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业主可以拒缴物业费,但须是依法解聘且拒绝退出小区的物业公司。

发表时间:2021-03-01 17:04

现实中有的前期物业服务合同规定了物业服务期限,有的是三年、五年甚至更长,有的物业服务合同规定业主委员会成立后物业服务合同终止。当然更约定的是业主委员会与物业公司签订新的物业服务合同。

但当前次物业服务合同约定的时间到了,或者满足其他合同终止条件时,业主不希望老物业公司留在小区服务,老物业公司只是不退出小区。业主应该如何解决问题,通过拒绝支付物业费或向行政部门投诉?很多业主对此很困惑。

很多业主委员会经常呼吁业主不要交物业费,迫使物业公司退出,但实际上效果并不太好。

如何让物业公司退出?以下根据《民法典》和《物业管理条例》的相关规定进行简要分析:

第一,物业服务合同虽然到期,但不一定意味着物业公司必须退出管理。

《民法典》第947条规定:“物业服务期限届满前,业主依法共同决定续订聘用的,应当在合同期限届满前与原物业服务提供者续订物业服务合同。物业服务期限届满前,物业服务提供者不同意续聘的,应当在合同期限届满前90日以书面形式通知业主或者业主委员会,合同中关于通知期限另有约定的除外”。第948条规定:“物业服务期限届满后,物业服务提供者继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但服务期限不定期”。从以上两条规定可以看出,物业服务合同到期前,业主应共同决定是否续聘物业公司,或者选择另一家物业公司。业主未续租或另聘物业公司的,原物业服务合同继续有效。因此,业主拒绝缴交物业费,或业主委员会呼吁业主不要缴交物业费,往往是不切实际的。

第二,在要求物业公司退出住宅小区之前,应先确定另一家物业公司和物业服务合同。

《民法》第948条的另一个含义是,即使业主决定不更换物业服务企业,也没有依法聘请其他物业服务提供者。物业服务合同继续有效,需要业主委员会或者业主大会在物业服务合同终止后共同作出物业管理决定的。比如聘请新的物业服务企业,签订物业服务合同,确定物业服务合同的服务标准和收费标准。业主共同决定自行管理的,要确定物业服务提供者是谁,是业主委员会。还是其他受委托管理物业公司的公司和组织?不然还是不可能要求物业公司撤。

三、业主委员会应提前60天将辞退决定书面通知物业公司,并给予合理的期限为物业公司办理撤离现场、材料、设施设备的检查手续。

《民法典》第946条规定:“业主按照法定程序共同决定解除物业服务提供者的,可以解除物业服务合同。决定解除的,应当提前60日以书面形式通知物业服务提供者,但合同对通知期限另有约定的除外。这里的规定是赋予业主随时终止的权利,即使物业合同没有到期,业主仍然享有随时终止的权利。但是,业主大会作出解散物业公司的共同决定后,应当提前60天通知物业公司。同样,对于非正规物业服务合同的终止,应提前60天通知。否则物业公司会在没有书面通知的情况下拒绝退出小区,导致扯皮事件的发生。

《民法典》第949条规定:“物业服务合同终止的,原物业服务提供者应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,并将物业服务用房、相关设施和物业服务所需的相关资料返还业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人员,配合新的物业服务提供者做好交接工作,并如实告知物业使用和管理状况”。在告知物业公司辞退通知的内容时,既要明确告知被辞退的业主共同作出决定,又要告知其将物业服务用房、相关设施及物业服务所需的相关材料交还业主委员会或其指定的其他人员。以通知形式的,应当采用书面形式,同时索取回执,回执内容应当注明具体的文书名称。

四、物业公司拒绝退出小区或移交设施材料的,业主可拒绝支付物业费。

《民法典》第949条:“物业服务合同终止的,原物业服务提供者应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,返还物业服务用房、相关设施、物业服务所需的相关材料等。向业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人员,配合新的物业服务提供者做好交接工作,并如实告知物业使用和管理状况。原物业服务提供者违反前款规定的,物业服务合同终止后,不得要求业主支付物业服务费;给业主造成损失的,应当赔偿损失。从这个规定可以看出,物业公司接到业主委员会通知后拒绝退出服务区。不要要求支付物业费。所以这个规定是切断物业公司财力的重要规定。

第五,业主委员会和物业公司的退出方式:民事诉讼还是行政投诉。

《民法典》第949条规定,业主委员会享有的权利是要求物业公司退出物业服务区域,交出资料。其他单身业主或少数业主无权提起相应的诉讼。

同时,《物业管理条例》第五十八条规定,违反本条例规定不移交有关材料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不移交有关材料的,通知建设单位和物业服务企业,处以1万元以上10万元以下罚款。本条例的违法规定,实际上是指第二十九条建设单位在办理物业验收手续时,应当向物业服务企业移交下列材料: 

(一)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料;

(二)设施设备的安装、使用和维护等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明书;

(四)物业管理所需的其他资料。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述信息移交给业主委员会。

因此,可以看出,合同解除后,业主委员会有权要求物业公司移交相关资料,并就物业公司违反《物业管理条例》的行为向当地物业管理部门投诉。但是,应该注意的是,这种投诉应该是书面的,并且应该有收据。不符合索要收据条件的,建议邮寄,保留邮政凭证,证明业主委员会投诉的存在。

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