谁来选聘物业服务企业？

根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。选聘物业，是业主的一项法定权利。 

基本程序是由业主委员会拟订《选聘物业服务企业方案》，公示征求意见完善后，由业主委员会提交业主大会表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（通称“双过半”）作出决定。再同业主委员会按业主大会决定做好选聘相关工作。

通俗地说，就是业委会做方案、业主大会做决定。业委会对选聘工作需要从小区或楼盘的实际情况发出，发挥好主导和建议作用。业委会在履行这一职责时，应按住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条规定，集体讨论决定，业主委员会开会时应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

用哪种方式选聘物业企业？

根据政策规定，目前选聘物业服务企业，一般有两种方式——协议方式和招标方式。

协议方式是指由彼此有意向的双方直接洽谈，协商一致后订立后合同。但是由于业主大会制度的特殊性，物业项目协议选聘物业服务企业，一般由业委会研究拟定选聘物业服务企业的要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容，与一家或几家意向物业服务企业协商沟通后，形成具体选聘方案，经公示征求意见完善后提交业主大会表决。现实中，业委会就意向企业提交业主大会表决，有“一选一”表决的，有“二选一”或”多选一“表决的。笔者建议在协商选聘的方式之下，如业委会自身无相应专业知识，则提交大会表决前，请第三方组织专家先对意向企业的管理方案以适当方式进行评审，则似乎更加稳妥。无论采用哪一种表决，都需要结合各自小区或楼盘的实际情况以及大会的效率来综合考虑，最终经业主大会”双过半“同意才具有合同法性之基础。

招标方式分为公开招标和邀请招标两种。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。以招标方式选聘物业服务，一般业大会表决通过选聘方案后，需招标备案、发布公告、投标报名，最后环节开标，则需要组成有专家参加的评标委员会来评定投标物业服务方案的优劣。

协议方式还是招标方式，一般在首次业主大会表决通过的《管理规约》中已经有约定。按“有约定从约定”的基本原则，非因特殊情况且经业主大会表决同意修改这一方式，原则上业委会不得擅自改变《管理规约》中约定的方式。《上海市住宅物业管理规定》规定，选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。