前期物业如何更换呢？开发商可以随意更换吗？

开发商选聘好了物业服务企业，业主收房入住，这个时候就存在了三方法律主体：业主、开发商、物业服务企业。

业主和开发商之间是房屋买卖合同法律关系，业主和物业服务企业之间是物业服务合同法律关系，开发商和物业服务企业之间是物业服务合同法律关系。

一般开发商的房子在这个时候都没有卖完，因此开发商也是业主，俗称“大业主”。

开发商和业主之间可能会因为房屋质量问题等产生纠纷，物业和业主之间可能会因为物业服务不好存在纠纷。三方之间会存在多种法律关系。

因为这些原因，所以，一旦开发商选好一家物业服务企业，要更换，就不是这么简单了。

根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第二十六条规定，更换物业是业主的权利，业主召开业主大会就可以进行。但业主大会没有成立前，如何做呢？

对不起，我尽力找了，努力找了，但法律法规上没有找到具体规定。那到底如何做呢？

我们先看下物业服务合同的性质吧，目前有以下两种观点。

一种认为：物业服务合同是委托合同的一种。按照这种理解，委托方可以随时解除合同，就是开发商可以任意解除物业服务合同。

另一种认为：物业服务合同不是委托合同，就是服务合同。因为物业服务牵扯到一个管理管理区域内所有业主的重大利益，开发商交房后，可能房子卖完了，可能就剩几套房子了，这个时候，接受服务方是其他大多数小业主，而不是开发商，让开发商行使随意解除更换权，对其他小业主不公平，也很容易激化矛盾。

我认同第二种观点。实践中，大多数房管局也认可这种观点，法院的很多判例也支持这种观点。《民法典》把“物业服务合同”写进了有名合同，也可证明：国家层面也支持这种观点。

开发商可以更换前期物业的情况：

第一种：前期物业服务企业亏损或者倒闭，自己要求离开或者私自离开了，业委会短期不能成立，只能更换，在征询业主意见并得到双过半业主同意的情况下（如果入住太少，无法达到双过半的，至少要取得入住业主大多数同意），通过招投标，由开发商进行更换。

第二种：物业服务企业和开发商对于前期开办费、差额补贴、提前介入及物业接管查验费或其他在前期物业服务合同中没有约定清楚，双方无法达成一致，这种物业服务合同期限很短，业主刚入住，不够条件成立业委会或者业委会短期无法成立，只能更换，在征询业主意见并得到双过半业主同意的情况下（如果入住太少，无法达到双过半的，至少要取得入住业主大多数同意），通过招投标，由开发商进行更换。

第三种：物业服务企业管理混乱，业主非常不满，业委会短期无法成立，业主要求开发商更换物业公司，在征询业主意见并得到双过半业主同意的情况下（如果入住太少，无法达到双过半的，至少要取得入住业主大多数同意），由开发商进行更换。

开发商无权更换前期物业的情况：

第一种情况：物业服务差，业主不满意，可以成立业委会，开发商不征集业主意见，擅自更换了自己认可的物业。

第二种情况：第一家物业服务企业撂挑子不干或者客观上合同无法继续履行了，开发商私自让自己认可的物业公司代管，代管后发现，有利可图，但业主却发现烂的糟心，这时候开发商又私自续约了。

第三种情况：太多了，就不一一说了。无非就是，业主入住了，但成立不了业委会，这个时候开发商又不征集业主的意见，不公开招投标，仅以自己的意见为准，去更换让自己利益最大化的物业。