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小区更换物业,业主说了算?更换物业需要哪些条件呢?

发表时间:2021-02-27 16:50

小区应当是业主安居乐业的家园,物业应当是一个“管家”的角色,收了物业费就应当做好小区的清洁、安保、设备维护等工作,但在现实中,物业的表现常常不尽如人意。

2020年7月1日,广东东莞市第三人民法院对尚佳物业管理有限公司李某丽等11人涉黑案进行公开审判。原来,自2014年开始,李某丽等人开始吸收、招纳一批社会闲杂人员,有组织地实施违法犯罪活动。李某丽等人经常通过改装水表的方式盗取水费,通过停水停电、威胁恐吓等方式威胁业主交物业费,甚至阻碍成立新业主委员会实施更换物业公司等方式控制小区的经营权。

以物业管理的名义欺压业主当然可恨,但小区清洁工作不到位导致环境脏乱差、偷盗频发、停车费收费昂贵、公共空间广告收入用途不明等事件带来的危害也不容小觑。

近日,广西一小区业主给物业送去一面“锦旗”,上面写着“挂着服务旗号强压业主缴费”,在此过程中,业主和物业之间爆发了激烈的肢体冲突,两名业主被打伤住院。前不久,某大型物业更是收到了“干啥啥不行,收钱第一名”的锦旗,这样的闹剧固然不理智,但也暴露了业主和物业之间的矛盾,更体现了行业痛点。

2020年7月,半月谈的一篇《物业不应是城市“火药桶”》指出,城市小区物业管理矛盾主要有4点:小区物业无法提供和物业费相匹配的服务, 业主害怕“有家难回”,即使对物业不满也只好硬着头皮缴费,物业办在解决业主和物业的矛盾时没有发挥应有的作用,业委会成立困难重重。

物业与业主,本质上是商家和消费者的关系。业主作为消费者交了物业费,理应得到相应的服务。

然而,在我国的《物业管理条例》框架下,小区的第一个物业公司是建设单位选聘的。业主作为消费者没得选。既然开发商说了算,就有可能选择和自己关系好的物业公司,或者直接自己成立物业公司,在卖房之后还能持续获得盈利。正因为物业盈利可观,才会有那么多大型开发商成立自己的物业公司,甚至分拆上市。

那么,业主如果对开发商委托的物业公司不满意,是否可以更换?

按照2021年即将实行的《民法典》第九百四十条的规定,建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

业主可以联合召集业主大会共同决定解聘物业,只要业主大会程序合法,即产生解除效力,即使开发商和物业签订的合同没有到期,物业公司也要退出。

所以,如果想更换前期物业公司,需要3个条件。

第一,小区业主委员会成立。

第二,业主委员会与新物业公司签订了物业服务合同。

第三,业主委员会投票同意。关于业主委员会投票表决事项,《民法典》第二百七十八条规定相比现行《物权法》也适当降低了选聘物业公司的程序门槛,参与投票的业主房屋面积和人数需要占到全体业主2/3,并且同意的业主房屋面积和人数双过半即可,这也让选聘和解聘物业服务公司变得相对容易。

民法典新规定支持业主,所以物业要放在自己的位置上,业主离不开你。只要全体业主齐心协力,也有可能实现社区自治。

就物业而言,其实有好有坏的物业。现实中还是有很多物业服务好,赢得了业主的赞赏。但如果业主遇到不良物业,也可以通过业主内部投票决定是否租用新物业或实现社区自治。新规定进一步加强了对财产的监管,保护了业主的合法权益。


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