选聘物业服务企业一般包括拟定选聘方案、完善选聘方案、通过选聘方案、落实服务企业等四个基本步骤。

一、拟定选聘方案

（一）拟定选聘方案的一般规定

除业主大会决定续聘物业服务企业外，物业服务合同届满前5个月，业主委员会要结合物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要提出物业服务要求，通过征求业主意见，拟订物业服务企业选聘方案，并在物业管理区域公告。

在具体实务中，一般只需要拟订选聘物业服务企业的方案。选聘物业服务企业方案通常应包括以下内容:

1、选聘物业服务企业的方式（协议选聘、邀请招标或公开招标等方式）；

2、拟选聘物业服务企业的资质等级、企业信用情况；

3、物业服务收费标准和物业管理服务具体标准；

4、物业服务合同期限；

5、选聘物业服务企业的工作小组的设立与授权；

6、其他与选聘物业服务企业有关的事宜。

选聘方案的拟定，由业主委员会具体实施。业主委员会应当按业主委员会会议规则，召开业主委员会会议，由全体委员共同讨论、决定。根据规定，因选聘物业服务企业系小区综合管理的重大事项，业主委员会应当主动邀请所在地居民委员会、房屋管理办事处参加业主委员会会议。

（二）采用招标方式选聘物业服务企业时方案的特别要求

根据《上海市物业管理招投标管理办法》规定，业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，选聘方案应当包括以下事项并由业主大会出决定：

1、授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；

2、拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

3、物业服务内容、要求及收费标准；

4、物业服务合同期限；

5、招投标活动实施方案；

6、招投标过程发生费用的列支方式。

 

二、完善选聘方案

选聘方案拟定后，业主委员会应先予公示，充分征求业主的意见，完善选聘方案。具体可以采用以下几种方式：

1、张贴选聘方案（草稿），并公布联系方式和意见、建议反馈的最后时限，由业主直接将意见或建议反馈给业主委员会；

2、召开业主召集人、楼组长座谈会议，介绍选聘方案，听取意见或建议；

3、将选聘方案（草稿）送所在地居委会、房管办听取意见或建议；

4、其他方式。

三、表决选聘方案

物业服务合同期限届满的3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会。选聘方案经公示完善后，由业主委员会按召开业主大会的程序规定和 《业主大会议事规则》召开业主大会，将选聘方案提交全体业主表决。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

选聘和解聘物业服务企业的表决事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项。业主大会作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，应将决定书面告知物业服务企业（物业服务合同期限届满的3个月前）。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

有关业主大会召开相关事宜，应由业主委员会会议共同决定。

 

四、落实服务企业

选聘方案经表决通过后，由业主委员会或授权的选聘工作小组根据业主大会决定，具体实施选聘工作。业主委员会或授权的选聘工作小组应当依照相关规定和业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作。

选聘方案规定协议选聘的，由业主委员会或授权的选聘工作小组将初步选定的物业服务企业提请业主大会决定。

选聘方案规定采用招投标方式的，由业主委员会或授权的选聘工作小组根据市房管局相关规定，实施招标工作。

代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主的查询。

组织新老物业服务企业对物业进行承接查验工作，形成相关查验书面材料，并签订物业移交相关协议。