一些物业服务问题，如小区物业公司服务不到位、收费不合理、旧基础设施不置换、侵占业主公共收入等....几乎每个小区或多或少存在一些问题，遇到这样的物业，业主苦不堪言。那么，该如何正确更换物业公司？该怎么操作呢？

首先，“集众人之力”成立小区业主委员会，通过业主委员会来解聘不合格的物业公司。当然，根据《物业管理条例》规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

其次，通过合法的业主大会程序解聘原物业公司，选聘新物业服务人。对于前期物业服务合同，《民法典》第940条规定：业主委员会或者业主与新物业服务人订立物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

对于规模较小的小区无须成立业主委员会的情形小编暂不讨论，主要讨论依法须成立业主委员会的小区如何更换物业公司，实务操作中业主们可谓是困难重重。现行实施的《物权法》第76条规定了“双过半”，即业主要更换物业公司必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。虽然这个“双过半”规定看起来是没什么难度，但是实际操作过程中会遇到不小的阻碍，比较普遍的原因就是很多业主房屋空置或出租，其对成立业主委员会和更换物业公司较为冷漠，并不积极参与投票表决，这也直接导致业主们很难跨过表决门槛。《民法典》第278条规定以下事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

举个例子：一个小区有3000户业主，假设每个户型面积数值相近，那么根据《物权法》规定则需要1501户以上的业主参与投票并取得1501票以上的赞同票才能使得更换物业公司的决议通过；根据《民法典》规定则需要2000户以上业主参与投票，在这2000户参与投票的业主之中只需要1000户以上投出赞同票才能使得决议通过。

虽然民法典提高了首次参加投票人数的门槛，但也删除了部分已参加投票但对提高小区生活质量并不十分热心的业主，从而降低了更换物业公司和成立/更换业主委员会的法律门槛。

对不配合退场和移交工作的原物业公司，《民法典》第949条规定了其对原物业公司不利的法律后果。

民法典第949条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定或者合理的期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务必需的有关资料等交还给业主委员会或者由其指定的人，并配合新物业服务人办理交接手续，如实告知物业使用和管理情况。

原始物业服务人违反前款规定的，不得向业主要求支付终止物业服务合同后的物业费；造成业主损失的，应当予以赔偿。