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物业交付后,开发商是否有权更换物业公司?

发表时间:2021-01-09 16:50

一、物业交付后,开发商是否有权更换物业公司?

关于这个问题,要分“单一产权建筑”和“多产权建筑”(区分所有权建筑物)两种情况,有所不同。


1、单一产权建筑


对于“单一产权建筑”(即:自持写字楼、自持购物中心、自持产业园等),开发商聘请物业公司提供物业服务,其法律关系及法律适用应为“委托合同”及委托合同法律关系。

因此,对于“单一产权建筑”,开发商有权在物业交付后解聘现有物业公司、更换新的公司。


2、多产权建筑


多产权建筑(区分所有权建筑物)主要指:销售型的住宅、公寓、写字楼、商铺等。“多产权建筑”,在物业管理方面适用《民法典》中“业主的建筑物区分所有权”和“物业服务合同”的相关规定,与“单一产权建筑”的情况不同。

首先明确一点,对于“多产权建筑”在物业交付后,开发商无权更换物业公司!其原因:

在多产权建筑交付给业主前,法律要求开发商代替业主选聘物业公司(因为,房屋未交付、业主未收楼而不具有相应权利,且不存在成立业主大会的条件),这是法律赋予开发商的义务。

而在“多产权建筑”交付给业主后,决定“建筑物管理”方面(含:续聘或选聘新的物业公司)的权力就属于全体业主(交付后的物业公司招聘、选聘的权利只能是业主大会,并按法定流程进行)。如这个时候,开发商更换物业公司,就属于侵权行为。

二、开发商在物业交付后更换物业公司,主要原因有哪些?

1、物业公司提供的服务质量不合格,对开发商声誉造成影响,并严重影响到分期开发项目的后续销售;

2、开发商认为物业交付后,物业公司完成了配合销售的任务,考虑到后期物业管理的利润、开发商要拿回物业自己管理。



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