湘银天门壹号小区业主大会议事规则

(草案)

第一章  总  则

第一条  为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《湖南省实施<物业管理条例>办法》《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》等相关法律、法规、规章、规范性文件的规定，制定本《议事规则》。

第二条  本规则是记载湘银天门壹号小区物业管理区域内业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本物业管理区域，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是本物业管理区域内业主大会运作的基本准则和依据。

第三条  业主大会名称： 湘银天门壹号小区业主大会；项目地址： 永定区大庸桥街道热水坑社区；业主委员会办公用房坐落： 74栋 2楼；

物业类型：  住宅  商业      

物业管理区域四至：

东至  腾湘观山苑                                                 

南至  黄家阁变电站                                                 

西至  大栗坡安置区                                                  

北至  张家界航空工业职业技术学院培训基地                                                    

占地面积： 261467.5  平方米；房屋总建筑面积： 559512.1 平方米，总套数： 3941  套。其中住宅面积435281.1 平方米，计 3858 套，非住宅面积 10478.6  平方米，计  83 套 。

物业服务用房清单如下表：

  本物业管理区域的社区用房位于四期74栋2楼，建筑面积为548.9平方米。

第二章  业主大会的设立

第四条    湘银天门壹号小区业主大会（以下简称本业主大会）由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护该物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本业主大会拥有本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

本业主大会的各届业主委员会是本业主大会的执行机构，由本业主大会依法选举产生，履行本业主大会赋予的职责，执行本业主大会决定的事项，接受大庸桥街道办事处的指导和监督，接受物业管理区域内全体业主的监督，对本业主大会负责。

本业主大会及各届业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

在本物业管理区域内，本业主大会及其业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及他人生命财产安全和公共安全的，本业主大会及其业主委员会有权依照法律、法规及管理规约，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第五条  本业主大会及其业主委员会应自觉接受大庸桥街道办事处和永定区物业管理行政主管部门的指导和监督，依法履行职责，规范运作，并与热水坑社区居民委员会相互协作，积极配合公安机关、城管、综治、消防等部门，共同做好本物业管理区域内的社会治安、环境治理、安全管理等相关工作。

第六条  本业主大会及其业主委员会在中共张家界市永定区大庸桥街道热水坑社区总支部领导下依法依规开展物业管理活动；还应当接受天门壹号小区党支部的领导。

第七条  本业主大会通过首次业主大会会议选举产生业主委员会，执行本业主大会的决定，履行本业主大会赋予的职责，接受本物业管理区域内全体业主的监督，对本业主大会负责。业主委员会的名称为：湘银天门壹号小区 第一届业主委员会。业主委员会由 9人组成，其中包括主任1名、副主任 2 名。

各届业主委员会主任、副主任通过各届业主委员会首次会议推选产生。

业主委员会实行任期制，每届任期 5年。业主委员会委员可以连选连任。

每届业主委员会应当在其任期届满前三个月内，组织召开业主大会会议，对业主委员会进行换届选举。届满时业主委员会不组织换届选举的，任何业主可以提请大庸桥街道办事处责令其组织换届选举。

业主委员会任期届满前三个月内，不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业服务收费标准；

（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（四）其他重大事项。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第八条  本业主大会设立 2名业主委员会候补委员。候补委员与业主委员会委员同时选举，参选条件与业主委员会委员参选条件相同。业主委员会出现缺员时，候补委员按照参选时的得票票数递补，得票多的优先递补；得票数相同的，按照自愿原则及候补委员姓名的笔划先后顺序递补（需要讨论，并与表决规则中规定一致）。

完成递补后，业主委员会应当向全体业主公告。

 第九条 业主委员会委员及候补委员必须是本物业管理区域内的业主。社区办公用房位于物业管理区域内且登记在居（村）民委员会名下的，社区视同为法人业主，可指定一名社区专职工作人员行使业主的被选举权。

 

第三章业主大会会议

 

