碰到坑人的物业管理该怎么办？简易，履行归属于小区业主的支配权呗，一起换了物业管理。不承担的物业管理会让小区业主们的日常生活深受困惑，非小区业主工作人员随便出入住宅小区，生活垃圾处理不可以按时解决，公共基础设施毁坏都没有尽早维修。长久以往，小区业主们支配权也会遭受越来越大的危害。这时候，小区业主就务必维护保养自身的支配权，拆换了物业管理。

业主怎么才能更换物业?  更換物业公司

召开业主大会，对物业管理事项进行表决，超过二分之一以上的业主同意，可以更换物业公司。

由业主委员会主持物业管理招投标等工作，制定管理要求和费用标准，编制投标文件。

3.联系物业公司或房屋主管部门进行物业公司的公开招标。

4.评标小组由业主共同组建，可邀请物业公司专家提出参考意见，并可邀请住房主管部门领导参加，以示公平。

5、评标，并选出中标的物业公司

6、业委会向业主大会提交招标报告，提出评价过程和最终结果，业主大会投票业委会结果。

7、投票通过后，业界委员会与房地产公司签署房地产管理协议，安排新旧房地产公司的交接手续，新房地产公司入场。

8.如果投票结果是否定的，则在第2步中再次进行；或者从第五步开始，对不成功的物业公司进行重新评估。

但是，现实情况是更换房地产公司很困难，由于各种原因很难轻易炒掉房地产公司。

首先是业委会成立难。一般来说，住宅区物业公司通过综合验收，业主入住率达到50%以上，出售公房具备实施物业管理条件的，应当筹备业主大会或者业主大会，选举业主委员会，并向当地房管部门提出申请。但是现实情况是，没有几个开发商主动鼓励成立业委会，只有热心的业主站出来。

其次，业主通过难。按规定，小区要换“管家”，需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。他表示，一些小区里至少有10%~20%的房子没卖出去；一些买了不住或常年在外的；还有一些住户是小区开发商的关系户；另外很多业主对成立业委会并不关心。

另外，业委会运作难。根据规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，在成立初期，热心业主可以提供地方、凑钱，可时间长了，业委会与业主，甚至业委会内部的矛盾就显现出来了，缺少正常运转的机制，也就很少考虑具体的业委会的存在了。