案例

2019年，某小区业委会要换物业，于是开始操作新物业选聘。这个小区共有600户，在投票时业委会发放的选票上只有“同意”和“弃权”两个选项，没有设置“反对”选项。他们还规定：填写“弃权”的、未反馈意见的均为“弃权”，而“弃权”选项视为“同意”。在统计选票后，同意选聘某物业的为295票，弃权的为290票，业委会随即宣布：小区业主585户同意某物业中选，符合法律规定的“过半数”，他们立刻签订物业合同并要求立即强行进场。在新物业强行进场时遭到老物业和部分业主的坚决反对，他们说：同意换新物业的295票未达到《物权法》第七十六条的过半数规定，新物业未依法取得签订物业合同的权利不能进场。那么，这个新物业究竟要多少票同意？弃权能不能视为同意？强行进场合不合法？业主们应该如何依法更换新物业呢？

相关法规：《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

但根据今年2021年1月1日实施的新《民法典》规定，业主共同决定事项主要在《民法典》第二百七十八条予以规定，依据《民法典》第二百七十八条：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。