第十条   本业主大会对下列事项，应当通过召开业主大会会议的方式决定：

（一）修改本业主大会议事规则、本物业管理区域的管理规约、本物业管理区域的业主委员会选举办法及业主委员会工作规则；

（二）换届选举本物业管理区域的业主委员会，罢免业主委员会委员；

（三）是否设立业主监督委员会；设立业主监督委员会的，制定业主监督委员会选举办法，选举业主监督委员会委员，明确业主监督委员会的办公场地、办公经费来源；

（四）是否设立业主代表会议；设立业主代表会议的，明确业主代表的产生、业主代表会议的权限及议事规则；

（五）听取和审议业主委员会工作报告，审查业主委员会收支预算决算报告；设立业主监督委员会的，还应当听取和审议业主监督委员会监督工作报告；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，及业主委员会委员工作津贴的来源、支付标准；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）物业服务内容、标准，物业服务收费及调整方案；

（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十一）物业专项维修资金的管理方式，续交、补交物业专项维修资金的方式，审议物业专项维修资金计划使用事项；自行管理物业专项维修资金的，建立物业专项维修资金管理制度；

（十二）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式及所得收益的分配与使用；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条  本业主大会决定采用委托物业服务企业进行管理模式：

第十二条  本业主大会授权业主委员会决定本物业管理区域内下列事项：

（一）制定物业服务收费调整方案；

（二）提出利用以下共用部位、共用设施设备进行经营：电梯广告；会所经营；停车收费；属于全体业主共用的门面及其他房产出租；户外广告； 法律允许的其他合法经营方式。

（三）制定公共收益的分配与使用方案；

本业主大会及其授权业主委员会作出的决定对本物业管理区域业主代表会议、业主委员会、监督委员会、业主以及物业使用人均具有约束力。

第十三条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主大会会议应当由本物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第十四条  本业主大会每年召开一次定期会议：

本业主大会采用下列第 （一）（二）种形式召开定期会议：

（一）书面征求意见的形式

（二）互联网（电子投票）的形式

本业主大会定期会议应当对本规则第十条第（五）（六）（十二）项事项进行表决。

第十五条  以书面征求意见的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）选定议题。由业主委员会根据本物业管理区域的实际需要，以及业主或者物业使用人、物业服务企业反映的物业管理相关问题选定。小区建立了党组织的，议题的确定应当听取小区党组织的意见。下列事项，应当作为每次业主大会定期会议的议题：

（1）听取业主委员会关于物业管理实施情况的报告；

（2）听取和审议业主委员会履职情况的报告；

（3）审查业主委员会收支预算决算报告；

（4）决定公共收益的分配与使用。

（5）听取和审议业主监督委员会监督工作报告；

（6）审议物业专项维修资金计划使用事项；

（7）物业管理区域内的其他重大事项。

（二）制票。根据议题的具体内容制定选票、表决票。

（三）公示。在业主大会定期会议召开十五日前，业主委员会将以下信息进行公示，公示时间不少于7日：

（1）业主大会会议议程；

（2）记载表决内容的文本；

（3）表决票、选票的样本；

（4）候选人简历及参选承诺；

（5）候选人是否存在业主委员会委员禁止情形等信息；

公示期间业主有异议的，业主委员会应当复核，并告知异议人。

（四）通知。业主委员会应当于业主大会定期会议召开十五日前将会议通知送达业主。通知的内容包括会议的形式、时间、地点、投票人的权利和义务、表决规则等。除采用在电子投票系统中向业主发送电子信息的方式通知业主外，还可以采用张贴公示、当面递交纸质通知或者放入业主建筑物专有部分等方式通知业主：

业主委员会对通知的送达情况应当进行记录，并将记录情况和业主大会定期会议通知进行公告。

（五）会议投票。按照本规则中的业主大会投票表决规则及业主委员会选举办法规定的程序进行投票。

（六）结果公告。业主委员会应当在投票结束后3日内统计投票结果并持续进行公告。

第十六条  以集体讨论的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）议题的选定。从本规则第十条所列各项中确定。

