如何选择物业服务企业？更换物业服务企业主要有哪些步骤？

更换物业服务企业主要有以下步骤：

如何选择物业服务企业？更换物业服务企业主要有哪些步骤？

如何选择物业服务企业？

具体内容:

一、适用范围。

市住宅小区业主大会采用物业服务企业实施房地产管理活动，适用本工作指导。

二、职责分工。

市房地产行政主管部门负责全市业主大会更换物业服务企业的指导。

各市(区)物业行政主管部门负责本行政区域内业主大会采用物业服务企业的指导、监督。

街道事务所(镇人民政府)负责本辖区内业主大会采用物业服务企业监督管理的业主大会采用物业服务企业活动的投诉。

居民委员会(村民委员会)受到街道事务所(镇人民政府)的委托，负责该地区内业主大会更换物业服务企业的监督管理，可以参加业主大会的更新和更换活动。

三、确定更新或更换。

(一)开展业主大会更新或更换物业服务企业的；

1.小区前期物业服务合同到期或未到期，已成立业主大会选举产生业主委员会的；

2.小区物业服务合同到期前三个月的。

业主委员会可以邀请居民委员会(村民委员会)工作人员参加更新和选拔活动。

(二)召开业主大会决定更新或更换业主委员会，发布原物业服务企业即将到期的公告，召开更新和更换物业服务企业的业主大会通知，在会议召开之前以书面形式在房地产管理区域的显着位置公告。小区前期物业服务合同期未满，已成立业主大会选举产生业主委员会的，不需要发布原物业服务企业即将到期的公告。

使用园区业主大会的更新和更换物业服务企业的投票(附件1)，召开业主大会，决定是否更新和更换。

将投票决定结果公布在房地产管理区域的显着位置，公示内容包括所有者的房间号码和独特的部分面积，所有者对继续录用和录用的意见，所有者对继续录用或录用意见的总结结果等。书面征求意见的，应公示30天以上。业主有权查询相关资料。

如果回收的选票没有达到规定的票数，业主委员会可以延长回收选票的时间(业主大会采用集体讨论形式的除外)。如果需要延长回收票的时间，业主委员会必须在房地产管理区域的显着位置公示延期，公示在7天以上。公示期满后，必须通知街道事务所(乡镇人民政府)。在回收选票延长期内，业主委员会应积极发动未投票的业主参与投票。

(三)通知物业服务企业业主大会决定更新或更换物业服务企业的，业主委员会必须书面通知物业服务企业。其中，非前期物业服务的，必须在物业服务合同期满3个月前通知。

业主大会通过继续录用原物业服务企业的，程序结束，不需要进入录用物业服务企业的程序。

如何选择物业服务企业？更换物业服务企业主要有哪些步骤？

四、更换物业服务企业。

(一)编制选拔方案由业主委员会编制选拔方案(附件2)，选拔方案不得要求或标明特定物业服务企业，包括倾向或排斥潜在物业服务企业的其他内容。选拔方案建议包括以下内容

1.项目的基本概况

2.物业服务的内容和标准；

3.物业服务费报价范围

4.物业服务合同期限；

5.竞争物业服务企业资格要求

6.项目物业服务人员配置的要求

7.更换物业服务企业的流程。

(二)采用方案公示业主委员会在园区显着位置公示采用方案7天以上，在充分听取业主意见和建议的同时，公布业主意见、建议采用情况。如果超过20%的业主书面提出意见、建议或异议，提出的内容应提出业主大会的决议。

(三)发布录用公告的业主委员会，在录用公告(附件3)和录用方案在住宅区的显着位置公开，江门市物业管理公共服务平台运行后，同时在该平台上公开，公开不少于20天。

业主委员会在公开招聘的同时，也可以邀请意向企业。

(四)确定入选物业服务企业业主委员会接受物业服务企业的应征，根据应征方案对应征物业服务企业进行资格审查，发行回信通知资格审查结果。业主委员会不得擅自排除符合更换方案条件的物业服务企业。

业主委员会决定参加选举的入选物业服务企业，在住宅区的显着位置如实展示企业简介、管理业绩、信用状况、营业执照等相关证明书，派遣项目负责人简历(明确工作经验，至少1年的工作管理业绩状况)、物业服务标准和收费价格、房地产管理方案等。

(五)召开业主大会决定更换物业服务企业的业主委员会，发出更换物业服务企业的业主大会通知，在会议召开前15天以书面形式在房地产管理区域的显着位置公告。

使用园区业主大会更换物业服务企业投票(附件4)，召开业主大会投票决定录用的物业服务企业。

将投票决定结果公布在房地产管理区域的显着位置，公示内容应包括所有者的房间号码和专用面积，所有者对各物业服务企业的赞同、反对、弃权意见，所有者对各物业服务企业的赞同、反对、弃权意见的总结结果等。书面征求意见的，应公示30天以上。业主有权查询相关资料。

考虑到所有者大会没有发生两半以上的物业服务企业的情况，所有者委员会可以按规定延长回收票的时间(所有者大会采用集体讨论形式的除外)，根据议事规则，可以将没有参加表决的所有者的投票权数计入已经决定的很多票的更换方案中，可以更换第一次所有者大会前两家物业服务企业开展二次所有者大会的规定，公开后按规定执行。

五、签订合同。

业主委员会代表业主与确定的物业服务企业签订物业服务合同。

业主委员会从物业服务合同签订之日起3天内，将物业服务合同在房地产管理区域内的显着位置向所有业主公示7天以上。

业主委员会按规定接管新旧物业服务企业，催促新物业服务企业接受检查申请和物业服务合同申请。