由于对开发商服务不满，业主不愿支付开发商费，近三年来，房地产公司和业主开发商费的僵局一直难以解决。最终，房地产公司向法院起诉，要求法院支付开发商费5364元，违约金8417元。如果三年不支付开发商费，违约金超过开发商费，法院将如何判断？让我们看看。

2015年1月7日，都霖房地产公司、燕某双方签订了磊鑫伊顿阳光前期开发商服务合同。燕某是这个住宅区的老板。合同约定，都霖房地产公司为该地区提供前期开发商服务。根据约定，都霖房地产公司需要向燕某索取开发商服务费(每月1.60元)和电梯运行费(每月0.4元)。开发商服务费按季度支付，所有者和开发商使用者在每季度的第一个月10日之前支付季度的开发商服务费，过期的话，每过期的日子必须支付借款总额的3‰违约金。燕某房屋建筑面积93.21平方米，2016年1月1日至2018年12月31日期间，燕某共欠物业服务费5364元。都霖房地产公司计算2016年1月11日至2018年10月31日违约金为8417元。都霖房地产公司已经向燕某发出书面通知，要求在此期间支付开发商费用。

燕某欠物业费的原因是物业服务不到位。燕某认为物业服务质量和态度不好，许多问题尚未解决，因此不同意支付物业费。

燕某提出的问题是，收到房间时必须签订开发商服务合同，签订合同不是本人的意愿，而是强制签订，不签订开发商服务合同就不能取得入口钥匙。收到房间的时候，只有1号楼和2号楼处于交通状态，周围的3号到25号楼在建设中，很多设施不完善。(健身器材、车辆停放等问题)不能保障我们业主的正常居住环境。周围混乱，在这种状态下开发商服务费也一直支付的本人在居住前和居住后多次受到开发商服务人员的谩骂和斥责，不是以协商的口气说话，而是以至今为止以斥责和侮辱的形式对待，本人很难接受这样的服务，每次去开发商解决现实中存在的问题，都会受到他们的侮辱和态度的伤害，本人的胸闷、心脏不舒服、头痛失眠到目前为止，一切都没有。

都霖房地产公司认为，阎某作为住宅区的老板，有依法缴纳开发商费的义务，其陈述理由不构成不缴纳开发商费的理由。

法院审理后，本案争议的焦点问题是，一、前期开发商服务合同是否应撤销二、上诉人燕士广欠的开发商费是否应减免，违约金是否应支持。

关于焦点1，法院认为，根据最高人民法院《关于审理开发商服务纠纷案件具体应用法律的几个问题的说明》第一条规定，建设部门依法与开发商服务企业签订前期开发商服务合同，业主委员会与业主大会依法选择的开发商服务企业签订的开发商服务合同，对业主有约束力。业主以非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在本案中，都霖房地产公司与开发人员签订了《前期房地产管理服务合同》，燕某购买住宅区开发商时，也确认了该合同，该合同对双方当事人均有约束力，燕某取消该合同的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。

关于焦点2，法院认为燕某主张都霖房地产公司开发商服务有问题，要求减免开发商费和违约金。法院认为，燕某主张的物业服务问题不能构成都林物业公司的根本违约。燕某主张减免物业服务费，没有事实和法律依据。燕某未能按时支付物业管理费，构成违约。他应该承担违约责任，向物业公司支付违约赔偿金。

法院认为，都霖房地产公司与业主燕某签订前期开发商服务合同合法有效，双方都有约束力，各方应执行。燕某认为开发商服务素质和态度差，有服务不足等问题，但不应以此为拒绝开发商费用的理由，都霖房地产公司要求燕某支付期间开发商服务费5364元的诉讼，法院支持。

但是，双方在合同中约定的违约金计算标准过高，根据本案的实际情况，法院认定违约金应按不足开发商费的30%计算，即1609元。

最终，法院判决燕某支付都霖房地产公司开发商服务费5364元，违约金1609元，合计6473元。

在关闭陈述中，法院也要求房地产公司反省开发商服务企业提供的开发商服务具有持续服务性、服务方面广、服务事项复杂的特点，对所有业主服务和房地产企业服务是点和面的关系，开发商服务企业在服务中服务不足、不完善的现象是不可避免的，必须加强与业主的沟通，相互理解，协调，不断完善服务，得到很多业主的理解和支持。业主应及时履行自己的义务，开发商服务费用不能及时全额征收，直接影响房地产公司的正常运的正常运行，实际上会影响所有业主的共同利益，这种行为不应该提倡。对于房地产公司存在的问题，业主应根据有关法律法规，及时通过业主大会和业主委员会集中民意，以一定的形式和方式促进开发商服务企业提高开发商服务水平。通过这次诉讼，都霖房地产公司也要反省开发商服务过程中的不当之处，提高开发商服务质量，使住宅区管理和服务向良性循环方向发展。