文件编制、项目经理、人员配置、近3年以来类似项目业绩、通过质量管理体系认证等情况可以明确为客观分。