物业管理公司不满意可以更换吗？怎么换物业管理公司？很多人提到房产“怨念满满”。作为业主，是否有权选择自己的物业公司？

物业行业主管部门建设部颁布的一系列物业管理法律法规和政策，极大地推动了物业管理市场的规范化，促进了健康发展，实现了物业管理的“质”的飞跃。

一是加快业主委员会建设，充分发挥行业委员会作用。

全国物业管理工作会议指出，新建住宅小区入住率达到50%，旧公房销售达到30%以上的，物业管理部门要及时协调，指导业主委员会建设。这项工作已经成为物业管理系统的重中之重。

第二，要引入竞争机制，推进物业管理招投标，改变以往自建、自管的模式。宋春华在讲话中明确指出，在主管部门的指导和监督下，开发企业在出租和出售房屋前应向社会公开招标，主管部门不得未经招标就为物业管理企业的项目发放预售许可证。

只有这两项政策极大地推动了物业管理的市场化进程。因此，物业管理企业的更换一度成为行业的“焦点”。但是，随着人们观念的改变，这种行为似乎已经成为行业内的一种正常现象，以后会更加普遍。我公司对“置换”问题进行了深入研究，有过很多案例和做法。从1999年至今，我们自己经历了7次置换事件，都参与了更换方案的制定。鉴于目前北京的物业管理没有行业标准模式和相应的法律法规，我在这里作为讨论来谈谈。更换物业管理企业将重点关注以下几点:

(1)更换程序的合法性社区物业管理委员会是代表社区业主和使用人利益的非法人团体，负责监督和检查社区物业的管理。这是解决社区物业管理问题的关键。因此，必须依法确定业主委员会的法律地位。另一种是与置换有关的，应当经小区业主大会批准。在保证广大业主和使用人支持的前提下，召开业主大会形成决议，使更换物业公司的行动有足够的群众基础和法律依据。

(2)协调好相关单位之间的关系，包括开发商、行业委员会、原物业管理企业、新物业管理企业之间的关系，获得相关当事人和中层当事人的支持，使其尽可能获得一致的意见尤为重要，对于顺利置换至关重要。中方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。物业管理顾问和财务顾问提供专业支持。政府主管部门应提供政策支持，并获得指导和支持，这是不可忽视的。

(3)物业管理企业更换各方面的交接设计物业管理公司的更换是一项极其艰巨、风险很大的任务，对于物业公司的更换有足够的群众基础和法律依据。

首先，要召开业主大会，做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时要避免财务账目的修改和资金的转移，损害业主和使用人的利益。

其次，关于更换物业管理公司的意见和安排，会上报社区办进行指导和支持。收回原物业管理是非常困难的。如遇拒绝移交财产，需请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容和时间表，使工作有序清晰，最大限度地减少损害业主和使用人利益的可能性。

(四)交接内容交接涉及的内容很多:设计方案、配套设施、运行记录、外网联系、固定资产、管理费余额、管理资金等。具体模块如下:

(1)工程移交:电气、暖通、土建等。由专业人士组成。参照国家和行业标准、规范和设计要求，对收到的工作内容中的各条款进行逐项检查，确保各项指标符合标准。

(2)财务交接:正式交接前，双方应做好充分准备，交接业务对口。

(3)文件移交:文件中的关键文件是各种法律文本和承诺文本，尤其是签署和归档工作。

(4)其他交接:包括岗位交接、人事安排、劳动关系等。，并做好确认和签字工作。

(五)防范风险，避免业主或用户工作、生活受到影响。在物业管理企业的变革过程中，经常出现五种“风险”:

(1)原物业管理企业拒不退出，新的物业管理企业难以进入。

(2)原物业管理企业提出高额额外补偿。

(3)交接不协调，导致物业管理工作无法继续。

(4)由于管理真空，一些业主对更换持有不同意见，甚至导致对业主委员会的挑战。

(5)提起法律诉讼。提起诉讼不是坏事，但客观上造成了交接工作的波折。北京的物业行业发展还不到十年，很多违规行为也是事实。当更换物业管理公司的行为只是“破土动工”的时候，其缺乏规范性就更加不可避免了。至于目前物业管理公司的更换，需要进行案例分析，根据不同的问题区别对待。我相信，随着不断的探索、积累和交流，行业发展中的一些问题会随着行业一起步入一条理性、规范的道路。