《民法典》在物业管理方面规定了哪些?如何规定?
物业,对于买房的人来说,是又爱又恨,没有他们整个小区会又乱又脏,可是有的时候,他们的服务却又让业主不敢恭维,实在是与想象的差得太远了,更不用说其他方面的矛盾了,而且随着矛盾的不断上升,更是会对峙公堂。
那么,此次新颁布的《民法典》,在物业管理方面有没有规定呢?又如何规定?
在《民法典》第二篇物权的第六章业主的建筑物区分所有权,第三篇合同中的第二十四章物业服务合同均做了明确的规定。
“第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”此条规定,开发商的委托的前期物业可以随时解聘。
“第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。”即使不是前期物业,如果服务不满意,业主可以随时解除合同。
“第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入;在扣除合理成本之后;属于业主共有。”民法典强调共有部分收益属于全体业主,不再有优先用于补充专项维修资金等倾向,而由业主共有,业主想要将共有收益抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金等,都是被允许的。
“第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”在关于物业费方面,业主不能以未接受或者无需接受为借口,拒交物业费,但是,这有一个前提,就是物业必须履行物业服务信息公开义务。
“第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
此条改变了原有的表决方式,提高了表决效率,原来的规定是“面积与人数双过半同意”,民法典降低了表决门槛,一般事项最低仅需全体业主1/3同意,即2/3*1/2。