如何取消物业公司？如何更换物业公司？小区更换物业流程有哪些？物业真是一个社会热议的高频词，自上世纪80年代由香港传入沿海再到内地。曾经看到一篇文章，文中介绍也好像是李嘉诚的杰作。在香港买了他的房子还要年年月月向其交纳物业服务费，这叫资金细水长流，源源不断的流向李嘉诚的腰包。

很多网友也因此在网上纷纷倡议取消物业，那么物业能取消吗？

物业：是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。这些配套的设备、设施以及小区内的环境卫生等都是需要人和资金来运转的，想取消这些物业是根本不可能的。

物业的种类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。

80年代之前在中国内地其实也有物业管理，只不过名词是后勤处、总务科，由各个机关、企业的后勤处、总务科来管理这些房屋及与之相配套的设施设备和院内环境卫生、职工的吃喝拉杂睡。随着国家房改之后，这些内部机构逐渐取消实行外包，改由物业服务公司来提供相应服务。

网民热声呼吁取消物业，其实应该是指取消未经业主同意而进入的那些只顾敛钱不注重为业主服务的前期居住物业管理公司，然后对小区的物业管理与服务方式进行重新优化组合才是正确的选择。

一、前期物业公司是怎么进来的

上世纪1994年建设部颁布了一个《城市新建住宅小区管理办法》，其中“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同”，“住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理”。同时还规定“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”，其职责：维护房地产产权人和使用人的合法权利，决定选聘或续聘物业管理公司。2003年国家颁布《物业管理条例》将成立业主委员会纳入法制化轨道，将房地产开发公司名称更改为建设单位（为何将开发公司名称更改建设单位？大家可以想想其中含义？其实也就是全体业主通过预售购房委托建设单位来给业主建设，房地产交付之后就应该与建设单位没有关系了），首次提出“建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。也规定了业主委员会与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即刻终止。这个条例的出台就是呼应了业主要当家作主的呼声。

2007年国务院修改《物业管理条例》将物业管理企业修正为物业服务企业，其目的就是要告知物业公司其主要职责是为业主服务。

2016年国务院再次修改《物业管理条例》将2007版的第第三十三条“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”和第六十一条“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款”全部删除，其目的就是取消物业管理必须有职业资格证书这个资格限制，为业主决定自已管理物业扫清法规限制。

国家法规设计的是业主委员会与物业服务企业互相制约、相辅相成，可是历经30年的发展，却是物业公司一家独大，很多小区竟然没有业主委员会。

二、怎么取消前期物业服务企业

《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

按照上述法律和国务院《物业管理条例》，要想取消前期物业服务企业，小区业主必须依法申请召开业主大会，选举成立业主委员会，然后由业委会与业主大会（过半数同意）选聘的新的物业服务企业或者其它管理人签订新的物业服务合同。自业主委员会与新的物业服务企业或业主自已管理物业的责任签订物业服务合同之日起，建设单位（开发商）与前期物业服务企业签订的物业服务合同即刻终止。此刻业委会应当将新物业服务合同上报给房管局物管科备案，业委会也可以请求物管科责令前期物业服务企业在规定的时间内与业委会和新的物业服务责任人办理物业交接手续，并结清预收预付款项。

三、是谁反对业主成立业主大会选举成立业主委员会？

建设单位与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同的终止日期至业主委员会成立后结束，前期物业服务企业若想继续留用，就应该与业委会签订新的物业服务合同，但业委会不一定会给前期物业服务企业签订续聘合同。

如果业主委员会换了新的物业服务企业或者业主自已管理物业，那么小区的地下停车位和地面停车位的管理权就在业主委员会手里，对有争议的车位产权，建设单位还能继续出租、出售吗？那些已经买了无产权证停车位的业主车辆还能继续的随时停车吗？还好，如果已经买了无产权车位却不能让车辆正常停用，那么法院会支持业主购买的无产权车位合同无效，已经有案例判令建设单位对无效合同的车位款全额退回。

还有一些之前与前期物业关系较好的关系户，将可能无法继续享受免缴物业费的特殊待遇了。

其实物业是不可以取消的，但是物业的管理方式与服务质量是需要改变的。按照《物业管理条例》的规定，在交付使用的房屋到达50%以上或者业主入住率达到30%以上的小区，建设单位是负有责任向政府申请依法组织召开首次业主大会选举成立业主委员会的。在建设单位不予申请的情况下，小区的业主也应该积极向政府申请依法召开业主大会，由业主大会讨论小区的物业管理方式，服务标准和收费项目及收费价格。

业主要想有效维护自己的合法权益，首要问题是所有业主都能齐心协力支持依法召开业主大会，都能主动报名参加业主委员会成员的竞选，都能积极认真的投出自己手中那神圣的一票，选出合格的业主委员会成员。