按照我国现行法律、法规、规章的规定，物业公司属于服务管理企业，“服务”与“管理”同等重要。一家合格的物业公司在为业主提供优质服务的同时，应认真管理小区的设施和秩序。一些物业公司不采取措施，造成业主生活、环境诸多不便，更严重的是，物业公司的保安监视自盗，严重损害了业主的权益。在这种情况下，业主自然也会有换房的念头，但这样做着实不是件容易的事。

简单来说，就是依法召开业主大会，全体业主半数以上同意解散物业公司，这些同意解散的业主超过住宅物业专有物业总面积的一半。会议结束后，代表大会的决议依法在社会上公布，代表大会的决议依法向有关部门备案，可以依法解散物业公司。

物业公司拒不退出的，业主委员会或者业主代表可以持大会决议向法院提起诉讼，要求终止物业服务合同，由物业公司交出相关资金和材料退出小区。

现实中业主不能因为做不到“依法”二字就辞退物业公司。如果业主大会的召集和会后程序不严格符合法律要求，法院将驳回该决议。业主大会分为定期会议和临时会议。根据住房和城乡建设委员会的有关规定，应当每年召开一次定期会议，但实际上由于各种因素，业主大会的定期会议很多年都无法召开。业主大会开不了，物业公司也不可能辞退，就像进保险柜一样。因此，解散物业公司最直接的方法是召开业主大会临时会议。

第一，先确认小区内是否有业主大会、业主委员会以及物业服务合同。首次召开会议时成立的业主大会由全体业主组成，并在街道办事处备案；业主委员会成员由业主大会选举产生，名单也应在街道办事处备案；物业服务合同依法应在房屋管理局备案，但现实中开发商基本上没有按照条例备案，因此需要向业主委员会查询，根本没有签订物业服务合同的情况也很普遍。

第二，申请召开业主大会。

情形1：如果您的小区内有业主委员会，请将20%的业主联名申请，请召集业主大会临时会议；

情形二：如小区无业主委员会但有业主大会的，征集20%的业主联合向街道办事处提出申请，召开临时业主大会；

情形三：如果你所在小区连业主大会都没有成立，就只能先到街道办事处申请成立业主大会。

文章举了第三个例子。

第三，向街道办事处申请成立业主大会需有5%以上的业主共同提议，或者有5%产权的业主共同提议，向街道办事处申请后，街道办事处应在60天内派出专人指导业主代表组成筹备组，根据有关规定，筹备组组长不得是未来的业主委员会委员，同时由政府支持的专业律师担任。因此，当您的小区遇到困难，不能与物业协商，可以请专业律师来解决。

第四，筹备组中业主的人数必须占全体业主总数的三分之二以上，筹备组非常重要，他们必须起草《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会委员选举办法》等第一次业主大会必须制定的议题文件，当然他们还可以起草其他会议决议事项，例如：物业公司是否被解聘等议题。所有的业主大会议题都必须在筹备组会议期间进行记录，并由筹备组主任和各组员签字确认。

第五，上述材料起草完毕后，要在小区内至少做15天的公告，并告知本小区的居委会主任，注意留有公告和公告的证据，同时公告还应注明会议的时间、地点、方式，否则容易被物业公司抓住漏洞说不合法。

第六，公告期满后，按时举行业主大会。如以集合讨论的形式召开业主大会，很可能出席率低于50%这一标准。当然，北京政府鼓励业主们通过登录公共决策平台，以投票方式对会议事项进行表决，业主们也可以通过传阅文件、签名的方式召开会议。

第七，会议结束后，将表决结果于3日内公告，并须张贴在小区内，同时通知居委会。

第八，公告至少7天，最好是照相留证，然后将会议有关记录和表决结果提交街道办事处备案。

第九，以投票结果要求物业公司退出，如物业公司拒绝退出，可直接向街道办事处、区房管局举报，请求有关部门协助解决。

第十，如果物业公司仍不退出，并以未结清物业费用等作为托词，可以将表决结果向法院起诉，要求判决物业公司解除合同，移交物业服务有关手续、资金、资料等。