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民法典生效后,“未参与从多”的规则还能用吗?

发表时间:2020-10-28 09:38

我国民法典将于2021年1月1日开始生效,对业主自主和物业管理将产生广泛的影响。很多业主包括第三方辅导机构都在关心这么一个问题:民法典生效后,“未参与从多”的表决规定还能用吗?民法典否定了这一规则吗?

“未参与从多”的原始规定

很多人都知道“未参与从多”这一规则的存在,甚至有人把它称为“弃权从多”。这一规则的直接规定来自住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》第26条。

物权法和物业管理条例,业主大会表决的议题须获“双过半”或“双三分之二以上”的投票权支持才能通过。但现实中,很多业主对参与投票不积极,导致议题支持率达不到法定标准。《业主大会和业主委员会指导规则》第26条的规定就是为了解决这一问题。第26条第二款规定:未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

这里需要注意三点:(1)未参与表决的业主不等于弃权的业主。未参与表决是不表达意见,弃权也是一种意见。因此,“弃权从多”的说法是不严谨的。(2)“未参与从多”的规则须由管理规约或议事规则规定,没有规定的不能适用这一规则。(3)计入“已表决的多数票”不是“不表决视为同意”。

“未参与从多”的法律效力

《业主大会和业主委员会指导规则》是住建部规定的,从《立法法》的视角看,它是部门规章。虽然有人根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第2条规定,认为部门规章不是司法裁判的依据。而该《规定》第六条又为法院引用部门规章提供了支撑。从江苏的司法实践看,很多法院认可《业主大会和业主委员会指导规则》可以当做裁判的依据。

撇开司法争议,住建局、房产局、街道办等业主自治的主管单位应该无条件认可这一部门规章,因为行政机关是垂直对口管理的,下级服从上级。

“未参与从多”的适用前提

“未参与从多”这一规则的适用有一个前提,那就是已表决的业主投票权必须“双过半”。因为只有“双过半”业主的参与,业主大会会议才是有效的。无论参与者是否支持本次会议的议题,都要先有这么多人参与。如果没有这么一个界限,就会出现少数人操纵全体业主利益的情形。

举一个极端的例子,业委会提议就某议题召开业主大会会议表决,小区500户业主中只有20户参与表决,其中11户支持业委会提议(这11户代表已表决的多数票),未参与表决的480户业主的投票权计入支持票,该议题获得通过。上海某法院竟然判决支持了类似这样的案件,参与人数都不过半,大多数业主“被代表了”。

《业主大会和业主委员指导规则》第22条规定,业主大会会议……应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因此,只有“双过半”业主参加的情况下,才能适用“未表决从多”的规则。

由此可见,业主大会的合法性包含了两层含义:一是参与业主的投票权“双过半”,程序合法;二是议题获得通过须有“双过半”票权的支持,议题通过。《业主大会和业主委员指导规则》允许业主大会通过议事规则或管理规约对议题通过的票权比例进行灵活处理,但程序合法的票权比例还是必须坚持的。

民法典对业主大会表决的新规定

民法典第278条规定,业主共同决定事项,应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比三分之二以上的业主参与表决,应经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半的业主同意。简而言之,由全体业主“双三分之二以上”参与,业主大会会议程序合法;经参与业主“双过半”同意,议题通过。

本号《民法典对业主自治和物业管理新规定》一文对本条新意有详细分析,此处不再赘述。简单地说就是,面积比的分母由建筑物总面积变成了专有部分面积,参与比例的要求变成了“两个三分之二以上”,支持比例的要求从全体业主的“双过半”变成了参与业主的“双过半”。

“未参与从多”何去何从

先举一例:某600户业主的小区,每户面积相同。欲召开业主大会表决某议题,401户参与表决,201户支持,200户反对,议题获得通过。未参与表决的199户业主,如果计入已表决的多数票,则支持票与反对票的比例是400:200;如果计入反对票,则支持票与反对票的比例是201:399。

可见,从少数服从多数的原则讲,民法典是直接将未参与表决的投票权计入已表决的多数票了,“未参与从多”的精神吸收进了新的法律。民法典278条规定的“参与业主的双过半同意即可”,其实和“未参与的计入已表决的多数票”是一个意思:只要参与的过半支持,同意票就是多数票,无论未参与者是否同意,都应服从已表决的多数票。所不同的是,参与比例从“双过半”变成了“两个三分之二以上”。

当然,从另一个角度讲,“未参与从多”的规则已经没有必要存在了。首先,无论议事规则或管理规约是否有规定,民法典的条文都是可以直接适用的。其次,该规则的设置是为了解决实际支持率无法“双过半”的问题,但现在的法律已经不要求全体业主“双过半”同意了


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