（二）确定会议时间、地点。业主委员会综合业主人数、会议费用等各种因素确定会议的时间、地点。

（三）通知。通过电话、短信、微信、电子邮箱等方式或者上门当面口头通知参会业主。

（四）开会。参会业主进入会场应当签到。会议由业主委员会主任主持。会议过程由业主委员会进行记录。

（五）结果公告。业主委员会应当形成会议纪要并将其进行公告。

第十七条  本物业管理区域内有下列情况之一的。业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主联名提议；

（二）本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

因本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理而召开业主大会临时会议的，由业主委员会公示会议通知，并采用异议表决的方式进行投票；投票结果应当进行公告。因其他情况召开业主大会临时会议的，业主委员会应当参照本规则第十五条、第十六条的规定组织召开。

 

第四章业主代表会议

 

第十八条  本业主大会决定设立业主代表会议。

第十九条  业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表以幢（单元、楼层）为单位推选，其任期不超过当期业主委员会任期。

业主代表共设43名。按照区域平衡原则进行分配。    

第二十条  业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表会议的业主代表任职条件与本规则中的业主委员会委员任职条件相同。在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的业主优先。

业主代表由其代表的本区域全体业主推选产生。推选代表应当由该区域半数以上业主同意。

第二十一条  业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表会议的业主代表履行下列职责：

（一）收集其所代表业主对物业管理相关事项的意见，并向业主委员会、业主监督委员会反映；

（二）就业主代表会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，参加业主代表会议，并如实向业主代表会议提交其所代表的业主意见；

第二十二条  业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表会议参照本规则第十五条、第十六条的规定召开。业主代表应当在会议召开3日前，就会议议题征求其所代表业主的意见，在业主代表会议上如实反映。

 

第五章  业主大会会议表决规则

第二十三条  业主的身份及其所拥有的专有部分建筑面积按照下列方式认定：

（一）按照首次业主大会会议筹备组认定的结果和后来变动的情况进行认定；

（二）根据相关法律法规规章规范性文件的规定逐户进行认定；

（三）根据不动产登记部门提供的数据进行确认；

本物业管理区域内的车位、杂物间、摊位等特定空间，不计算为专有部分面积：

第二十四条  业主大会确定业主投票权数。按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照房屋所有权证（不动产权证书）登记的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的。按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积。按照前项的统计总和计算；

（三）一个专有部分为一个计算单位，一个计算单位对应一张表决票，表决票上标明该专有部分建筑面积。

第二十五条  业主大会按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分相应计为一人；

（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，由共有人推选一人行使表决权；

（三）建设单位尚未出售和虽已出售但尚末交付的部分，按一人计算；

（四）同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（五）总人数按照前项的统计总和计算。

第二十六条  参加业主大会会议，业主应当自行投票；因故不能到场的，可由业主本人填写选票或者表决票后，委托其他业主代为投递。代为投递的票面必须清晰、按要求准确勾选，不得修改。每个被委托人只能代最多5名业主投递。

业主可以出具授权委托书，委托代理人投票。授权委托书应当载明委托人身份证号码、联系电话、签名，以及代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。

业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。

第二十七条  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人代为行使投票权。

业主为法人的，由法定代表人或者法人授权的自然人代表行使投票权；业主为非法人组织的，由非法人组织授权的自然人代表行使投票权。

社区办公用房位于物业管理区域内且登记在居委会名下的，由居委会指定一名社区专职工作人员行使投票权。

第二十八条  业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类。

业主投票表决意见必须由业主本人签名。

选票或者表决票一经投递，不得再进行任何更改。

第二十九条  本业主大会召开业主大会会议的选票内容包括候选人的姓名、职业、政治面貌、性别及年龄等信息：

本业主大会召开业主大会会议的表决票内容包括表决事项及下列的信息：

（一）提起表决的理由；

（二）对事项的说明；

选票和表决票还应当包括业主签署意见和签名的地方。

第三十条  本业主大会召开业主大会会议除可以采用电子投票系统（互联网）的方式进行投票外，还可以采用纸质投票方式进行投票：

第三十一条  采用电子投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的帐号、手机号码等信息。电子投票系统应当在业主大会会议通知规定的会议开始时间开启投票，在业主大会会议通知规定的会议结束时间关闭投票。

