一、房地产商聘用好啦物业管理公司，小区业主交房搬入，这个时候就存有了三方法律关系主体：小区业主、房地产商、物业管理公司。

小区业主和房地产商中间是房产买卖合同书法律事实，小区业主和物业管理公司中间是物业管理合同书法律事实，房地产商和物业管理公司中间是物业管理合同书法律事实。

一般房地产商的房屋在这个时候也没有卖光，因而房地产商也是小区业主，别名“大小区业主”。

房地产商和小区业主中间很有可能会由于房子产品质量问题等引起纠纷，物业管理和小区业主中间很有可能会由于物业管理不太好存有纠纷案件。三方中间会存有多种多样法律事实。

由于这种缘故，因此 ，一旦房地产商选好一家物业管理公司，要拆换，就并不是那么简易了。

二、依据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第二十六条要求，拆换物业管理是小区业主的支配权，小区业主举办业主委员会就可以开展。但业主委员会沒有创立前，怎样做呢？

抱歉，我竭尽全力找了，勤奋找了，但相关法律法规上沒有寻找实际要求。那究竟怎样做呢？

大家首先看下物业管理合同书的特性吧，现阶段有下列二种见解。

一种觉得：物业管理合同书是委托协议的一种。依照这类了解，受托人能够 随时随地终止合同，便是房地产商能够 随意消除物业管理合同书。

另一种觉得：物业管理合同书并不是委托协议，便是服务协议。由于物业管理牵涉到一个管理方法管理方法地区内全部小区业主的重特大权益，房地产商拿房后，很有可能房屋卖光了，很有可能就剩几身房屋了，这个时候，接纳服务项目才是别的大部分业主，而不是房地产商，让房地产商履行随便消除拆换权，对别的业主不合理，也非常容易激化矛盾。

我认可第二种见解。实践活动中，大部分房产管理局也认同这类见解，人民法院的许多 判例也适用这类见解。《民法典》把“物业管理合同书”写进了有名合同，也可证实：我国方面也适用这类见解。

三、如今，从上边第二个见解考虑，就可以下结论了。

房地产商能够 拆换前期物业的状况：

第一种：前期物业服务项目亏损企业或是破产倒闭，自身规定离去或是擅自离开，业主委员会短期内不可以创立，只有拆换，在征求小区业主建议并获得双过半小区业主愿意的状况下（假如搬入太少，没法做到双过半的，最少要获得搬入小区业主大部分愿意），根据公开招标，由房地产商开展拆换。

第二种：物业管理公司和房地产商针对早期开办费、差值补助、提前介入及物业管理对接检查费或别的在前期物业服务协议中沒有承诺清晰，彼此没法达成一致，这类物业管理合同期限很短，小区业主刚搬入，不足标准创立业主委员会或是业主委员会短期内没法创立，只有拆换，在征求小区业主建议并获得双过半小区业主愿意的状况下（假如搬入太少，没法做到双过半的，最少要获得搬入小区业主大部分愿意），根据公开招标，由房地产商开展拆换。

第三种：物业管理公司多头管理，小区业主十分不满意，业主委员会短期内没法创立，小区业主规定房地产商拆换物业管理公司，在征求小区业主建议并获得双过半小区业主愿意的状况下（假如搬入太少，没法做到双过半的，最少要获得搬入小区业主大部分愿意），由房地产商开展拆换。

房地产商没有权利拆换前期物业的状况：

第一种状况：物业管理差，小区业主不满意，能够 创立业主委员会，房地产商不征选小区业主建议，私自拆换了自身认同的物业管理。

第二种状况：第一家物业管理公司消极怠工不干或是客观性上合同书没法再次执行了，房地产商擅自让自身认同的物业管理公司托管，托管后发觉，能够赚钱，但小区业主却发觉烂的闹心，此刻房地产商又擅自续签了。

第三种状况：太多了，也不一一讲过。只不过便是，小区业主搬入了，但创立不上业主委员会，这个时候房地产商又不征选小区业主的建议，不公布公开招标，仅以自身的建议为标准，去拆换让自身利润最大化的物业管理。

有关法律法规：

《物权法》第七十六条要求：“以下事宜由小区业主相互决策：（一）制订和改动业主委员会会议制度；（二）制订和改动房屋建筑以及附设设备的管理方法通信规约；（三）大选业委会或是拆换业委会组员；（四）聘用和辞退物业管理公司或是别的管理员；（五）筹资和应用房屋建筑以及附设设备的维修资金；（六）改造、复建房屋建筑以及附设设备；（七）相关现有和相互管理方法支配权的别的重大事情。决策前述第五项和第六项要求的事宜，理应经特有一部分占房屋建筑占地面积三分之二之上的小区业主且占总人数三分之二之上的小区业主愿意。决策前述别的事宜，理应经特有一部分占房屋建筑占地面积半数以上的小区业主且占总人数半数以上的小区业主愿意。”

《物业管理条例》第二十一条要求：“在小区业主、业主委员会聘用物业管理公司以前，施工单位聘用物业管理公司的，理应签署书面形式的前期物业服务协议。”

《物业管理条例》第二十四条要求：“我国倡导施工单位依照房产开发与物业管理服务相分离的标准，根据公开招标的方法聘用物业管理公司。住房物业管理的施工单位，理应根据公开招标的方法聘用物业管理公司；投标者低于3个或是住房经营规模小的，经物业管理所在城市的区、县人民政府房地产业行政部门主管机构准许，能够 选用协议书方法聘用物业管理公司。”

《物业管理条例》第五十六条要求：“违背本规章的要求，住房物业管理的施工单位未根据公开招标的方法聘用物业管理公司或是没经准许，私自选用协议书方法聘用物业管理公司的，县级以上地区市人民政府房地产业行政部门主管机构勒令期限纠正，给与警示，能够 处以十万元下列的处罚。”