“小物业”牵动“大民生”

物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感和安全感。

围绕推动完善基层治理体系和提升基层治理能力建设的需要，市人大常委会以《中华人民共和国民法典》颁布为契机，将《杭州市物业管理条例（修订）》列为2020年正式立法项目。10月26日，市十三届人大常委会第三十次会议审议了修订草案。

《条例》有哪些亮点？

一、物业管理纳入城市基层治理体系

《杭州市物业管理条例》于2002年2月1日起实施，2003年进行修正，2013年进行修订后于2014年5月1日施行。现行《条例》对规范我市物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，推动我市物业管理工作起到了积极的作用。但随着经济社会的快速发展，现行《条例》已经难以适应新形势下人民群众对物业管理的新需求。

“物业管理是城市管理的重要组成部分，结合民法典的颁布实施，对现行《条例》作进一步修订完善实属必要。”

市人大常委会相关负责人介绍，通过《条例》修订不仅对全面提升我市物业管理水平，推动构建共建、共治、共享的社会治理格局有重要作用，对于不断提升群众幸福感、获得感和安全感也具有重要意义。

物业管理工作长期以来以行业管理为主，与基层治理体系的融合度不够。着力强化基层治理体系，成为本次《条例》修订的一大鲜明特点。

修订草案提出本市各级人民政府将物业管理工作纳入城市基层治理体系，明确社区党组织对物业管理的指导职责，并提出了建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，同时还提出将业主委员会、物业服务人纳入突发事件应急处置工作体系。

二、运用城市大脑赋能物业管理

如今，“城市大脑”正在成为杭州城市治理新的基础设施，数字治理变革广度和深度不断拓展。

修订草案提出，运用杭州城市大脑赋能物业管理，推动物业服务行业向现代服务业发展，并创新提出鼓励采用信息网络会议等互联网方式召开业主大会，建立物业管理信息网络系统。

业主大会会议的签到与投票表决、对物业服务人的实时评价、物业经营性收支公示与查询等均可通过该系统进行。

业主即便出差在外，也可以通过网络随时随地投票表决、对物业服务人进行实时评价、查询物业经营性收支等，确保小区各项工作的及时开展、公开透明。

对于存在未参与业主大会表决的业主，其投票权数计算入已表决的多数票现象。修订草案提出，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经符合《民法典》规定人数的业主同意方为有效。

三、  进一步规范业委会运行，创新加强前期物业管理

近年来，我市物业管理纠纷呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。修订草案积极回应社会关切，按照《民法典》要求对业主大会表决计票规则进行适当修订，同时还提出业委会财务管理、审计监督等制度要求，提出应急管理和消防机构进小区执法等。

业主委员会运行混乱、业主权益频频受侵害，是当前群众意见较大的问题。

修订草案提出必须由业主共同决定的事项，不得授权业主委员会，包括：

业主委员会运行经费的筹集、使用和管理；业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准；使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但用于物业管理的紧急需要，且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外等。

修订草案对业主委员会的任职条件作了规定，并鼓励党员、“两代表一委员”、基层组织成员等依法参选。

目前，实践中，前期物业服务阶段由于客观上尚未成立业主大会、业主委员会，业主权益保护较难。

对此，修订草案提出了物业管理委员会制度，并创设性地将首次业主大会筹备组的职责与物管委结合起来，统一由物管委负责首次业主大会的筹备与召开。

四、新增物业服务人服务规定

为了更好保障广大业主权益，修订草案规定了物业服务人对于清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备的维修养护管理等基本服务，并新增了相关规定：

比如，依法维护、管理物业管理区域内的消防等共用设施；

协调、处理物业管理区域内突发紧急事务，必要时向居民委员会报告；

不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备，保障业主对共用设施设备的正常使用权等。

修订草案还对共有收入、收支公示进行了明确，并规定：

共有收入委托物业服务人管理的，物业服务人应当以物业管理区域为单位在银行开设专门账户，不得与物业服务人其他收支合用账户。

共有收入由业主委员会管理的，应当以业主委员会名义在银行开设专门账户，不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。