电子投票结束后，唱票、计票自动完成。业主委员会应当对电子投票结果进行公告。

业主可以查询自己的投票信息。

第三十二条  业主委员会应当在投票结束后3日内，统计出投票结果并进行公告。

业主可以查询自己的投票信息。

第三十三条  采用纸质投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的身份。

业主委员会应当组建收发票组、计票组、监票组。各组成员由业主委员会招募的热心业主组成。与会议议题有利害关系的业主应当回避。

（一）发放纸票。由收发票组负责此项工作。当面递交的，收发票组将纸票送达每户业主，由业主在纸票发放签收登记表上签字。收票者非业主时，收发票组应当场联系、告知业主，并请收票者将纸票及时转交业主；放入业主信箱内或者业主建筑物专有部分的，收发票组应当记录详细情况；邮寄的，收发票组应当保留存根。

发放纸票时间结束后，业主委员会应当在物业管理区域内公告纸票发放情况。公告内容包括：纸票送达的基本情况；无法送达的业主名单；提请未收到纸票业主注意的事项（包括请业主见公告后速与业主委员会联系，在投票截止时间前领取纸票，行使投票权）；业主委员会的联系方式等。

（二）投票。投票时间以业主大会会议通知的时间为准。发放纸票与投票可以同时进行。本业主大会的投票采用下列（3）方式进行：

（1）流动投票。即投票期间，由收发票组上门收集业主的投票。在确认投票者的业主身份后，由业主将填好并签名的纸票投入到收发票组携带的流动票箱内。

（2）集中投票。即投票期间，业主委员会在物业管理区域出入口或指定地点设立投票箱，由业主或受托人持有效证明，将填好并签名的纸票投入投票箱。收发票组应当在投票点做好身份核验、签收或登记纸票等工作。业主委员会应当邀请热水坑社区居民委员会派员到场监督。

（3）流动投票+集中投票。

投票时间超过一天的，每天投票结束时，收发票组应将投票箱封箱，放置到热水坑社区居民委员会或者业主监督委员会指定的安全地点，任何人不得毁损投票箱：

（三）计票

投票结束后，在大庸桥街道办事处以及热水坑社区居民委员会的指导或者业主监督委员会监督下，由计票组、监票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。

提倡采用计算机进行计票，以提高准确率和工作效率。

业主委员会应当在投票结束后 3日内统计出投票结果并进行公告。

业主委员会应当对业主投入票箱的纸票进行归档、保存以备核查。业主可以查询自己的投票信息。

第三十四条  本业主大会对本规则第十条第（十）项、第（十一）项、第（十二）项规定的事项作出决定，应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；对本规则第十条其他事项作出决定，应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

法律法规对前款规定的比例作出调整的，按其规定执行。

第三十五条  本业主大会召开业主大会会议表决下列事项时，可以采用异议表决，即按照本规则相关条款规定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过：

（一）本规则第十条第 （五）、（六）、（十二）项规定的事项；

（二）因本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理而召开业主大会临时会议；

第三十六条  业主大会会议结束后，对未参与投票业主的投票权，按记入多数票方式处理。

第六章  业主委员会选举办法

第三十七条  业主委员会候选人应当遵守国家有关法律、法规，身体健康，奉公守法，品行良好，公道正派，责任心强，践行社会主义核心价值观，模范履行业主义务，遵守管理规约，且具备完全民事行为能力、一定的组织能力和必要的工作时间。

第三十八条  业主有下列情形的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规或者党纪党规正在被立案侦查的；

（二）参与邪教组织，或者非法组织、非法参与集体上访，影响社会稳定的；

（三）被有关部门确认存在涉黑涉恶行为的，利用黑恶势力或者“软暴力”干预小区业主正常工作和生活的；

（四）有不良信用记录或者被纳入失信被执行人名单，尚未被撤销的；

（五）被有关部门认定有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为，或者其他侵害业主公共利益的行为，尚未整改到位的；

