物业管理与我们的日常生活息息相关，好的物业管理能令人温馨、舒心，差的物业管理可就要人闹心了，曾有新闻报导某住户团体给物业管理公司送锦旗：“干啥啥不行，需要钱第一名”。碰到闹心的物业管理，赶又赶不动，可该怎么办呢？那麼小区业主很有可能就必须拿出法律法规的武器装备维护保养自身的合法权利了。
解聘物业就要解除物业服务合同。物业服务合同的解除相比于普通合同解除的特殊之处在于它对解聘程序有严格的要求。
1、双过半
《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
由此可见，要解聘一家物业，必须达到的前提条件是面积人数双过半。
2、召开小区业主大会
解聘物业的第一步，便是召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后形成业主大会决议。那么业主大会的召开必须要现场举行吗？
《物业管理条例》第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因此，为追求效率，业主大会完全可以采用书面征求意见的形式召开。
3、通知物业公司
目前，现行法律并未规定业主大会将解聘物业公司的决议通知物业公司的形式和时限。《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。在2021年1月1日《民法典》正式实施前，业主大会作出解聘决议后，即可通过张贴告示等形式将决议内容通知给物业公司，没有时限要求。
4、向人民法院提起诉讼
俗话说：“请佛容易送佛难”，难免有的物业公司极不自觉，就是赖着不走，老百姓又不能上手，就只能通过诉讼解决了。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。这时候，业委会即可以原告的身份向法院起诉，要求解除物业服务合同，并要求物业公司向业委会移交物业管理资料。
5、向法院申请强制执行
通过查阅相关裁判文书，笔者发现曾有某业主诉物业公司物业服务合同纠纷，法院判决物业公司必须公示账目，但最后也没有见到该物业公司履行。遇到死皮赖脸的物业公司拒不履行生效裁判文书怎么办呢？此时就必须向法院执行局申请强制执行了。
《物业管理条例》第三十八条，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第二十九条，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
由此可见，物业合同解除后，物业公司不仅要卷铺盖走人，还应当移交相应资料给业委会或业委会新聘用的物业公司。
