一、招投标工作的完成期限

1、新建的现售商品房项目应当在现售前30日完成；

2、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

3、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

二、编写招标文件

基于前期物业管理的特殊性，招标文件除招标书外，前期物业服务合同、临时管理规约等也需一并列入招标文件中。

1、招标书的内容一般包括：

（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（4）评标标准和评标方法；

（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（6）物业服务合同的签订说明；

（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

2、前期物业服务合同

前期物业服务合同包括建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，也包括业主在签订房屋买卖合同时，开发商要求业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同。主要内容包括：物业的基本情况、服务内容与质量要求、物业服务收费标准、物业的验收流程及相关费用、专项维修基金的使用、双方的违约责任等；

3、业主临时公约

业主临时公约是规定物业管理区域内业主的权利与义务的自律性规范，是业主之间形成的内部的行为准则，体现的是业主的共同意愿。一般包含物业基本情况、物业使用和维修、物业服务费用的交纳、违约责任和违约纠纷的解决。

三、招标备案

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告、招标文件等材料进行备案。

四、发出招标公告与预审

1、在公共媒介上发布招标公告，同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

2、招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

3、公开招标可以对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

五、编制并发出招标文件

在正式招标前应当完成所有招标文件的编制，如有资格预审的，应向所有通过预审的投标人发放招标文件。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

六、组织踏勘并提供资料

根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

七、投标、开标、评标与中标

1、投标

投标人根据招标文件的内容和要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件包含：投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料。

2、开标

开标在提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点为投标文件预先确定的地点。

3、评标

评标由评标委员会负责，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，专家成员由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

4、中标

在投标有效期截止时限30日前确定中标人，评标委员会评标后，向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标按照中标候选人的排序确定中标人，并向中标人发出中标通知书。

八、签订物业服务合同，并向政府行政主管部门备案

自中标通知书发出之日起30日内，与中标人订立书面合同，确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。