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更换小区物业,旧物业“拒不退出”

发表时间:2021-04-08 11:36

《物业管理条例》中,对“物业管理”这个概念的定义是:指业主通过选聘物业服务企业,由双方按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护区域环境卫生和相关秩序的活动。

就是说在理论上,业主与物业公司之间,是平等的合同关系;但是业主作为合同的“甲方”,处于“主导地位”,因为它可以决定聘用这家物业公司,或者聘用另外一家,甚至还可以决定“自管”;对于服务质量不佳的物业公司,业主有权更换。

但从实践来看,更换物业绝非是像“辞退一个保姆,解雇一个月嫂儿”那么简单,就全国范围而言,这个事情操作起来近乎“势如登天”,这湾水很深很浑,折射出种种乱象,个中原因又非常复杂,难以厘清。


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综合各地出现的因更换物业引发矛盾纠纷的案例来看,多数集中在开发商的“子弟兵”实施服务的前期物业小区。它们基本在小区还是一片工地时就“前期介入”,占尽了天时地利,长期把持着一切。在它们眼中,开发商才是其“衣食父母”,所谓的业主,不过是“外来户”,是被“管理者”。由此对于业主方的投诉建议不理睬,缺乏服务意识,不注重基础服务的质量就往往成了常态。

对业主一方而言,成立业主大会的目的也很明确,就是要依法更换这个“被捆绑而来”的前期物业,并讨回多年来原本属于业主共有却被其私下攫取的大量“公共收益”,这就无异于是“与虎谋皮”。开发商及前期物业必然“负隅顽抗”,拒不退出,并堂而皇之的提出种种借口、理由和“质疑”,主要集中在两大方面:


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1、质疑业主大会、业委会成立的合法性,以及表决过程的“公正性”。


这是最为常见的借口,也确实容易引发“变数”。因为物业服务属于一种“集体性消费”,它不是某个或某几个业主花钱购买的,而是全体业主共同聘用的物业公司,因此解聘与选聘物业是“业主大会”的法定权利,需由业主共同决定。之前的《物权法》时代,这个表决需要符合所谓的“双过半”原则。

前期物业的质疑貌似合理,实则于法无据。因为成立业主大会,选举业委会,表决物业公司的去留,这些都是业主自己的问题,与物业公司无关。

但是物业会“剑走偏锋”,让那些具有“业主”身份的员工,或者利益人(自己人)出面,通过诉讼,要求法院撤销业主大会的决定。某些个别案例,甚至辖区居委会安排人员入户“调查”,得出相反的“意见”,印证物业的质疑,这就说明更换物业之争,背后是物业管理相关利益方之间的一场“博弈”,非常复杂。


2、以存在“经济纠纷”未解决为由,拒接交接,拒接退出。


物业口中的经济纠纷,主要是声称其曾为小区垫资增设了相关设施、完善了场地、垫付了维修费等等等等,以及小区中存在大量欠费现象,侵害了其企业利益,因此需要先和业委会,把这块儿“经济账”算清楚后,再讨论别的。

这些借口当然也是站不住脚的,即便确实存在经济纠纷,这也与履行退出程序是两个法律关系,物业可以诉讼“维权”;至于小区有欠交物业费的业主,高法2009年关于审理物业案件的司法解释中明确规定,物业应向拖欠物业费的业主另行主张权利。


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物业公司拒戒乱的影响往往非常恶劣,往往导致新老物业对峙,与业主发生暴力冲突等。,造成小区运营混乱,严重干扰业主正常生活。在《守则》出台之前,相关部门在这个问题上没有多少办法,职责不明确,缺乏快速有效的处置措施:

公安部门只能在社区发生冲突时进行干预,对涉嫌违法的人实施拘留措施;社区居委会没有干预能力,只是一个基层自治组织。即使介入,也容易起到“反面”作用;看来辖区内的物业行业部门和街道办事处只是起到了“协调”的作用。即使按照规定,对拒戒者处以罚款,这笔钱也很难起到威慑作用。交了罚款,物业还是“拒不退出,自行其是,继续服务,收费”。

那么车主该怎么办呢?没有好的解决办法,只能通过诉讼解决。人民法院将作出裁定,责令该房产离开小区,并依法办理过户手续。但诉讼难度太大,期限太长。有些案件从立案、一审、二审到最后执行,需要两年时间,维权之路漫长。


在刚刚实施的《民法典》中,针对业主强烈认为物业“老赖”物业不肯退出、不肯交接的混乱局面,在许多法律法规中就此问题做出了最新的界定,进一步保护了业主的合法权益,具有很强的可操作性。

当然,要彻底解决这个问题,一方面是这些法律能否在实践中得到有效实施和执行;另一方面,业主应努力学习法律法规,确保业主大会成立和表决全过程的合法性,真正依法变更物业公司。


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