小区选聘物业一般有以下三种方式:

1、授权业委会代表业主委托第三方代理机构公开招标物业服务公司。

2、授权业委会代表业主委托第三方代理机构邀请招标物业服务公司。

3、授权业委会代表业主遴选出三家以上物业服务公司，再召开业主大会由全体业主投票确定新的物业服务公司。以上暂名：协议招标选聘

以上三种选聘方式到底有什么不同呢？

先说第一种方式：公开招标

公开招标是委托第三方招标代理机构，在房管局网站公开发布公告招投标信息，全国范围内的物业企业都可以来参加投标。根据东莞市房管局《东房[2013]03号  东莞市房产管理局关于业主、业主大会实施物业服务招投标有关问题的通知》，中标物业企业是由房管局的专家决定。参与物业管理招投标评标的专家绝大多数为物业管理企业经理，物业单位的选择完全由他们控制。小区的参与度低，也很难体现小区业主的意愿，这正是大家担心的地方。招标下来的结果（物业单位和收费标准），小区只能被动接受。现实中，住宅小区只有开发商新开发的楼盘采用这种方式招标前期物业，而且大家也留意到新开发的楼盘即使采用公开招标方式选聘前期物业，中标的也清一色是开发商自己的物业公司。公开招标也会产生招标费用。

再说第二种方式：邀请招标

邀请招标是委托第三方招标代理机构选择物业公司，再由 房管局的专家评标决定中标企业。邀请招标与公开招标相比，投标人数量相对较少，竞争开放度相对较弱，有可能会损失应有的竞争效果，得不到最合适的投标人和获得最佳竞争效益。有些招标人甚至利用邀请招标之名行虚假招标之实，串通围标。而且参与招标者要缴纳不菲的投标费用，这些费用也会计入后续的物业成本里，会加重小区的负担。

以上两种选聘方式选出后就可以直接签订物业服务合同，不用召开业主大会给小区业主投票。优点是效率高，缺点是小区业主只能被动接受他们给出的结果，而且需要的费用不少。

以上两种方式适合新盘开发商选聘前期物业公司，政府机关和公营机构也常用，住宅小区重新选聘物业极少采用以上两种方式。

最后说第三种选聘方式：协议招标选聘

业委会得到业主大会的授权后，遴选三家以上的物业公司，再召开业主大会由小区全体业主投票决定哪家中标，最终选择的权力在小区业主手上。

业委会遴选的过程也是公开透明的，业主可以向业委会推荐合适的物业，参与遴选的过程。业委会在遴选的过程中会与多家物业公司谈判，谈管理费，谈物业服务标准，谈公共收益的分配，谈对小区的投入和回收方式，谈约束机制等等，通过比较再向业主大会推荐三家以上的备选物业单位。

接下来会邀请备选的物业单位来小区路演宣传，业主也可以到各家备选物业管理的项目实地考察。最终由小区全体业主投票决定，“物业单位”和其“收费标准”都获得双过半的中标。

这种方式适合有业委会小区，全程公开，选哪家物业公司，完全由小区全体业主投票决定，业主的参与度最高，意愿表达也最充分。缺点是要反复召开业主大会，费时费力！

不论哪种选聘方式，核心问题在于小区业主是希望由谁来决定最终中标的物业管理服务企业，是由“少数人”（房管局专家）来决定，还是由小区业主自己来决定。

如果小区业主参与度不高，对是否充分表达个人意见不是很在意，选择方式第一种方式或第二种方式简单易行。

如果小区业主担心授权“少数人”（房管局专家）来决定选用哪家物业管理服务企业，不能参与并真正表达自己的意愿，只能被动接受别人给出的结果，那么选择方式第三种协议招标选聘最为合适。毕竟通过“全体业主表决”或“直接民主”的方式作出的决定，相对而言更令人信服。

当然假设选择方式第三种协议招标选聘，需要再召开业主大会，相对更费时费力一点。而且如果业主之间没有协商和沟通好，有可能没有一家物业单位能获得2/3的表决结果，导致业主大会无法做出有效的决定，还需要再次召开业主大会。