物业管理公司在接受委托物业管理服务项目时，应当与委托人签订物业服务合同。物业服务合同在我国的合同分类中不属于委托合同。委托合同是受托方以委托人的名义和费用为委托人解决委托事务管理，委托人支付并承诺报酬的协议。物业服务合同不仅可以在法定代表人之间产生，也可以在普通合伙人和法定代表人之间产生。

物业服务合同具有以下委托合同的法律特征:

(1)物业服务合同的签订以被告相互信任为前提。任何一方以利诱、欺诈或欺骗手段签订的合同一经查实，可按规定起诉，直至合同关联终止。

(2)物业服务合同为有偿服务。委托合同的目的取决于客户的管理方式，客户事务管理，以客户的名义和费用。因此，小区业主不仅要支付物业管理公司解决委托事务管理的必要费用，还要支付物业管理公司一定的报酬。

(3)物业服务合同既是约定合同，又是双务合同。物业服务合同是双方协商一致时订立的，因此是约定合同；委托人和受托人都承担责任，所以是两个服务合同。

(4)物业服务合同是劳动合同。劳动合同的特点是:合同标底是某个有资质的劳务公司，不是化学物质或有机化学的作用；合同中承诺的劳务公司应当根据提供劳务人员的特殊行为予以退出。

物业服务合同应当以政府部门实施的示范字为基础，在公平同意的前提下，按照公平、诚实信用、合理合法的原则和标准签订，经过充分讨论和协商一致后方可签订。

物业管理的特点决定了在签订物业服务合同时，除了签订一般合同时常见的问题外，还应注意以下要点:

“细不适合粗”的标准。

为了保证合同双方的利益，确立各目的地的义务、控制权和责任，减少未来的纠纷，小区业主和物业管理公司在协商合同竣工结算时应遵循“宜细不宜粗”的标准，即对合同的实际条款进行认真充分的讨论和约定，既要从宏观经济上把握，也要从外部经济上确立。一般物业服务合同中的委托管理服务应包括五个层次的承诺:

1.委托新项目。

应该委托哪些新的管理服务，应该一个一个写清楚。例如“建筑物共用部位的检修、维护和管理方法”；《共用设施设备的检查、维护、运行和管理办法》；“洁癖”等。物业管理委托的关键是文化服务，要逐一建立；此外，哪些项目允许物业管理公司分包，分包的标准规定和限定标准也要制定。

2.各委托新项目的主要内容。

每个委托的新项目的主要内容都要描述清楚，越详细越好。比如建筑物公共场所的大修、维护和管理办法，新增项目包括:密肋楼盖、屋面、外墙瓷砖、承重结构……；清洁包括哪些部分，室内楼梯、楼梯、场所、庭院委托什么、不委托什么。

不同特点、不同物业管理类型的小区业主之间，一些委托新项目的主要内容存在很大差异。除了在招标文件中明确指出之外，这种差异应在合同谈判中明确界定。比如军方和一些政府部门在委托的新项目“安保公司”的主要内容上，与普通住宅区和写字楼有很大不同。

3.服务水平和标准。

各委托新项目主要内容的管理服务产品质量标准应尽可能用基本动能来定量分析。这种定量分析标准有两个层次，一是劳动量的定量分析，二是质检标准的定量分析。如果垃圾要一天清理一次或者两天清理一次，那就是对劳动量的定量分析；而清理标准属于质量检验鉴定标准。建立产品质量标准时，要注意少用或不含歧义的词语，如“干净整洁”，因为不容易做出准确的区分。

目前，很多物业服务合同在签订时对产品质量标准的讨论是不严谨的。对此，中国物业管理研究会发布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中材协[2004]2号)，全国各地的管理单位也在全国范围内实施物业管理服务等级标准，可作为合同谈判和签订的参考和依据。

4.服务项目的管理方法和成本。

在所述管理服务内容和产品质量标准下，每个委托新项目的相对有效成本或要扣除的成本。物业管理服务项目是分等级的，不同等级扣除的费用差别很大。在建立委托新项目、主要内容和产品质量标准后，明确成本通常是争议和讨价还价的焦点。定义有效费用时需要详细的内容计算和横向比较。无论是用合同制收费还是用奖励制支付，双方都要经过一定的计算和比较。各地统计局执行的参考价格应作为参考。不同物业管理区域的业务规模和构成不同，最终收费标准要详细讨论。

5.物业管理企业奖惩承诺规定。

物业管理委托双方应努力互利共赢。在物业服务合同的协商中，对物业服务企业的解决工作有相对的奖惩规定。目前，各种政策法规对物业管理公司违规、违规、违约，以及因工作失误或失误对小区业主造成的损害或伤害有一定的强制性规定，但对物业管理公司没有激励性规定。部分地方政府一般情况下愿意争取全国、省市优秀(示范)住宅小区，物业服务费提高10%~25%，但实际执行的不多，执行难度大。考虑到政府部门不适合做比较要求，小区业主可以在合同谈判时设立一些奖励条款，鼓励物业管理公司和员工在物业管理服务方面做得更好。比如社区业主可以设立社区业主奖励股票基金，对突出个人事迹或主要业绩的员工给予一定的奖励；在奖励制度条件下，物业管理公司如果做好管理服务，其物业服务费用会大大节省，奖励可以适度提高。

这五个层次是物业服务合同中不可缺少的内容。为了避免合同太长，我们可以选择配件。前期物业服务合同(示范文本)包括四个附件:物业构成明细、物业管理服务质量目标、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细。另外，彼此还可以针对实际问题改进配件。