（六）经书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的；

（七）本人或者直系亲属在本小区物业服务企业工作，应当回避的；

（八）采用不正当手段阻挠业主大会会议召开的；

（九）正在其他物业管理区域担任业主委员会委员、业主监督委员会委员或者物业小区党支部成员的；

（十）法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形；

（十一）未按照规定交纳汽车停放费用、公共水电分摊费用、物业专项维修资金等相关费用且未改正的；

（十二）违反房屋出租相关规定且未改正的；

（十三）牟取妨碍公正履行业主委员会委员职务的其他利益且未改正的；

（十四）严重违反临时管理规约、管理规约的；

第三十九条  业主委员会组织业主委员会换届业主大会会议，应当公告候选人数量、本规则第三十七条、第三十八条规定的候选人资格条件，接受业主通过以下方式参选新一届业主委员会，报名人数不限。

（一）自荐；

（二）十名以上业主联名推荐；

（三）热水坑社区居村民委员会推荐；

（四）本小区党组织推荐；

（五）业主委员会委员、候补委员自荐；

（六）业主委员会委员、候补委员推荐；

（七）业主委员会推荐；

（八）业主监督委员会推荐。

第四十条  新一届业主委员会候选人数原则上与本届相同，同时应结合小区实际发展情况进行调整 。

第四十一条  业主委员会应当核对报名业主的个人简历及参选承诺等相关信息，并根据以下原则确定最终参选名单：

（一）本规则第四十条确定的分配原则；

（二）在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的人员优先；

业主委员会应当将最终的参选名单进行公示，公示时间不少于 7日。

第四十二条  业主委员会按照本规则关于业主大会定期会议及业主大会会议表决规则的规定组织召开业主委员会换届业主大会会议。

业主参加业主委员会换届业主大会会议，投票时应适当考虑本物业管理区域的规模、委员的代表性和广泛性等因素，并坚持公平公正原则。

业主对业主委员会换届选举存在异议的，业主委员会应当根据实际情况，在 3个工作日内给予答复。

第四十三条  根据业主委员会换届业主大会会议的投票结果，业主委员会候选人中所得票数“双过半”的人数等于业主委员会组成人数的，所得票数“双过半”的候选人当选；超过业主委员会组成人数的，按所得票数（同意的业主专有部分占建筑物总面积的比例与人数占业主总人数的比例之和）从大到小确定当选的业主委员会委员。

第四十四条  业主委员会委员出现下列情形的，其业主委员会委员资格自行终止：

（一）不再具备本物业管理区域业主身份的；

（二）丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主委员会或者大庸桥街道办事处或者热水坑社区居民委员会提出辞职的；

（四）任职期间被追究刑事责任的；

（五）存在严重失信行为，被记入严重失信行为人的；

（六）法律、法规或者管理规约规定的其他情形，以及本规则第三十八条规定的情形。

第四十五条  业主委员会委员、候补委员有下列第  项情形之一的，由业主委员会决定中止其委员资格：

（一）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质；

（二）违反房屋出租相关规定；

（三）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；

（四）拒不交纳物业服务费；

（五）拒不交纳汽车停放费用、公共水电分摊费用、物业专项维修资金；

（六）本规则第六十七条规定的情形；

（七）一年内 3次无故缺席或者一年内 3 次请假缺席业主委员会会议；

（八）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（九）拒不执行业主大会决定；

（十）拒不执行大庸桥街道办事处相关主管部门关于本物业区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

（十一）违反法律、法规规定或者可能妨碍公正履行职务、侵害业主合法权益的其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

第四十六条   业主委员会出现本规则第四十五条规定的情形之一的，经占总人数百分之二十以上业主或者三分之一以上业主委员会委员提议，通过下列方式罢免或者恢复其委员资格。

（一）由业主委员会罢免或者恢复

（二）通过召开业主代表大会会议决定罢免或者恢复

第四十七条  业主委员会委员出现空缺时，业主委员会应当按照本规则第八条的规定由候补委员补足。

候补委员全部递补后，业主委员会仍空缺但空缺人数未达到业主委员会总人数百分之五十的，业主委员会应当组织召开业主大会会议，补选业主委员会委员。

候补委员全部递补后，业主委员会空缺达到百分之五十以上的，业主委员会应当停止工作，由留任的业主委员会委员或者其他业主提请大庸桥街道办事处组织召开业主大会会议，按照本规则的规定选举新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，或者因空缺委员人数超过百分之五十停止工作的，新一届业主委员会选举完成之前，由热水坑社区居民委员会在大庸桥街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第四十八条  业主委员会的换届、业主委员会委员的罢免、递补、补选应形成相应记录，存档备查。

