《民法典》对业主共同决定事项是怎么规定的？

业主共同决定事项主要在《民法典》第二百七十八条予以规定，依据《民法典》第二百七十八条：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

最主要的点取决于“参与表决”的认定。

比如 第四条 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；按照规定应该是，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主而且还要人数占比三分之二以上的业主参与表决。

举个例子：假设某小区有1000户，每户的面积100平，其中开发商持有30户，小区业主970户，有600户业主自主，其余的370户是出租。

那么，根据以上数据，对小区事务关心的业主只占40%。

A某人：我是开发商，前期物业是我旗下的子公司。

我本身已经占有小区3%的业主，只需要再联合270户业主，就可以确保小区永远不换物业。我可能采取的办法是：要求严格的资格审查，必须要产证+身份证，验证身份。因为小区本来业主的参与度就不会很高，我所需要操作的只是进一步提高参与的难度和程序，这样基本可以确保业主大会无法形成决议。这样这个小区将永远无法完成换物业的操作。

B某人:我是业委会！

以前组织业主大会会议勉强还能通过，每次都是自己亲历亲为，但至少因为还是可以预判到结果，忍忍就算了。现在这样的情况，

1、敏感的议题，我可能基本不会去考虑，比如换物业、物业费调整等，我会选择回避。

2、一些事务，我可能不再组织业主大会会议进行表决，可能采用直接以业委会的名义发布，因为根据规定，业委会的决定对业主也有约束力。

3、一定要召开业主大会会议，我可能会选择外面的第三方，业主大会会务外包，至于程序本身到底多严谨可能我不那么在意，我追求最终一个结果罢了。花钱买平安，不过这也是好事，我本来就没必要那么累。

4、实在有人质疑，我辞职算了，这玩意没法干。

C某人：我是业主！

以前小区的事情呢，我还能参与参与，现在感觉基本没戏啦，算了不参与了。但我最好的办法是发展1/3的业主，也就是我去联合330户业主，我们抱成团，我们没办法决定结果，但我们可以决定结果不产生。唉，这也是我们唯一的做的事情了。以后小区的很多事情，指望通过业主大会来改变不现实，还是多多上访，多多12345，我想他们也没用啊，也得来组织业主大会，但也无法形成决议，但烦死他们，谁让他们制定的这个规则。

反正我相信，只要1/3业主不参与，什么决议都通不过，以我们小区历史的观察来看，每次至少一半业主都不参与的，反正我现在知道一点：2021年开始小区所有的决议基本上非法。

总结：民法典看似降低了表决难度，但实质上又提到了表决门槛，让参与的各方都明白：业主大会形成有效决议基本没有可能。各方博弈的点只会在一点，凡是不利于自己的决议，只要想办法狙击就可以了。这也许不是立法者的初衷，但一定程度上会是这样的结果。