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更换物业后,以前所交的费用是否无效了?

发表时间:2021-04-21 17:33

因物业公司变更而导致业主物业费预先交纳的物业费如何处理?原告认为,根据《物业服务管理委托合同》规定,业主可以向前任物业公司主张退还。被告认为,其一直是预先交纳物业费,反而自己要重复交纳,显然不合理,预交旧物业公司的物业费可以抵扣新物业公司的物业费。笔者认为业主预交旧物业公司的物业费应该抵扣新物业公司的物业费,理由如下:


交接物业费属于新旧物业的法定义务


《物业管理条例》第三十八条:“物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。”由此可知,物业服务企业具有法定的交接义务。交接内容之一便是财务交接,预收的物业费当然属于财务交接的范畴。从交接主体的角度,物业服务企业相比于业主个人具有较为强势的地位,物业服务公司对于财务的收支结余也更为熟悉,由新旧物业公司交接物业费更为便捷高效因此,新旧物业公司交接物业费属于《物业管理条例》规定的法定义务。

首先,从签订合同的主体分析,物业公司作为企业,相较于业主个人,具有更为强势的地位,理应承担更多的社会责任。但是,物业公司利用其强势地位与业主签订格式合同,将物业费的交接义务转嫁于个人,这种具有“意思自治”的外衣,实则属于“脱法行为”的条款,恶意逃避法律规定的义务,其“意思自治”应该受到法律规范。

其次,从合同权利义务的公性分析,格式合同应该作不利于该格式合同提供者的解释,另外,《合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明”。第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。该条款通过为格式条款制定方设定义务的方式,从积极和消极两个方面规定了格式条款的订立规则,即提供格式条款的一方没有尽到提示义务或者拒绝说明的,该条款视为未订立,该条款不公平的,也视为未订立。新物业公司让业主自己与旧物业公司交接物业费的条款,明显属于免除其法定义务的条款,新物业公司并没有尽到提示义务,该条款规定的内容,权利义务极不公平,应该视为未约定或者无效条款。


第三,从社会利益的角度,一方面,若强势的物业服务企业将交接义务转嫁于业主个人,那么,业主将会陷入无休止向旧物业公司索要预交物业费的境地,本来物业公司与业主的关系就相当紧张,如此一来,物业与业主的矛盾将更加激化,致使无法调和的地步;另一方面,新物业公司将法定义务转嫁于业主个人的行为,损害了不特定业主的利益,若放纵这种逃避法律行为,那么,将会有更多的不特定的业主的权益受到侵害,由此可见,这种条款属于《合同法》五十二条规定的损害社会公共利益情形,应该属于无效条款。

综上,新物业公司和业主约定由业主自己与旧物业公司交接物业费,明显属于免除其法定义务的情形,新物业公司也没有尽到提示义务,该条款约定的内容极不公平,损害社会公共利益,因此,该条款应该无效。


抵扣物业费背后的法理基础


交接物业费属于新旧物业公司的法定义务,故意免除其交接义务的条款无效。由此可知,新物业公司应该与旧物业公司做好预交物业费的交接,进而言之,旧物业公司将业主预交的且旧物业公司没有提供相应服务的物业费直接交由新物业公司,根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。这时可以视为原物业服务合同的主体变更,也即新旧物业公司权利义务的概括转移。另外,根据《合同法》第八十六条规定:“债务人转移义务的,新债务人应当承担与主债务有关的从债务,但该从债务专属于原债务人自身的除外”。因此,新物业公司应该向业主提供旧物业公司应当提供而未提供的物业服务。同时,业主还可以根据《合同法》第八十五条“债务人转移义务的,新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩”的规定向新物业公司提出已经预交物业费的抗辩。

综上可知,由于物业公司更换,业主已经向旧物业公司预交且旧物业公司未提供物业服务的部分物业费,新物业公司要求业主缴纳该部分物业费,业主有权向新物业公司提出已经预交物业费的抗辩,也即业主预交旧物业公司的物业费可以向新物业公司抵扣。


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