第七章  业主委员会工作规则

第四十九条  业主委员会换届、部分委员更换后三十日内，持新的业主委员会名单报      永定区物业管理主管部门和大庸桥街道办事处备案，并书面告知热水坑社区居民委员会。

第五十条  业主委员会的职责包括：

（一）执行业主大会的各项决定和决议，处理业主大会的日常管理事务；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）报告业主委员会履职情况和业主委员会收支预算决算情况；

（四）拟定以下方案，经业主大会会议表决通过后组织实施，并监督业主执行：

（1）物业服务合同；

（2）物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（3）业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；

（4）本规则及管理规约的修订案；

（5）专项维修资金筹集或补建、续筹及使用方案；

（五）代表业主与业主大会续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约的实施；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，并向业主公示以下资料：

（1）经业主大会会议表决通过的本规则及《管理规约》文本；

（2）物业服务合同；

（3）专项维修资金筹集与使用情况；

（4）共有部位、共用设施设备的使用与收益分配情况；

（5）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（十）调解业主之间在物业管理活动中产生的纠纷；

（十一）配合大庸桥街道办事处、热水坑社区居民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

（十二）接受大庸桥街道办事处的指导和监督；

（十三）本规则第十二条第一款规定由业主大会授权业主委员会决定的事项；

（十四）法律法规规定的其他职责。

第五十一条  业主大会及业主委员会工作经费从以下款项中列支：

（一）物业管理区域的公共收益中列支；

（二）业主共同分摊；

（三）企业、组织、业主或其他社会人士捐赠、赞助；

（四）其他合法收入。

第五十二条  业主大会及业主委员会工作经费必须按照节约优先、提倡奉献、帐目清晰、公开透明 等原则使用，并仅用于以下事项：

（一）业主大会和业主委员会日常会议产生的费用；

（二）业主委员会委员津贴及专职执行秘书薪酬；

（三）相关办公费用包括：电话费、书报费、水电费、差旅费等；

（四）业主大会和业主委员会在必要时会向中介、审计等机构购买服务的费用；

（五）法院判决或仲裁裁定由业主大会或业主委员会承担的诉讼费用；

前款第（二）项中，业主委员会委员可按80元/天据实补贴误工费，不超过300元/月。业主委员会有权聘请专职执行秘书。

第五十三条  出现下列情形，业主委员会应当召开业主委员会会议：

（一）业主大会会议召开前；

（二）三分之一以上委员提议召开业主委员会会议；

（三）以下第 （1）、（2）、(3 ) 项需要通过业主委员会会议研究的事项：

（1）物业专项维修资金的筹集或补建、续筹及使用；

（2）共用部位、共用设施设备的经营；

（3）公共收益的分配与使用；

第五十四条  对需要由业主大会会议表决通过的业主委员会议题，在召开业主委员会议前，应当听取业主的意见，物业管理区域成立党组织的，还应当听取小区党组织的意见。这些议题包括：

（一）修改管理规约、业主大会议事规则，或者业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）是否设立业主监督委员会、制定或者修改业主监督委员会职责；

