业主如对前期物业不满，业主有权更换物业？未签物业合同，就可不缴费？本来住在新房子里很开心，但由于各种各样的原因拒绝支付物业费的业主也不在少数。福州一名男子对房地产开发商委托的物业不满，认为不承认物业费的支付标准，同时没有直接与房地产公司签约，十几年来一直不愿支付费用。房地产公司向法院起诉，最近福州鼓楼法院认定房地产开发商与物业签订的管理委托合同有效，物业提供服务，业主也有支付义务。《民法典》第939条明确规定，建设部门依法与物业服务人员签订的前期物业服务合同，对业主有法律约束力。

不满足收费标准年没有支付物业费。

陈先生家住福州鼓楼区，2000年左右房屋老房屋被拆除，与福州某房地产开发公司签订了拆除过渡配置协议。

2003年新建住宅，房地产开发公司与某房地产公司签订《房地产管理委托合同》，将建设的住宅区委托管理到2033年6月29日。房地产公司根据省物价部门文件的具体收费标准，认定住宅区物业管理费为住宅1元/平方米月。

准备入住新房的陈先生，根据住宅建筑面积，每月支付127元的物业管理费。这次他不高兴，他在拆迁过渡配置协议中约定，物业费按物价部门价格的40%征收，他每月只能支付50.8元。陈先生同时认为自己也没有直接与房地产公司签订物业服务协议，拒绝支付物业费。

之后也享受着房地产公司提供的清洁、安全等服务，但从2004年7月开始，陈先生从未支付过物业费。去年7月，房地产公司多次催促未果后，向法院起诉，要求陈先生支付物业管理费、水电费摊位等合计24384元。

物业管理委托合同有效享受服务有收费义务。

鼓楼法院审理认为，物业与物业开发公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，物业提供服务，业主也有义务按时缴纳物业管理费。

法院同时认为，陈先生提出的配置协议与房地产开发公司签字的，房地产公司不是协议当事人，协议没有约束力，陈先生可以另行主张权利。另外，由于房地产公司从去年7月开始向陈先生邮寄催款信，到2017年7月的物业管理费用诉讼超过诉讼时效，法院不予支持。所以陈先生应该缴纳2017年7月至2020年6月的物业费，计4572元。

鼓楼法院法官表示，根据《民法典》第939条的规定，建设部门依法与物业服务人员签订前期物业服务合同，对业主有法律约束力。

需要注意的是，新建住宅区的建设与业主签订了正式的物业合同，有一定的时间差，在此期间，物业要维护住宅区建筑及其附属设施，管理卫生和相关秩序。因此，虽然没有签订正式的物业服务合同，但业主实际上享受了房地产公司提供的各项服务，与房地产公司形成了物业服务的法律关系。因此，业主不得以未接受或不接受相关物业服务为由拒交物业费。

□法官注意到了。

不满意前期物业所有者有权更换。

那么，如果业主对住宅区房地产开发商委托的前期房地产公司不满意，有权交换房地产公司吗？

法官表示，业主委员会有权解除，但应事先通知。《民法典》第940条规定，建设部门依法与物业服务人员签订的前期物业服务合同约定的服务期限到期前，业主委员会或业主与新物业服务人员签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

业主根据《民法典》第946条规定，联合业主召集业主大会，共同决定解雇物业服务人员的，可以解除物业服务合同。决定解雇的，60天前必须书面通知物业服务人员，但合同除了约定通知期限外。