《物业管理条例》中，对“物业管理”这个概念的定义是：指业主通过选聘物业服务企业，由双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域环境卫生和相关秩序的活动。

就是说在理论上，业主与物业公司之间，是平等的合同关系；但是业主作为合同的“甲方”，处于“主导地位”，因为它可以决定聘用这家物业公司，或者聘用另外一家，甚至还可以决定“自管”；对于服务质量不佳的物业公司，业主有权更换。

但从实践来看，更换物业绝非是像“辞退一个保姆，解雇一个月嫂儿”那么简单，就全国范围而言，这个事情操作起来近乎“势如登天”，这湾水很深很浑，折射出种种乱象，个中原因又非常复杂，难以厘清。

综合各地出现的因更换物业引发矛盾纠纷的案例来看，多数集中在开发商的“子弟兵”实施服务的前期物业小区。它们基本在小区还是一片工地时就“前期介入”，占尽了天时地利，长期把持着一切。在它们眼中，开发商才是其“衣食父母”，所谓的业主，不过是“外来户”，是被“管理者”。由此对于业主方的投诉建议不理睬，缺乏服务意识，不注重基础服务的质量就往往成了常态。

对业主一方而言，成立业主大会的目的也很明确，就是要依法更换这个“被捆绑而来”的前期物业，并讨回多年来原本属于业主共有却被其私下攫取的大量“公共收益”，这就无异于是“与虎谋皮”。开发商及前期物业必然“负隅顽抗”，拒不退出，并堂而皇之的提出种种借口、理由和“质疑”，主要集中在两大方面：

1、质疑业主大会、业委会成立的合法性，以及表决过程的“公正性”。

这是最为常见的借口，也确实容易引发“变数”。因为物业服务属于一种“集体性消费”，它不是某个或某几个业主花钱购买的，而是全体业主共同聘用的物业公司，因此解聘与选聘物业是“业主大会”的法定权利，需由业主共同决定。之前的《物权法》时代，这个表决需要符合所谓的“双过半”原则。

前期物业的质疑貌似合理，实则于法无据。因为成立业主大会，选举业委会，表决物业公司的去留，这些都是业主自己的问题，与物业公司无关。

但是物业会“剑走偏锋”，让那些具有“业主”身份的员工，或者利益人（自己人）出面，通过诉讼，要求法院撤销业主大会的决定。某些个别案例，甚至辖区居委会安排人员入户“调查”，得出相反的“意见”，印证物业的质疑，这就说明更换物业之争，背后是物业管理相关利益方之间的一场“博弈”，非常复杂。

2、以存在“经济纠纷”未解决为由，拒接交接，拒接退出。

物业口中的经济纠纷，主要是声称其曾为小区垫资增设了相关设施、完善了场地、垫付了维修费等等等等，以及小区中存在大量欠费现象，侵害了其企业利益，因此需要先和业委会，把这块儿“经济账”算清楚后，再讨论别的。

这些借口当然也是站不住脚的，即便确实存在经济纠纷，这也与履行退出程序是两个法律关系，物业可以诉讼“维权”；至于小区有欠交物业费的业主，高法2009年关于审理物业案件的司法解释中明确规定，物业应向拖欠物业费的业主另行主张权利。

物业公司拒戒乱的影响往往非常恶劣，往往导致新老物业对峙，与业主发生暴力冲突等。，造成小区运营混乱，严重干扰业主正常生活。在《守则》出台之前，相关部门在这个问题上没有多少办法，职责不明确，缺乏快速有效的处置措施:

公安部门只能在社区发生冲突时进行干预，对涉嫌违法的人实施拘留措施；社区居委会没有干预能力，只是一个基层自治组织。即使介入，也容易起到“反面”作用；看来辖区内的物业行业部门和街道办事处只是起到了“协调”的作用。即使按照规定，对拒戒者处以罚款，这笔钱也很难起到威慑作用。交了罚款，物业还是“拒不退出，自行其是，继续服务，收费”。

那么车主该怎么办呢？没有好的解决办法，只能通过诉讼解决。人民法院将作出裁定，责令该房产离开小区，并依法办理过户手续。但诉讼难度太大，期限太长。有些案件从立案、一审、二审到最后执行，需要两年时间，维权之路漫长。

在刚刚实施的《民法典》中，针对业主强烈认为物业“老赖”物业不肯退出、不肯交接的混乱局面，在许多法律法规中就此问题做出了最新的界定，进一步保护了业主的合法权益，具有很强的可操作性。

当然，要彻底解决这个问题，一方面是这些法律能否在实践中得到有效实施和执行；另一方面，业主应努力学习法律法规，确保业主大会成立和表决全过程的合法性，真正依法变更物业公司。