住宅小区里,电梯广告等业主共有部分的收益问题一直是业主和物业公司绕不过去的热点话题。

近日,北京当地住建委、房屋管理局在一次综合执法检查中,发现丰台区的一家物业公司存在未经业主同意擅自利用小区共有部分经营的行为。因此丰台区房管局作出处罚决定,决定给予该物业公司警告,并责令限期整改,逾期不改的,将处以一千元以上、五千元以下的罚款。

这则新闻引发了业主们的讨论,小区共有部分收入到底归谁所有、该等资金如何管理处置等问题尤为引人关注。对此,广东捷高律师事务所律师李慧华解释,按照规定,小区内的这些经营性活动应经业主大会或业主委员会的同意,收益也应该归全体业主共同所有。

什么是小区的共有部分?

《民法典》第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据该条和相关法律规定,一般而言,在一个小区内,除了业主自己家里的部分属于业主专有以外,下列部分为业主共有:电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等属于业主共有;

小区内的道路除城镇公共道路外,属于业主共有;

小区内绿地除城镇公共绿地或个人绿地外,属于业主共有;小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有;

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

小区共有部分收入归全体业主共有

《民法典》第二百八十二条明确规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

比如涉案物业公司设置电梯广告、售水机,部分小区将地面停车位对外临停或出租,部分小区将楼顶租给运营商架设5G基站等等,这些经营的收入在扣除合理成本后依法属于业主共有。

利用共有部分经营应经业主大会同意

《民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

因此,无论是物业公司还是业委会,都无权未经业主大会同意而利用共有部分从事经营活动；如果想充分利用共有部分,应由业主大会按上述比例表决同意。

擅自利用共有部分经营的法律后果

物业公司、业委会未经业主大会同意擅自利用共有部分经营的,可能会产生民事责任和行政责任。

《物业管理条例》第五十七条规定:“违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。”

因此,在本案中,对物业公司的违法行为,相关部门先给予警告及改正的机会,如物业公司执迷不悟,则应依法由相关部分处以罚款。

此外,业主发现建设单位、物业公司或业委会擅自利用共有部分经营的,亦有权依法起诉上述责任主体,要求返还擅自利用期间的不当得利。

李慧华解释,按照规定,小区的共有部分由全体业主所有,业主大会有权依法决定如何利用共有部分。承担管理服务职能的物业公司或业委会,如欲充分发挥共有部分的作用,应征得业主大会的同意后再行经营,且应尊重业主的知情权,定期公布收支情况。