（三）是否设立业主代表会议、制定或者修改业主代表会议议事规则；

（四）改建、重建建筑物及其附属设施；

第五十五条  业主委员会会议应当遵守以下规定：

（一）会议召开七日前公示会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；

（二）告知居（村）民委员会和物业小区党组织，并听取其意见；

（三）业主委员会委员不能委托代理人参加会议；

（四）必须有半数以上的委员出席；

（五）作出决定应当经全体委员半数以上同意；

（六）制作书面会议纪要。会议作出的决定，应当由参会委员在会议纪要上签字确认，并加盖业主委员会印章。签字、盖章的会议纪要必须存档；

（七）业主委员会自作出决定之日起三日内进行公告；

第五十六条  业主委员会备案后，由大庸桥街道办事处组织其进行专门培训。

业主委员会委员应当积极主动学习物业管理相关知识，增强工作能力。物业管理区域成立党组织的，在小区党组织的领导下学习党的路线方针政策。

第五十七条  业主委员会建立定期接待日，听取业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

第五十八条  业主委员会办公用房为 74栋2楼主要用于业主委员会办公、业主委员会会议及资料存放。

业主委员会可聘用 1名专职执行秘书。专职执行秘书对业主大会负责，接受业主委员会的工作安排，负责处理业主大会及业主委员会的日常事务。专职执行秘书具体工作职责包括以下：

（1）负责业主大会会议、业主委员会会议的会务、会议记录等工作；

（2）起草相关文件、合同及其他材料；

（3）保管档案；

（4）负责业主委员会的勤杂工作；

第五十九条  首届业主委员会在备案后 30日内到银行申请设立本业主大会的结算帐户。业主委员会应当建立财务管理制度，明确收支范围，设立财务账簿，确定费用开支的审批权限及程序，严格按照财务管理制度对业主大会的结算帐户进行管理。

对下列经费收支，业主委员会应当通过业主大会的结算帐户进行管理、使用：

（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益；

（二）业主大会自行管理的物业专项维修资金；

（三）业主大会及业主委员会工作经费支出；

百分之二十以上业主提议，业主委员会应当对业主大会的经费收支情况进行财务审计或者对上届业主委员会进行经济责任审计，审计费用列入业主委员会工作经费。

第六十条  业主委员会备案后，应当按照相关规定刻制印章，业主大会印文内容为“   湘银天门壹号业主大会”，业主委员会印文内容为“湘银天门壹号第一届业主委员会，有效期从第一届业主委员会产生之日起至任期结束。（印章印文中业主大会、业主委员会名称应当与地名管理部门批准的物业名称保持一致）。业主大会印章由首届业主委员会刻制。

业主委员会应当建立印章管理制度，规范印章的制作、保管、使用等。违反印章管理使用制度造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应责任。

第六十一条  业主委员会应当建立档案管理制度，并将以下资料形成工作档案，归档保存：

（一）业主大会投票表决的全部资料；

（二）业主大会会议、业主代表会议、业主委员会会议记录、纪要及决定，以及业主委员会工作情况报告；

（三）业主委员会备案、换届及委员变更有关材料；

（四）共用部位、共用设施设备运行状况的报告；

（五）物业管理活动中的各种交接资料；

（六）物业服务合同及有关业务往来文件；

（七）业主转让或者出租房屋的相关信息；

（八）业主、物业使用人的意见、建议；

（九）物业专项维修资金、经营性收益相关资料；

业主委员会应当指定专人保管工作档案。必要时，协助业主、物业使用人查询相关档案信息。业主委员会及委员不得泄漏业主、物业使用人的个人信息。

第六十二条  业主委员会应当持续公开下列信息：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会决定；

（三）物业服务合同；

（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；

业主委员会应当对下列信息于每年6月30日前公布上一年度的信息，公示期不少于7 日：

（一）专项维修资金的筹集、管理、使用情况；

（二）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；

（三）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴及专职执行秘书薪酬详细情况；

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

第六十三条  业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主委员会应当根据业主、物业使用人对物业管理实施情况的意见和建议，以及对物业服务企业履行物业服务合同的监督情况，向业主大会会议提出续聘、解聘及选聘服务服务企业的建议。

业主大会决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会决定解聘原物业服务企业并采用招标方式选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当依照招标投标法律、法规组织招标，并与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会决定解聘原物业服务企业并采用协议方式选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当提出物业服务企业选聘方案。选聘方案应当包括三家以上备选的物业服务企业的基本情况、物业服务内容与标准、物业服务收费方案、物业服务合同样本等内容，并应当予以公示，公示时间不少于七日。业主委员会根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。业主大会作出决定后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第六十四条  业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主对以下物业服务企业选聘的相关事项进行监督：

