1、前期物业合同未到期，就不能更换物业公司吗？

可以更换。目前，有的开发商为了牟取利益，将前期物业合同定的时间很长，并且以前期物业合同未到期为由，阻碍业主大会更换物业公司。根据相关法律法规的规定，小区业委会代表业主大会与物业公司签订服务合同后，则前期物业合同终止。

2、物业公开招投标和协议选聘是什么意思呢？

公开招投标：基本流程是业主提出对物业公司的客观要求（比如：多少物业费啊、保安人数啊、保洁人数啊等一系列客观条件），然后提交给上海市统一的物业管理招投标平台，由该第三方的平台评选出3到5家满足上述条件的候选物业公司，再由业主经过一定流程选出一家中标物业公司。公开招投标因为第三方主持，排除了一些人为因素，相对比较公正。但缺点是周期较长，招投标流程走完一般最少要三个月左右，并且可能需要支付一些操作费用（没办法，平台运营也需要钱啊）。

协议选聘：基本流程是由物业选聘小组（正常情况下一般是业委会），确定几家候选物业公司，把这些公司招来一起评议，选出一家中选的物业公司。协议选聘通常由自己小区的业委会和业主代表主持和做评委，虽然周期较短费用较低，但是很难保证不在公正性方面被业主质疑。

3、谁能决定选聘物业？

不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主大会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应当在组织承接验收活动前10个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街道办事处。

4、选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗？

无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期合同有1年也有两年、3年的，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可；不定期物业合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。

5、选聘等于招标吗?我们小区的业委会通过业主大会（一户一票）选聘物业公司，还必须走招投标手续吗？

选聘不等于招标。选聘是业委会前期经过考察初步选择几家物业公司，然后通过业主投票的方式选择其中一家。招标是通过正规的招投标程序，由专业的招投标代理机构进行招标来确定一家中标的物业公司。这两种方法都可以，各有利弊。

6、社区可以代替业委会招标选聘物业吗？

选聘物业公司是《物权法》、《物业管理条例》赋予业主大会和业主委员会的权利，一般情况下社区不能代替业委会招标选聘物业公司。如果因为客观原因未选举产生业委会，或业委会成员不足半数的，在新的业委会选举产生前，社区居委会可以代行业委会的职责。如在物业公司突然退出小区时，社区还可以临时选聘物业公司进入小区提供服务。

7、业主大会如何来选聘物业有几种方式？

• 公开招投标。由业委会选一家专业招投标公司协助，公开向社会上的物业公司发出招标公告，在投标公司中选定一些知名、优秀的物业公司来评选出物业管理单位。

• 邀标。和招标方式类似，但是不公开招标，而是定向，选择一些优秀的物业公司发出邀标书，邀请他们来，从中选择一个来实施物业管理。

• 直接指定。一般采用这个方式的，通常都是业主数量比较少的商业物业，可以在同几家物业公司协商后，直接指定其中一家作为物业管理单位。

• 续聘原有物业公司。原物业公司管理比较规范，业主比较满意其管理的，不打算更换物业公司的，在其物业管理合约到期后，可以直接签署续聘合同。

8、什么情况下业主可以自治？

一般情况下小区规模比较小，户数不多，只有数百户，业主权利意识强，参与小区事务积极性高，有比较好的自治团体的，经小区业主共同决定，可以开展物业自管，在“互联网+”时代，通过科技的助力，很多大小区也尝试物业自治，并且取得了很好的效果。

9、物业招标完成了，新物业不积极参与交接怎么办？

业委会应当提前预防这一问题的出现，在物业合同中约定，交接工作由新老物业直接交接，业委会代表业主进行监督，约定合理时间内不能完成交接，业委会有权解除合同。

10、新老物业公司交接工作的内容有哪些？

• 确定物业承接查验方案；

• 移交有关图纸资料；

• 查验共用部位、共用设施设备；

• 解决查验发现的问题；

• 确认现场查验结果；

• 签订物业承接查验协议；

• 办理物业交接手续。