小区业主对选聘物业服务企业应遵循哪方面法律法规？

按现行法律法规，有《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》。同时小区自行制定了《三个规约》。三个法律法规按不同广度和深度对住宅小区的物业选聘应遵循的规则作了相应的阐述。小区《三个规约》是业主根据小区自身情况通过共同约定建立的一个公约，同样具有法律效力。

小区是自治管理，为什么要按照法律法规选聘物业企业？

小区业主聘用物业服务是一种团体性消费，团体性消费需要形成需求共识后才能明确采购目标，法律法规及规约只是用来规范业主有序地形成需求共识，而不是用来约束业主如何决定采购目标。比如，我们的业主大会就是有序形成需求共识的表达形式，但大会决定的采购手段和采购目标，法律并没有限制。也就是说，业主是否需要采购物业服务，如何采购，采购谁来服务，都由业主自行决定。

在物业选聘工作中，选聘方案与选聘方式是什么关系？

选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方式就是采购方式，目前我们业主大会决定的采购方式就是“协议选聘”。

 

选聘方案中，业委会制订选聘方式的出发点是什么？

按法规要求，选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟订选聘方案，并要求在拟订选聘方案中必须明确选聘方式等其他内容。

业委会在制订选聘方式时从小区实际情况出发，对两种选聘方式进行了分析，采用单一来源且无条件的续聘方式不利于保障业主的权益。反之，采用协议选聘方式，通过引入竞争机制，提供更多更好的物业企业来供业主选择判断。因此，业委会制订了协议选聘的采购方式供业主大会决定。在本次选聘中，业主大会也邀请了在管物业参加竞聘，遗憾的是在管物业拒绝了业主大会的邀请。

 

这次选聘物业公司的招标合同条件中，对小区公益收入的安全性有没有制订保障性措施？

目前小区的公益收入（停车费、广告费）款项是直接进入在管物业企业的银行账户，在安全性方面确实没有任何保障性措施。

选聘小组在本次招标合同条款中，专门设置了共管账户制度。小区所有的公益性收入全部进入该账户，共管账户中的资金由业主大会及物业公司按权限进行操作才能使用。共管账户制度在社会上已被普遍采用。

 

小区停车收入的数据目前是谁掌控？这次选聘物业公司的招标合同条件中有没有相应的措施？

小区设有车辆门禁管理系统，目前这个系统的最高管理员权限由在管物业掌控，业委会已屡次要求移交管理权限，但在管物业始终不肯移交。

选聘小组在本次招标合同条款中，明确规定小区车辆门禁管理系统的最高管理员权限属全体业主。