共有收入可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会决定用于物业管理其他需要，但不得直接分配给业主。

五、小区乱停车管理将有法可依

乱停车是小区管理的“顽疾”，一旦车辆堵塞消防通道，存在严重的安全隐患。

修订草案加强了对此类行为的规定：

对于占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地等危害公共安全的行为，物业服务人应当及时劝阻、制止，或者依照物业服务合同约定、管理规约规定予以清理。劝阻、制止无效或者无法清理的，物业服务人应当及时向消防救援机构或者公安派出所报告。

如果物业服务人没有进行劝阻、制止，或者未及时报告，将由消防救援机构责令限期改正，逾期未改正的，依法给予警告，或者处五百元以上五千元以下罚款。

对于乱停车堵塞消防通道的个人和单位来说，也有相应的惩罚措施——由消防救援机构依法对单位责令改正，处五千元以上五万元以下罚款；对个人处警告或者五百元以下罚款。

六、扩大物业专项维修资金简易程序适用范围

现行《条例》仅规定电梯、消防等涉及公共安全的维修项目可以按照简易程序申请使用维修资金。

修订草案扩大了物业专项维修资金简易程序适用范围，除电梯、消防设施等涉及公共安全的维修项目，增加了“建筑外立面存在脱落危险；围墙、道路坍塌；屋面、外墙渗漏；排水设施严重堵塞或者损坏”等四种情形，并规定了简易程序使用物业维修资金的相关程序与部门职责。

七、物业不得以拖欠物业费为由停水停电

修订草案提出，物业费可根据不同物业的性质和特点、物业服务不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价，但具体收费标准要根据物业服务合同约定，预收期限不得超过12个月，且不能超过合同存续的剩余期限。

物业服务人按照合同要求提供服务，不得以业主拖欠物业费为由，实施停电、停水、停气和禁止车辆进入小区和车库等行为，违者将处以罚款。

物业服务退出时，不能以业主欠交物业费、物业服务合同未完成等为理由拒绝退出小区，无正当理由拒绝退出，同样要罚款。

业主也不能以物业服务人已退出小区为理由拒绝交物业费。业主逾期不缴纳物业费的，物业服务人可依法提起诉讼或者申请仲裁。

八、法律责任：处罚力度更大

小区物业管理过程中纠纷不断，一个非常重要的原因是：现行《条例》以及相关法律法规，对街道（社区）、物业、业委会以及业主没有约束力，或约束力不够形不成威慑力。

修订草案对各方法律责任作出规定，同时也提高了处罚标准。

针对物业服务——强制业主通过指纹识别、人脸识别使用公用设备，也要处罚；泄露业主个人信息的，由公安机关依法处理。

未按规定开设共有收入专门账户的，以及未按规定公示共有收入项目清单的，也将处以数额不等的罚款。

针对业委会——不经全体业主同意发放津贴，不按规定组织召开业主大会等，对业委会相关负责人处以罚款，街道办事处可向业主或者业主大会通报。

挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，或侵害业主合法权益等，业主有权举报或提起诉讼，业委会相关负责人要承担赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

拒不配合财务审计，转移、隐匿、篡改、损毁会计凭证、账簿等材料的，对相关责任人处罚款处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

针对业主——比如装修过程中，违法拆除、变动建筑主体或者承重结构的，除恢复原貌或者维修加固外，还要对业主、非业主使用人或装修企业，处以罚款；

卫生间也不能随便挪动，把自家卫生间改到下层住户的卧室、起居室、书房和厨房的，或者把自家没有防水要求的房间、阳台改造成卫生间、厨房的，除要恢复原貌或维修加固，也要处以罚款。

针对管理部门——在物业管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

这次会后，市人大常委会将进一步对修订草案征求意见、修改完善，提交下次市人大常委会会议审议。