（一）续聘或者解聘、选聘物业服务企业必须经业主大会会议投票决定；

（二）业主大会决定续聘或更换物业服务企业的，监督业主委员会及时与物业服务企业续签或签订服务服务合同；

（三）业主大会决定招标选聘物业服务企业的，监督业主委员会组织招标的过程；

（四）业主大会决定协议选聘物业服务企业的，监督业主委员会提出三家以上备选物业服务企业的选聘方案；

（五）监督物业服务合同的签订，包括物业服务收费标准等；

（六）监督业主委员会组织做好新旧物业服务企业进退物业管理区域的交接工作；

（七）监督业主委员会组织新旧物业服务企业进行承接查验；

第六十五条  业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主委员会应当以下列方式，对物业服务企业履行合同的情况进行监督检查，督促物业服务企业做好物业服务管理工作：

（一）定期检查的方式；

（二）不定期抽查的方式；

业主委员会与新的物业服务企业签订合同的，应当做好原物业服务企业退出、新物业服务企业进驻物业管理区域的交接工作，必要时可以请求物业所在地的公安机关协助。

交接过程中，由业主委员会组织实施物业承接查验，并将查验资料归档备查。

第六十六条  业主委员会应当建立突发应急事故处理制度，积极配合相关部门及物业服务企业处理物业管理区域内各类突发应急事故。

第六十七条  业主委员会委员不得利用其委员身份，作出以下行为谋取私利，否则，业主委员会应当按照本规则第四十五条的规定中止其职务，提请下次业主大会会议审议决定罢免或者恢复其职务：

（一）未经业主大会会议决定，与物业服务企业签订、修改物业服务合同，或者擅自作出其他应当由业主大会授权的决定；

（二）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益；

（四）推荐有利害关系的企业或者个人为本物业管理区域提供服务；

（五）与本业主大会订立合同或者进行交易；

（六）擅自动用物业专项维修资金，非法侵占物业共用部位、共用设施设备的经营收益或者业主其他共有财产，侵害业主合法权益；

（七）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供或者不按照规定提供会计资料及其他有关文件、资料；

（八）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；

（九）擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（十）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

第六十八条  业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

（一）组织执行业主大会、业主委员会的决定；

（二）召集和主持业主委员会会议；

（三）督促业主委员会委员履行职责；

（四）设立业主监督委员会的，组织落实业主监督委员会的监督建议；

（五）按照业主大会、业主委员会的决定，签署有关文书；

业主委员会主任因故不能履行职责时，可以委托副主任代为履行主任职责。业主委员会主任、副主任无正当理由不按照规定召集业主委员会会议的，其他委员可以召集。业主委员会主任、副主任全部辞职的，其他委员可以召集业主委员会会议，推选新的业主委员会主任、副主任。

第八章  业主监督委员会

第六十九条  本业主大会设立业主监督委员会。

 

第七十条  业主大会决定设立业主监督委员会的，业主监督委员会由业主大会选举产生，人数为 5 人。其中业主 3人；社区居委会1人、小区党支部  1 人。

与业主委员会及在本物业管理区域内提供服务的企业存在利害关系的人员，不得担任业主监督委员会委员。

第七十一条  业主大会决定设立业主监督委员会的，业主监督委员会履行下列职责：

（一）对违反物业管理法律、法规、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的业主委员会委员、执行秘书提出罢免或者辞退的建议；

（二）对业主委员会的履职情况向业主大会提出监督建议；

（三）派员参加业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询；

（四）定期审查业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会结算帐户收支情况，将审查报告提交业主大会审议；

（五）查阅业主大会财务账簿及其他会计资料；

（六）定期向业主大会报告履职情况；

第九章  附则

第七十二条  本规则经业主大会审议通过后生效。未尽事宜按照相关法律、法规和相关规定执行。本规则若有与法律、法规和相关规定相抵触的条款，按法律、法规和相关规定执行。

第七十三条  本规则报送永定区房产行政主管部门和大庸桥街道办事处备案，并送热水坑社区居民委员会存档。

业主委员会应当在本规则生效后七日内，将本规则在物业管理区域内持续公示，直至本规则被业主大会修改生效。